07-01-2014 Pese a una mayor oferta, los ajustes están a la orden del día y varios contratos ya se pactan con alzas escalonadas semestrales. Expertos aseguran que los efectos de la medida oficial que apunta a una mayor carga impositiva, se trasladarán desde los dueños a los inquilinos. Tabla de valores
Al igual que lo sucedido en otros años, 2014 arranca con varias dudas en el plano político y económico pero con una certeza: los precios seguirán subiendo y los alquileres de viviendas no serán la excepción.
Los propietarios, como ya es tradición y pese a los bolsillos más ajustados de los inquilinos, se aprestan a implementar actualizaciones en los contratos.
En ese sentido, desde distintas inmobiliarias anticiparon a iProfesional que los nuevos convenios se están celebrando con una suba promedio del 25% anual.
Incluso, aclararon que se multiplican aquellos que se pactan con alzas semestrales escalonadas. Esto sucede en momentos en los que la renta que obtienen los propietarios se ubica entre las más bajas de la última década.
En la actualidad, la misma se mueve dentro de un rango que va del 3% al 5%, según ubicación y categoría del inmueble mientras que, en otras épocas, las locaciones daban un rendimiento del 8% y de hasta el 10% anual.
En breve, a este escenario se le sumará un “impacto extra” para los dueños, si es que se aprueba el proyecto de ley para modificar el impuesto que se paga sobre Bienes Personales.
En este sentido, fuentes consultadas por iProfesional pronosticaron que, de prosperar la iniciativa oficial, la mayor presión impositiva que recaerá sobre los dueños de los inmuebles se trasladará a los inquilinos.
“Si se concreta lo que está buscando el Gobierno, pagarán hasta los que tengan una cochera. En el caso de quienes posean un departamento en alquiler, ese mayor impuesto que abonarán recaerá directamente en los bolsillos de quienes alquilan”, aseguró a este medio José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.
“Para dar una idea de a cuánto podrían ascender los montos, se puede considerar undepartamento de dos ambientes ubicado en Capital Federal. Si se toma como cotización del inmueble una cifra de referencia de $800.000, se estima que el dueño enfrentaría un pago extra de $4.000 o de casi $350 mensuales, que posiblemente se incluya como parte del nuevo precio que deba afrontar el inquilino”, ejemplificó.
Mayor oferta
Por otro lado, desde las inmobiliarias dieron cuenta de un incremento en la disponibilidad deunidades ofrecidas en alquiler.
“El nivel de vacancia en el arranque de este año es muy alto, producto de que se han concluidomuchas obras nuevas que luego no fueron comercializadas”, sostuvo a iProfesional Nicolás Lang, gerente comercial de Adrián Mercado.
“Como los propietarios de estas nuevas unidades se rehúsan a bajar el precio de venta, en lugar de ‘malvenderlas’ -como creen que estarían haciendo- directamente están volcando esos departamentos a la renta. Esto explica por qué ahora se ofrecen más unidades que el año pasado”, añadió.
Cómo se pactan los contratos
iProfesional consultó a diferentes actores del sector que aportaron detalles sobre cómo se están dando las actuales negociaciones.
Desde Reporte Inmobiliario, o desde firmas como Altgelt, RG-Montes o Migliorisi Propiedades, coincidieron en que la suba promedio para las renovaciones o nuevos contratos ronda el 25% anual bajo ciertas consideraciones.
“Hay que tener presente que las expensas juegan un papel muy importante al momento de establecer el precio y éstas aumentaron por encima del porcentaje de los alquileres”, señaló Francisco Altgelt, de la comercializadora homónima.
Aníbal Montes, de RG-Montes, destacó una particularidad para los acuerdos que se están concretando en la actualidad.
“Hay muchos en los que se pactan subas escalonadas, bajo actualizaciones semestrales que rondan el 12%. De esa manera, se busca estar a tono con la inflación sin tener que esperar a que transcurra todo un año para pactar un nuevo aumento”, aseveró a iProfesional.
En cambio, Diego Migliorisi destacó que si bien los porcentajes anuales merodean el 25%, no siempre este ajuste se da de manera tan estricta.
“En las renovaciones muchos propietarios ponderan el cumplimiento y el comportamiento del inquilino. Hay que tener presente que las expensas y el ABL están siendo, cada día que pasa, temas de mayor discusión al pactar el precio final”, aseguró.
Con respecto a las condiciones, los expertos consultados anticiparon que pactar a través de los llamados “paquetes”, es decir incluyendo las expensas, es un camino cada vez menos transitado.
“El esquema ‘paquete’ se da con menor frecuencia por el aumento constante de expensas y servicios. Lo que buscamos proponerle a los propietarios es que le exijan a los inquilinos todos los meses el recibo pago”, dijo Altgelt.
Migliorisi indicó que su comercializadora mantiene las condiciones habituales. “Se solicita un garante propietario, un mes de depósito y el primer mes de pago”, detalló.
Precios
En cuanto a la evolución de la demanda en Capital Federal, Francisco Altgelt indicó que los barrios que cuentan con mayores solicitudes son “Palermo, Recoleta, Caballito, Belgrano y Núñez”.
A esta lista Montes añadió a Villa Crespo, Almagro, Villa Urquiza y Colegiales.
Diego Migliorisi hizo referencia al mayor abanico de opciones con el que hoy día cuentan los inquilinos para elegir la unidad.
“Durante 2012 y 2013 se ha inaugurado una gran cantidad de nuevos emprendimientos en la Ciudad. Y esto ha contribuido bastante a equilibrar oferta y demanda, ya que entre un 40% y un 50% de esas viviendas nuevas se destinan finalmente a la renta”, se explayó.
“Coinciden las zonas en las que más se construyó en los últimos años con aquellas que son más requeridas por quienes buscan alquilar”, destacó.
Según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario realizado sobre finales de 2013, los valores por barrio para un dos y tres ambientes son los siguientes (ver cuadro):
En el caso de un tres ambientes, los valores oscilan entre los $2.650 y los $3.000, a excepción de Barrio Norte, Recoleta y Las Cañitas, en donde esa cifra puede trepar a los $3.500.
En tanto, para los dos ambientes, esos valores se reducen unos $400.
Impacto del cambio en Bienes Personales
En las últimas horas se conoció que el Gobierno enviará al Congreso un proyecto de ley paramodificar el impuesto a los Bienes Personales con el objetivo de que los inmuebles tributen a valor de mercado y así se incrementen las alícuotas actualmente aplicadas.
La iniciativa derivará en un aumento tanto en el total de personas alcanzadas como en el peso de la carga fiscal para quienes paguen, más aun si no se actualiza el piso a partir del cual comienza a abonarse el tributo.
Desde 2007 están alcanzados por Bienes Personales quienes tienen activos gravados (como inmuebles, vehículos y cuentas corrientes) por un valor superior a los $305.000.
A pesar de la alta inflación, ese monto se modificó sólo una vez desde la creación del tributo, en 1991. En aquel entonces se había fijado en $102.300, equivalentes hasta 2002 a u$s102.300.
Con el último cambio, recuerda el tributarista César Litvin, se subió además el peso del impuesto, ya que antes se calculaba sobre el excedente de ese valor y, en cambio, ahora el porcentaje (de 0,5%; 0,75% o 1% según el caso) se determina sobre la totalidad del monto declarado.
En inmuebles, se declara el mayor de dos valores: el escriturado o el fiscal, este último informado en las boletas de impuestos municipales, en algunas jurisdicciones más actualizado que en otras.
Ante los cambios que se avecinan, Rozados remarcó que la brecha entre el valor fiscal y el demercado depende de la zona: por lo general es más elevada en provincia de Buenos Aires que en la Capital y, entre los barrios porteños, más alta en los del sur que en los del norte.
“La cuestión a analizar es si es justo o no pagar cuando el bien no se está vendiendo; desde noviembre de 2011 y hasta ahora hay valores que, en pesos, subieron más de 100%”, señaló el CEO de Reporte Inmobiliario.
“Si no se actualiza el valor base a partir del cual se comienza a tributar, hasta aquel que sólo tenga una cochera quedará incluido”, añadió.
Por su parte, Nicolás Lang, de Adrián Mercado, relativizó el impacto que traerá la iniciativa oficial. “En muchos aspectos y distritos se abona, por ejemplo, impuestos a los sellos contra un valor del inmueble tomado del mercado”, sostuvo.
“En todo caso, los que enfrenten este cambio siempre optarán por trasladar el monto al inquilino. Es la salida más práctica. Sucederá lo mismo que ya pasa con el ABL, expensas y varios tipos de arreglos en las unidades”, concluyó.