El sector mantiene su interés. Las marcas buscan estar en los principales ejes a pesar de los precios altos

El fuerte consumo generó una transformación de gran parte del mercado de locales, que en la actualidad se muestra no sólo con una ocupación plena en los principales ejes comerciales, sino también en los denominados secundarios o emergentes que están en pleno avance.

Otra de las características que refleja este escenario es una demanda sostenida y creciente por parte de las principales marcas.

Ante este panorama comercial, lo más usual sería un alza tanto en los valores de alquiler como de venta, pero algunos factores -como la incertidumbre del futuro del plan económico, fruto de la coyuntura no sólo local sino internacional- se convierten en reguladores de los precios, que impiden su incremento. Otra característica de este momento del sector es el estímulo para los nuevos sistemas de ventas entre los que se distinguen tres grandes grupos: outlet, los canales tradicionales y las alternativas emergentes.

Para Pablo Vivot, director de la división retail de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, el mercado se encuentra en movimiento. “Actualmente las empresas están en la búsqueda de nuevos espacios, aunque son cautos cuando hay que cerrar las operaciones inmobiliarias. A pesar de haber crecido la facturación, también los costos (materia prima, alquileres y sueldos, etcétera) están en alza. Por eso muchas firmas se encuentran hoy en la disyuntiva de abrir nuevos locales, para amortizar los gastos o detener su expansión”, sostuvo el representante de L. J. Ramos.

Tanto Vivot como Miguel Altgelt, de Miguel Altgelt Negocios Inmobiliarios, y Javier Ale, de Colliers Internacional, coincidieron en que el primer semestre de 2011 mostró un incremento en la demanda. “Hoy, la oferta presenta alternativas muy acotadas y el mercado propone un 35% menos que el semestre anterior”, explica Ale.

Diego Migliorisi no coincide con los otros brokers. “En el primer semestre de 2011 notamos una merma importante (20%) con respecto a 2010, considerando las causas a situaciones excepcionales dado que se trata de un año electoral”, afirmó Migliorisi.

En la actualidad, la vacancia del mercado de los locales comerciales es casi nula no sólo en los principales ejes comerciales, sino también en los focos secundarios o periféricos. “Hoy no existen locales en la Capital (tanto en los principales polos como en los centros comerciales a cielo abierto) y tampoco en el conurbano bonaerense”, dice Vivot.

Y agrega: “Entre los focos que más desarrollo manifestaron en los últimos tiempos se destacan Puerto Madero Oeste (fruto del impulso gastronómico), Palermo SoHo y Hollywood (gastronómico, diseño y textil), y Aguirre y Gurruchaga (indumentaria y textil), entre otros. Ante la falta de espacios en los ejes consolidados comenzaron a expandirse hacia las arterias perpendiculares”.

Para Ale, el crecimiento también se observa en los denominados centro de proximidad. “Allí se percibe una tendencia a incrementar este tipo de instalaciones, particularmente en la zona norte del GBA”, sostiene el miembro de Colliers Internacional.

Rubros

En los corredores principales, del total de las aperturas registradas en el primer semestre se verifica que el 65% corresponde al rubro indumentaria y accesorios, totalizando 45 nuevos ingresos. Sin embargo fue el rubro con mayor cantidad de salidas, con un total de 36 egresos. Por su parte el sector supermercado se encuentra cada vez más presente en todos los segmentos: hipermercados, mayoristas y principalmente en formato exprés.

A modo de análisis, Migliorisi detalla: “Indumentaria y gastronomía son los rubros que lideran el comercio en la ciudad. Los outlets de Villa Crespo y Barracas también continúan con la apertura de nuevos locales”.

Como es habitual en estos espacios, los más buscados son los que tienen mayor cantidad de tráfico por minuto no sólo vehicular, sino también de transeúntes ya que aumenta así la probabilidad de ventas del comercio. Otras ubicaciones muy demandadas son las que se encuentran frente a las estaciones de subterráneos y en esquinas.

“Si bien existen áreas específicas para cada rubro, en el promedio general el textil y el gastronómico predominan en la ciudad (Warnes, repuestos; Córdoba y Medrano, automotores; Murillo, ropa de cuero; Aguirre, textil de primeras marcas; Palermo Hollywood, gastronomía, y Belgrano, mueblerías, entre otros)”, amplia Migliorisi.

También “hay una fuerte competencia en supermercados chicos (del tipo de Carrefour Express y autoservicios chinos) que piden 200 y 250 m2 en una sola planta. Estos espacios tienen que cumplir tantas condiciones municipales y de consorcio que resulta muy dificultoso encontrarlos”, cuenta Altgelt.

Valores

Las estadísticas que manejan los brokers revelan que los precios se mantienen desde el año último. “A modo de muestra se podría decir que en la peatonal Florida el valor promedio del m2 ronda los 95,2 dólares; en Cabildo y Juramento, 68 dólares; Santa Fe y Callao, 59,5; Puerto Madero, 40,5; Santa Fe y Pueyrredón, 40, y Rivadavia y Carabobo, 36,6”, revela Ale.

La relación precio-renta es uniforme en toda la Capital y ronda entre un 7 y 9%. “Por ejemplo, un local de 4 x 20 metros en Corrientes y Scalabrini Ortiz ronda los 25.000 pesos; uno similar en Gurruchaga al 1000 se cotiza cerca de los 23.000 pesos, mientras que en Corrientes al 4500 (un espacio de 5 x 22 metros) se ofrece a 21.000 pesos”, afirmó Migliorisi.

“En ese escenario los inversores pujan, cuando es necesario negociar, para llegar a una renta neta que ronde el 9%. Es un objetivo que el mercado locativo se resiste a convalidar y que da pie a grandes pulseadas antes de llegar a un acuerdo”, afirma Vivot, aunque otros referentes sostuvieron que la rentabilidad varía entre el 4 y 9%.

“En los corredores mejor cotizados, como la peatonal Florida, este índice tiende al 4%ya que el riesgo resulta mínimo”, dice Ale.

Lo que viene

La mayoría de los analistas coincide en que el futuro del mercado no tiene reservadas demasiadas variantes para lo que resta del año. A diferencia, Ale estima que para las nuevas locaciones el precio podría incrementarse. “No se puede estimar los valores para los próximos meses, pero mientras la demanda crezca por las nuevas empresas que se incorporen, o por la expansión de las ya existentes, los valores continuarán en alza”, concluye el broker de Colliers International..