Mercado inmobiliario: Cuanto subieron los inmuebles 2025
Top 5 barrios porteños donde más aumentó el valor del metro cuadrado en departamentos de 1 y 2 ambientes
En un contexto de reactivación inmobiliaria y regreso progresivo del crédito, el segmento de departamentos de 1 y 2 ambientes volvió a tomar protagonismo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Estos inmuebles —preferidos por jóvenes profesionales, inversores y estudiantes— se destacan por su rápida rotación y buena rentabilidad en alquiler.
Según datos recientes, los siguientes 5 barrios encabezan el ranking con mayor proporción de unidades de 1 y 2 ambientes en su stock, lo cual impactó directamente en el aumento del valor del metro cuadrado en estos segmentos:
🥇 1. Núñez 13%
Núñez no solo consolida su perfil residencial de alta demanda, sino que lidera este ranking gracias a su alta concentración de unidades chicas. El crecimiento sostenido de proyectos premium y su cercanía con zonas universitarias y comerciales lo posicionan como uno de los barrios con mayor revalorización en el último año.
🥈 2. Coghlan 12%
Discreto pero potente, Coghlan muestra un fenómeno silencioso: el boom del metro cuadrado en departamentos pequeños. La combinación de accesibilidad, tranquilidad barrial y desarrollos modernos ha generado una fuerte demanda que impulsó los valores en la zona.
🥉 3. Colegiales 10%
Colegiales, en plena transformación urbana, se consolidó como un punto neurálgico para la vivienda joven e inversora. Su cercanía con Palermo Hollywood y sus constantes obras nuevas elevaron el precio del m², especialmente en monoambientes y 2 ambientes de calidad.
- Chacarita y Saavedra 9%
Ambos barrios, históricamente de perfil medio, hoy viven un verdadero despegue inmobiliario. Chacarita se vio impulsada por el auge de su polo gastronómico y artístico, mientras que Saavedra capitaliza el desarrollo comercial y la expansión de oficinas y coworkings. En ambos casos, el formato chico se volvió estrella del mercado.
- Palermo, Belgrano, Parque Chas, Villa Devoto, Villa Ortúzar 8%
Estos cinco barrios tradicionales mantienen una fuerte demanda en departamentos compactos, con un crecimiento homogéneo del valor por m². Palermo y Belgrano siguen siendo faros del mercado, pero sorprenden casos como Villa Ortúzar, que gana protagonismo gracias a su impronta residencial moderna.
El crecimiento del valor del metro cuadrado en unidades chicas refleja un cambio de época: más personas buscan viviendas funcionales, accesibles y bien ubicadas. Para quienes apuestan al real estate como herramienta de resguardo y expansión patrimonial, este ranking ofrece una brújula clara para invertir con visión estratégica.
🔝 Los 5 barrios donde más creció el precio del metro cuadrado en departamentos de 3 ambientes (2025)
Durante el último año, el segmento de departamentos de 3 ambientes mostró un importante repunte en valor y demanda en CABA. Este tipo de unidad es clave para familias jóvenes, compradores de primera vivienda y pequeños inversores que buscan estabilidad y proyección.
Según datos recientes, los cinco barrios con mayor concentración de este tipo de propiedades —y por ende, mayor presión alcista sobre el precio del metro cuadrado— son:
🥇 1. Coghlan 12%
El crecimiento más explosivo del segmento se dio en Coghlan, barrio residencial de perfil bajo que hoy vive una revalorización notable. El equilibrio entre tranquilidad, conectividad y proyectos nuevos generó un fuerte salto en precios.
🥈 2. Colegiales 11%
Con obras premium en cada rincón, Colegiales se consolidó como una joya del corredor norte. Su ubicación estratégica, entre Palermo y Belgrano, y la fuerte renovación urbana empujaron los valores en 3 ambientes.
🥉 3. Chacarita y Palermo 10%
Ambos barrios, aunque con perfiles distintos, están en el podio del crecimiento. Palermo sigue siendo un imán de inversiones, mientras que Chacarita se afirma como polo joven, cultural y muy demandado por familias con hijos pequeños.
4. Belgrano, Núñez, Saavedra y Villa Crespo 9%
Estas zonas de clase media-alta consolidada muestran un alza sólida, sostenida por la demanda de calidad de vida, buena infraestructura escolar y cercanía con áreas comerciales.
5. Caballito, Parque Chas, Villa Devoto, Villa Ortúzar 8%
La zona centro y oeste de la ciudad no se queda atrás: barrios como Devoto y Caballito siguen siendo clásicos para quienes buscan 3 ambientes cómodos, con buena relación costo-beneficio y fuerte identidad barrial.
La demanda de 3 ambientes se disparó en barrios que combinan conectividad, verde y oferta educativa. Este fenómeno no solo marca una tendencia habitacional, sino una oportunidad clara para inversores que quieran capitalizar la evolución del valor por m² en sectores con alta ocupación y baja vacancia.
Los 5 barrios donde más aumentaron los precios de inmuebles de 4 ambientes en CABA
Mientras el mercado inmobiliario se recalibra tras años de incertidumbre, el segmento de viviendas amplias comienza a ganar protagonismo. Los departamentos de 4 ambientes, elegidos por familias consolidadas y compradores que buscan comodidad sin salir de la ciudad, mostraron un repunte notable en valor y demanda.
🥇 Chacarita y Coghlan 9%
Ambos barrios lideran el ranking con una notable proporción de unidades de 4 ambientes. En Chacarita, el fenómeno se explica por la expansión residencial de alto nivel y la llegada de familias jóvenes. En Coghlan, la tradición barrial y los proyectos boutique generan alta demanda.
🥈 Belgrano, Núñez y Villa Ortúzar 8%
Tres barrios de la zona norte que combinan buena infraestructura, entorno verde y oferta educativa. El perfil familiar de estas zonas explica el incremento sostenido en la demanda de unidades grandes, impulsando el precio del m².
🥉 Palermo, Saavedra, Villa Crespo, Colegiales y Caballito 7%
El top 3 lo completan barrios donde la clase media y media-alta encontró una opción equilibrada entre precio, ubicación y calidad de vida. El 4 ambientes volvió a ser protagonista en la reconfiguración de la demanda post-pandemia.
El crecimiento de los inmuebles de 4 ambientes refleja un cambio de paradigma: la familia porteña quiere quedarse en la ciudad, pero sin resignar espacio. Los barrios más demandados lo entendieron y adaptaron su oferta, generando un círculo virtuoso de valorización.
Los 5 barrios porteños donde más crecieron las casas en 2025
En un contexto donde muchos buscan más metros, patio y privacidad, el segmento de casas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires volvió a ganar protagonismo. La revalorización del terreno propio y el creciente interés por vivir fuera de edificios empujaron la demanda en varios barrios con identidad residencial fuerte.
🥇 1. Chacarita 9%
Históricamente mixto entre PHs, edificios bajos y casas, Chacarita vive una transformación profunda. El auge gastronómico y cultural impulsó la demanda de propiedades con terreno propio, generando un notable salto en precios.
🥈 2. Villa Ortúzar 8%
Con calles tranquilas, espíritu barrial y ubicación estratégica entre Belgrano y Chacarita, Villa Ortúzar se consolida como el secreto mejor guardado para quienes buscan casas amplias en la zona norte.
🥉 3. Saavedra 8%
El verde, los outlets y el entorno familiar siguen atrayendo a quienes buscan calidad de vida sin salir de la ciudad. La casa en Saavedra volvió a ser un refugio de valor.
4. Núñez 8%
Cercanía con el río, proyectos modernos y demanda sostenida en sectores altos convierten a Núñez en uno de los mercados más dinámicos para casas de media y alta gama.
5. Villa del Parque 7%
Villa del Parque, con fuerte perfil familiar, ofrece una excelente relación precio-calidad en casas con jardín, garage y buenas conexiones. Ideal para familias que deciden quedarse en CABA, pero con aire de barrio.
El crecimiento del valor de las casas en estos barrios refleja un cambio de prioridades post-pandemia: más espacio, más privacidad y más vida al aire libre. La casa vuelve al centro de la escena urbana porteña.
Los 5 barrios donde más aumentaron los PH en 2025
Los PH (propiedad horizontal), ese formato tan porteño y deseado por quienes buscan independencia sin los costos de un edificio, vivieron un resurgimiento contundente en 2025. Sin ascensor, con patio, terraza o quincho, los PH se convirtieron en una joya para quienes priorizan espacio, bajos gastos y vida barrial.
A partir del análisis de oferta y crecimiento de unidades tipo casa en la ciudad, se identifican los 5 barrios donde más aumentaron y se revalorizaron los PH:
🥇 1. Chacarita
La transformación de Chacarita no se detiene. A su auge cultural y gastronómico se suma un renovado interés por los PH reciclados. La demanda disparó su valorización en zonas como Jorge Newbery, Fraga y Guevara. Ideal para jóvenes familias y creativos que buscan identidad.
🥈 2. Villa Ortúzar
Con alma de barrio y casas bajas, Villa Ortúzar se posiciona como uno de los polos de mayor crecimiento de PH. Las unidades con patio o terraza cotizan cada vez más alto, en parte por su cercanía con Belgrano y Colegiales.
🥉 3. Saavedra
El PH con jardín es uno de los productos más buscados en Saavedra, especialmente por familias que valoran los espacios verdes y la tranquilidad urbana. La expansión del parque y el desarrollo residencial potenciaron este formato.
4. Núñez
A pesar de su perfil más premium, Núñez mantiene sectores con PH tradicionales que fueron altamente demandados durante 2025. Su cercanía al río y excelente conectividad hacen que estas unidades se conviertan en activos muy buscados.
5. Villa del Parque
Villa del Parque ofrece PH familiares, muchos con garaje, fondo y parrilla. Con fuerte impronta residencial, el barrio se volvió refugio de quienes buscan estabilidad y espacio sin salir de la ciudad.
El PH vuelve a ganar terreno como producto estrella del real estate porteño. Combinan independencia, superficie utilizable y bajos costos. En estos cinco barrios, su crecimiento fue tan marcado que hoy marcan la pauta del nuevo deseo urbano.
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Este exhaustivo análisis fue elaborado por el equipo de profesionales de Migliorisi Propiedades, en el marco del Sistema Permanente de Estudio de Mercado, un modelo propio que integra múltiples variables y tendencias del real estate porteño. La información se basa en bases de datos actualizadas provenientes de fuentes abiertas, registros públicos y plataformas especializadas del sector inmobiliario.
Nuestro compromiso es ofrecer información clara, precisa y útil, tanto para compradores, vendedores como inversores, brindando herramientas reales para la toma de decisiones. En Migliorisi, analizamos el mercado todos los días, desde hace más de 69 años.
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