Infobae – Aumentó fuerte la compraventa y los precios no dan signos de “fatiga”.

El verano suele alejar a los inversores inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, quienes, amenazados por las altas temperaturas y tentados por las playas, postergan para marzo sus decisiones de compra-venta.

Sin embargo, el 2010 arrancó con señales diferentes. Y muchos interesados en elegir el ladrillo como resguardo de capital, optaron por concretar negocios a principios de año.

Esto se dio de manera bastante generalizada, según lo advertido por las grandes inmobiliarias, que dan cuenta de un franco crecimiento en el nivel de actividad desde que arrancó el año, y que viene a continuar la tendencia positiva que se iniciara a partir de agosto de 2009.

Más de una decena de inmobiliarias contactadas por iProfesional.com revelaron que no sólo han recibido un mayor volumen de llamados y visitas sino que, además, concretaron entre un 30 y un 50% más de operaciones que en igual mes del año pasado.

Claro está que enero de 2009 fue un mes “manchado” por la crisis global y de muy baja actividad. “En las primeras semanas de enero hubo un excelente movimiento.

El mercado en general se mostró muy dinámico, tanto en el segmento de unidades chicas -de dos o tres ambientes- como en el de espacios comerciales, con un incremento del 40% en comparación con lo sucedido un año atrás”, explicó Armando Pepe, de la inmobiliaria que lleva su nombre.

En el mismo sentido opinó Sergio Soldati, director de Soldati Propiedades, quien advirtió un repunte de la actividad del 50 por ciento.

En su visión, influyó la participación de las llamadas obras desde pozo . “A nosotros nos ha ido muy bien, logramos un ritmo de ventas sostenido

Las operaciones más relevantes fueron llevadas a cabo por consumidores finales e inversores , que ahora sienten un mayor temor a tener el dinero líquido, durante un año como éste, en el que se anticipa alta inflación y un dólar que quedará devaluado”, explicó Soldati.

Viviendas más buscadas Una característica en común que tienen las operaciones que se están concretando actualmente está dada por el tamaño de la inversión.

Al ser propiedades de montos relativamente bajos, permiten que el cierre de la negociación sea más rápido. Al subir los precios, la rotación es más lenta.

“Enero es un mes tranquilo para la compraventa. Pero ahora hay cambios de hábitos en la gente, de acuerdo al tipo de proyecto.

Los Premium son los que tienen menor salida en este período, ya que el comprador suele estar de vacaciones, mientras que la mayor actividad se registra en unidades dirigidas al segmento medio “, explicó Soldati.

Es por eso que, la llamativa reactivación que advierten los operadores, se dio especialmente en el mercado de departamentos más chicos.

“Las propiedades que más se comercializaron son las que se mueven en un valor entre u$s70.000 a u$s150.000 .

En nuestro caso, registramos un 30% más de operaciones que en enero de 2009 en esa categoría”, comentó Diego Migliorisi, Titular de Migliorisi Propiedades.

Zonas que pisan fuerte En relación a los barrios donde se ha registrado un mayor movimiento, el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires es el que sigue moviendo la aguja del mercado inmobiliario , como sucede desde hace años.

Según los brokers, se manifiesta un gran interés de los compradores por lugares como Palermo, Barrio Norte, Recoleta y Belgrano.

Al mismo tiempo, en estas zonas es donde menor oferta se registra. Y las pocas unidades que se ponen a la venta son más rápidamente comercializadas.

También ha despertado bastante interés una zona que, tal como anticipara iProfesional.com , se perfila como la “estrella” del año por el potencial crecimiento en el valor del metro cuadrado .

Otro gran movimiento significativo se dio en la zona de Nordelta. “La actividad estuvo bastante movida por ser enero.

En algunas oficinas hubo mayor actividad que en otras. Principalmente hemos notado mayor movimiento en las que ofrecen propiedades en Nordelta y en Belgrano ” comentó Roberto Tizado, director de Tizado Propiedades.

¿A estrenar o usados? En algunas inmobiliarias, como Toribio Achával y Soldati, las operaciones con mayor demanda fueron las de unidades en edificios a estrenar. “En nuestro caso, los movimientos más notables se dieron en Palermo Soho, Palermo Hollywood y Belgrano, en proyectos de menor tamaño que se lanzaron desde pozo”, comentó Soldati.

Uno de los factores que impulsó esta tendencia es que, a pesar de la caída sufrida en los últimos años, la rentabilidad que otorgan las inversiones desde pozo continúa siendo atractiva, en comparación con la que ofrecen otros activos financieros (ver nota: Viviendas: renace el interés por comprar desde “boca de pozo” para refugiar el dinero ) “Quien elige este destino para su capital puede obtener una ganancia de entre 15 y 20% en dólares, para plazo de 18 o 24 meses .

Es una cifra difícil de alcanzar en otros negocios de riesgos comparables”, agregó Soldati. Juan Pablo Gilardi, broker de Toribio Achával, también coincidió en que la demanda se inclinó por obras nuevas .

Especialmente en departamentos de uno y dos ambientes que fueron puestos a la venta en la zona de Palermo (Soho y Hollywood). “Lo más notable fue que las operaciones de fideicomisos que se armaron en diciembre y en enero se han vendido en su totalidad.

Fueron tratativas que se cerraron en tiempo récord, algo que hace tiempo no sucedía en el mercado”, explicó Gilardi.

Desde LJ Ramos advirtieron otra tendencia interesante. “Enero es muy cambiante.

Algunos años tiene movimiento y otros no. Pero ahora se dio una situación especial que mostró un amplio abanico de interesados , de todo tipo.

Desde gente que pide tasaciones porque proyecta mudarse hasta inversores que ven en el ladrillo el mejor refugio para su dinero”, comentó Teresa Albarado, broker de la División Viviendas.

Por otro lado, la inclinación por proyectos a estrenar, tiene que ver con la mencionada escasez de propiedades usadas, en zonas de alta demanda.

Según Jorge Toselli, de JT Propiedades, un 80% de los compradores buscan departamentos usados y un 20% nuevos , pero la falta de oferta cambia la orientación de la brújula en el sector.

“Cuando empezó la crisis internacional, los propietarios prefirieron sacar sus unidades de la venta y destinarlas al alquiler, esperando que se estabilicen los precios. Hoy muchos siguen tomando esa decisión , porque esperan que el valor del metro cuadrado aumente.

En consecuencia, el mercado de compra-venta cuenta cada vez con menos disponibilidad de departamentos para satisfacer a la demanda”, explicó Toselli.

Precios y una enseñanza postcrisis con una demanda que da señales de reactivación y un mercado donde son escasos los bienes preferidos (departamentos chicos y ubicados en zonas Premium), los precios mostraron -en este segmento- un comportamiento similar en los últimos meses, manteniéndose estables e incluso con tendencia al alza .

Los expertos del sector coinciden en afirmar que la crisis económico-financiera global dejó una enseñanza: demostró que, a nivel local, las cotizaciones de las buenas unidades pueden resistir este tipo de “temporales”.

En efecto, el valor del metro cuadrado logró mantenerse, aun en los peores momentos, y esto es porque las operaciones se pactan en su mayoría en efectivo, con muy poco apalancamiento en el crédito bancario, lo que aleja al sector inmobiliario de cualquier tipo de burbujas especulativas.

Si los precios lograron mantenerse en 2009 todo indica que en 2010, con perspectivas de un mayor crecimiento económico del país -respecto al período anterior- las probabilidades de que las cotizaciones bajen son reducidas. Por el contrario, y tal como diera cuenta iProfesional.com , los valores de las unidades dirigidas al segmento socio-económico medio alto continuarán con su ritmo ascendente y, según proyectan los expertos, crecerán entre un 10 y un 15% en dólares (ver detalles en nota: Viviendas: anticipan cómo evolucionará el precio del metro cuadrado en el 2010 ). “Tener un departamento en Barrio Norte o Recoleta es un cheque al portador.

Por eso no bajarán los precios y la gente que tenga interés en comprar pagará lo que vale”, agregó Albarado.

“Los precios están estables. Lo que se puede asegurar es que no caerán, como muchos especularon”, comentó Pepe. Por su parte Sebastián Sosa, director de Remax, explicó que hay un equilibrio de valores aunque, como el último trimestre del año fue muy bueno, algunos tienen intenciones de trasladar a precios.

Eso podría pasar en 2010. “Los valores del m2 vienen de un año muy particular.

En el primer semestre de 2009 bajaron, pero luego, en algunas zonas de gran demanda, treparon hasta 12%.

Ahora podrían mantenerse, hasta que el mercado encuentre el equilibrio”, agregó Toselli.

Proyectos comerciales La incipiente reactivación que se vivió en el mercado de viviendas también se dio en el sector comercial.

Según Gilardi, se ha realizado una mayor cantidad de operaciones de oficinas y locales comerciales. También de alquiler de algunos productos que, hasta hace algunos meses, era impensado concretar por su ubicación y altos precios.

“La actividad comercial fue muy fluida, con muchos llamados telefónicos y visitas.

Eso marca una clara tendencia del mercado. Además, cuando en enero surge alguna consulta sabemos que se trata de un interés concreto por cerrar el trato”, agregó Gilardi.

En el mismo sentido opinó Pepe, quien vislumbra un año activo a partir de la tendencia que se diera en enero y parte de febrero. ¿Cómo impactó el mayor ruido político? De acuerdo a los operadores, las señales que se advirtieron durante el mes de enero son alentadoras como para trazar perspectivas positivas a futuro. “El buen ritmo que se vivió en este primer tramo de 2010 convivió con un ruido político como fue el enfrentamiento entre el Gobierno y el BCRA.

Sin embargo, esto jugó a favor de las operaciones inmobiliarias , porque la gente se refugió en ladrillos, comentó Sosa. “Creo que los argentinos nos acostumbramos a los gobiernos confrontativos y la economía va por un lado y la política por el otro.

Los ciudadanos no están en lo fino de lo que sucede con las cuentas públicas o las reservas, entonces igual toman decisiones”, agregó Toselli.Migliorisi, por su parte, también advierte que la situación de enfrentamientos no puso trabas al mercado, sino que, por el contrario, la gente se refugia en la propiedad por temor a una devaluación.

“La situación política-económica ya no es un obstáculo. Puede dejar en stand by las negociaciones hasta ver que pasará, pero el mercado sigue en marcha”, agregaron en Toribio Achával.

En cuanto al futuro, hay grandes expectativas por la liquidez que inyectará al mercado el sector del agro , a partir de las buenas cosechas que se esperan.

“Los chacareros ya no tienen donde guardar los granos.

Saldrán a vender y generarán un mayor movimiento en el mercado, manteniendo firmes a los precios”, agregó Pepe.

Cuentas pendientes Como sucede desde hace años, el problema que los operadores siguen viendo en el mercado es la falta de créditos hipotecarios accesibles para la primera vivienda, situación que impacta en el desarrollo de nuevos proyectos. “El problema en Argentina es que los desarrollistas, cuando hacen un producto no piensan en quién lo necesita sino en el inversor para que lo compre desde pozo y luego lo venda o alquile. La falta de financiamiento es una de las causas de que ello ocurra”, comentó Sosa.

Si bien en los últimos meses varios bancos anunciaron líneas de préstamos a tasa fija y hasta 20 años para la compra de propiedades, las condiciones todavía son demasiado “caras” para la clase media, que debe endeudarse a un costo financiero total que en la mayoría de los casos supera el 20 por ciento.

Más allá de este “conflicto eterno”, la confianza de los operadores está firme y se espera un año de reactivación para el mercado inmobiliario.

Guillermina Fossati

© iProfesional.com Articles from Infobae Profesional iProfesional.com

Copyright © 2010 Emprendimientos Corporativos SA InfobaeProfesional.com