Tendencia : Aumenta la venta de locales comerciales 2025
El resurgir de los locales comerciales en CABA: una recuperación con fundamentos
Durante los últimos años, el mercado de locales comerciales en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires atravesó un período complejo. La pandemia del COVID-19 y la masificación del home office golpearon la lógica tradicional del comercio de proximidad. Sin embargo, en 2025 empezamos a vislumbrar una recuperación sólida: las rentas vuelven, los comercios reaparecen, y los inversores vuelven su mirada hacia estos espacios.
Este es un panorama con cautela, pero también con convicción: los locales caminando hacia su rehabilitación como activo estratégico.
Dos grandes impactos que marcaron la transformación
a) Pandemia y el auge del home office
La pandemia reconfiguró radicalmente los hábitos de consumo y trabajo. Muchas empresas de servicios (consultorías, agencias, estudios jurídicos, etc.) ya no requerían locales ubicados en avenidas principales ni en zonas de alto tránsito peatonal. Se aventuraron a oficinas más modestas o con menor costo (barrios menos céntricos o coworkings).
Eso implicó una merma en la demanda de locales orientados al público, e incluso cierres de comercios en zonas tradicionales.
Como resultado, tanto los valores de venta como los de alquiler de locales comerciales se vieron afectados, especialmente en tramos intermedios de la ciudad. Algunas arterias que antes bullían quedaron con locales vacíos durante meses.
b) Revolución tecnológica: e-commerce e híbridos
El segundo gran golpe vino de la digitalización: muchas empresas de venta de productos abandonaron la lógica de un punto de venta físico de prestigio, y comenzaron a operar directamente online o con formatos híbridos (“showroom + depósito”).
Es decir: la necesidad de estar “cara al público” dejó de ser prioritaria para ciertos rubros.
Ese trasvase del comercio desde lo presencial a lo digital afectó la demanda de locales exclusivos de venta al público. Algunos comerciantes prefirieron invertir en logística (almacenes, centros de distribución) antes que costear vidrieras caras en avenidas consolidadas.
Las consecuencias sobre los valores inmobiliarios:
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Mayores locales quedaron desocupados.
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Menos nuevos contratos de alquiler con fuerte pretensión de renta alta.
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Presión a la baja en los valores de los locales secundarios, mientras que las mejores ubicaciones resistieron mejor.
Qué pasó en 2025: el punto de inflexión hacia la recuperación
Aunque las ubicaciones premium (avenidas legendarias, barrios comerciales consolidados) nunca abandonaron su valor de base, la rentabilidad empezó a recomponerse.
Se observa que:
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Los locales con alta visibilidad retoman demanda, ahora con formatos mixtos: venta presencial + presencia digital.
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Rubros de consumo que requieren contacto físico (moda, gastronomía, perfumería, artículos de lujo) reactivaron su apuesta por locales.
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Además, algunos emprendimientos digitales utilizan locales como punto de exhibición o showroom estratégico, incluso cuando gran parte de sus ventas siguen siendo online. Esa “puerta de local” suma valor a su marca.
Así, la recuperación no es uniforme: mientras que los locales en zonas menores comenzaron un proceso de recuperacion y mejora de su rentabilidad, los de calles de alto tránsito vuelven a cotizar fuerte.
Rentabilidad: cuánto puede dejar un local comercial
Uno de los indicadores que vuelve a encender el interés de inversores es la renta potencial de un local. En CABA, un local comercial bien ubicado puede ofrecer una renta neta del 6 % al 8 % anual sobre su valor de mercado, dependiendo de su ubicación, estado, frente y aptitud comercial.
En casos excepcionales —muy buena vidriera, zona de alto tránsito peatonal y vehicular— esa tasa puede superarse.
Pero ojo: esos valores no son automáticos. Requieren:
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Contratos estables y confiables.
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Ubicación premium.
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Buen estado del local con adecuaciones modernas.
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Mix de rubros con flujo constante de clientes.
¿Cuánto vale un local comercial? No importa tanto la superficie: importa el público
Aquí está el corazón de la valoración de locales: no es solo cuántos metros cuadrados tiene, sino cuántas personas pasan por allí. Los factores clave son:
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Línea de vidriera (longitud, visibilidad, altura).
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Tránsito peatonal constante.
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Tráfico vehicular que genere visibilidad desde el auto.
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Conectividad con transporte público.
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Cercanía a otros comercios, centros de afluencia (subtes, estaciones, polos comerciales).
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Calidad del frente y fachada, accesos, nivel de mantenimiento.
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Flexibilidad del uso del local (¿puede adaptarse a distintos rubros?).
Un local pequeño en una avenida de gran flujo puede valer mucho más que uno amplio en calle lateral poco transitada.
¿Por qué está creciendo nuevamente la demanda de locales?
Hasta hace poco, la lógica invertía en departamentos para luego alquilarlos residenciales: era visto como “inversión segura”. Pero hoy:
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La rentabilidad en departamentos ya se recuperó, pero la competencia es mayor respoecto a años anteriores , ya que luego de la derogacion de la ley de alquileres , muchas propiedades se incorporaron a la oferta.
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En cambio, los locales comerciales ofrecen una alternativa atractiva, con rentas más altas y valorización ligada al dinamismo comercial local.
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Ver locales vacíos ociosos en zonas premium despierta al mercado: hay espacio para reasignaciones, refuncionalizaciones, nuevos rubros.
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Las empresas de e-commerce que suman puntos físicos necesitan ubicaciones estratégicas, generando demanda adicional.
Este cóctel de factores está impulsando la “carrera de recuperación” de precios de locales comerciales.
Estamos ante un momento de oportunidad para inversores y propietarios de locales en CABA. La amortización del impacto pandémico y tecnológico empieza a reflejarse en reactivación de alquileres y ventas.
Pero no todos los locales tendrán el mismo destino: los que se ubiquen en avenidas emblemáticas, con buena visibilidad y servicios de apoyo, serán los grandes beneficiados.
La clave está en elegir no solo superficie, sino exposición al público, flexibilidad comercial y *proyectar su integración con el mundo digital.
* Por Diego Migliorisi
El autor de CEO de Migliorisi Propiedades, corredor inmobiliario , mas de 30 años de experiencia. Abogado especialziado en altas tecnologias. Escritor con 11 obras publicadas . Master en gestion de la comunicacion. Fundador del 1770 Argentina Manuel Belgrano . Especialista en altas tecnologias.
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