Mercado inmobiliario: las 10 preguntas que hoy desvelan a los argentinos
Por Diego Migliorisi | Abogado, Corredor Inmobiliario, Escritor, Master en comunicación
El mercado inmobiliario argentino siempre avisa antes de moverse. No lo hace con discursos grandilocuentes, sino con gestos simples: más consultas, más búsquedas, más dudas que vuelven a aparecer después de meses de silencio. Hoy, esos indicios no se leen en un mostrador de café, sino en lo que la gente escribe en Google y en las plataformas digitales donde busca respuestas rápidas y concretas.
Y lo que muestran esos datos es contundente: el termómetro del ladrillo volvió a subir.
La pausa electoral que frenó decisiones
Entre septiembre y octubre, la actividad digital se planchó. Se sintió en todo el sector. No porque hubiera falta de interés, sino porque la incertidumbre electoral en la Provincia llevó a miles de familias a congelar decisiones trascendentales: tomar crédito, vender, comprar o actualizar precios.
Fue un “esperemos a ver qué pasa”, una conducta clásica en momentos de transición política. El resultado: menor consulta, menos movimiento y un mercado expectante.
Noviembre: la tapa de la olla que salió volando
Apenas las urnas ordenaron el panorama, noviembre explotó. Volvieron las preguntas, las simulaciones, los pedidos de entrevista y la búsqueda de propiedades en todos los segmentos.
Lo que quedó claro es que la demanda no estaba dormida: estaba contenida. Y apenas apareció un horizonte más claro, reaccionó con fuerza. El crédito hipotecario —algo impensado hace apenas unos años— volvió a escena, reinstalando un componente esencial para ampliar la base de compradores.
El factor confianza vuelve al centro del escenario
El comprador que opera con ahorros propios también cambió de ritmo. Durante las últimas semanas se notó un aumento marcado en las consultas y en la velocidad de cierre. ¿La razón? Una sensación básica pero determinante en el real estate argentino: la confianza.
Cuando vuelve la previsibilidad, el ladrillo recupera protagonismo. El argentino sabe leer el clima económico y se anticipa. Hoy, muchos se están moviendo para entrar antes de que el mercado complete la curva de recuperación de precios.
El inversor sofisticado y su eterno dilema
El inversor experimentado sigue con su método habitual: números, comparaciones y escenarios. Su pregunta no cambia con los años, pero sí el contexto:
¿Voy por revalorización o por renta?
Hoy evalúa con lupa qué tipologías podrían apreciarse más rápido con el regreso del crédito y qué unidades ofrecen un flujo mensual atractivo en un mercado de alquiler en plena recomposición.
Las 10 preguntas que hoy definen el pulso del mercado
Este es el ranking real de las consultas más frecuentes del último tramo del año. Son, en esencia, las dudas que hoy ordenan la toma de decisiones:
¿Conviene sacar un crédito hipotecario UVA ahora o esperar a 2026?
Sí, conviene seriamente evaluarlo hoy.
El mercado está mostrando señales claras de estabilidad, un retorno sostenido del crédito y, sobre todo, precios todavía muy atractivos en la mayoría de los segmentos, especialmente usados de 1, 2 y 3 ambientes y PH.
Razones concretas por las que HOY es un buen momento:
a. Los inmuebles siguen en valores “de oportunidad”
Venís siguiendo el mercado hace décadas: sabés que CABA viene de 5 años de baja real. Hoy estamos en un piso técnico en muchas zonas (Palermo, Caballito, Villa Crespo, Almagro, Recoleta).
El comprador financiado entra con ventaja, porque aún hay capacidad de negociar.
b. El mercado recupero la confianza
Noviembre y diciembre mostraron un rebote contundente en consultas, reservas y créditos pre-aprobados. La estabilidad cambiaria y la previsibilidad macro reinstalaron la palabra clave del real estate: confianza.
Cuando el mercado se ordena, los compradores vuelven y los precios empiezan a corregirse.
c.El crédito UVA volvió para quedarse
Hoy las tasas están en un rango medio.
Sí, es posible que en 2026 bajen algunos puntos, pero ese eventual beneficio financiero se puede neutralizar (o incluso superar) con una suba del valor de la propiedad, que hoy sigue atrasado.
En términos corporativos:
La tasa puede bajar, pero el metro cuadrado no espera.
d.Riesgo de esperar demasiado
Si el crédito se expande y la demanda se acelera, el ajuste de precios será más rápido que la baja de tasas.
Es el clásico escenario donde el comprador dice “espero que la cuota baje” y termina pagando USD 10.000–20.000 más por la propiedad.
e. El escenario más probable 2026
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2025: precios atractivos + estabilidad + créditos creciendo.
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2026: tasas algo más bajas, pero propiedades más caras.
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Conclusión: el diferencial termina favoreciendo comprar antes, no después.
Desde una perspectiva conservadora, profesional y orientada al futuro:
✔ Sí conviene avanzar ahora, si el crédito encaja cómodamente en tu ecuación financiera.
✔ Los inmuebles siguen en valores muy competitivos.
✔ La estabilidad actual reactivó la confianza del mercado.
✔ La potencial baja de tasas en 2026 no compensa el riesgo de suba del metro cuadrado.
Es un buen momento para tomar posición patrimonial.
El que se adelanta, captura valor; el que espera demasiado, financia la suba del otro.
¿Qué banco ofrece las mejores tasas y condiciones tras las elecciones?
Hoy, después del reordenamiento económico post-elecciones, las mejores condiciones hipotecarias UVA las están ofreciendo Banco Nación y Banco Ciudad .. Nación lidera en tasa efectiva y plazos flexibles; Ciudad destaca por estabilidad y costos operativos bajos; Provincia viene muy competitivo en relación cuota/ingreso.
En la banca privada, Santander y BBVA están agresivos en UVA, pero con mayores requisitos.DEbemos destacar que el BBVA hoy ofrece creditos hasta el 80% del valor del inmueble a 30 años con un maximo de edad para el cumplimiento de 75 años.
A nivel corporativo: Nación y Ciudad son hoy la dupla más sólida para quien busca previsibilidad y tasa real más baja.
¿Qué ingresos debo demostrar para comprar un departamento con crédito?
Si bien estos nuemeros son aproximados y estan sujetos a verificación, les doy alternativas para tener en cuenta. Los requisitos finales seran los que cada entidad bancaria les exija al momento de armar la carpeta y pre calificar.
Para un hipotecario UVA en Argentina necesitás demostrar, en promedio, entre 30% y 35% más de ingreso que el valor de la cuota inicial.
En términos prácticos, hoy:
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Créditos de $250.000 a $350.000 UVA de cuota inicial: se exige un ingreso familiar aproximado de $1.2 a $1.8 millones mensuales.
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Créditos más altos (viviendas de USD 80.000–120.000): los bancos suelen pedir $2 a $3 millones de ingreso familiar comprobable.
Cada banco ajusta su fórmula, pero todos aplican el mismo principio corporativo: la cuota no debe superar el 25%–30% del ingreso neto declarado.
¿Qué barrios tienen mayor potencial de revalorización a corto plazo?
Chacarita, Villa Crespo, Núñez, Paternal, Palermo, Belgrano, Villa Urquiza, Coghlan, Villa del Parque y Colegiales concentran hoy el mayor potencial de revalorización a corto plazo. Son polos donde convergen tres fuerzas clave del mercado: estabilidad de precios, demanda joven activa y proyectos nuevos que traccionan todo el ecosistema urbano. En términos de business intelligence, son barrios donde el comprador entra con upside claro y donde la presión de demanda ya empezó a empujar valores.
¿Qué conviene hoy: alquilar, vender o mantener la propiedad como resguardo?
Hoy, si se cuenta con el capital, conviene comprar en zonas de proyección y con fuerte potencial de crecimiento, porque el mercado está todavía en valores atractivos y la revalorización ya empezó a tomar velocidad.
Frente al dilema crédito vs. alquiler, la ecuación es clara: si existe la posibilidad de acceder a un hipotecario y el proyecto personal es vivir en la ciudad y no estar “de paso”, siempre es mejor comprar con crédito e ir pagando la propia casa. Incluso para quien no piensa instalarse a largo plazo, no deja de ser una muy buena inversión en un contexto de estabilidad y recuperación del ladrillo.
¿Cómo invertir en proyectos en pozo sin asumir riesgos?
Siempre que uno invierte en un inmueble en pozo, mínimamente asume riesgos, porque está comprando algo que todavía no existe materialmente: está comprando una cosa futura. Ahora bien, hay una batería de controles que reducen ese riesgo a niveles aceptables y permiten invertir con mucha más tranquilidad.
Lo esencial es la trayectoria y el nivel de cumplimiento de la constructora. Que el proyecto no esté hipotecado, que figure inscripto a nombre del vendedor, que la empresa no esté inhibida ni tenga juicios relevantes, y que los avances de obra se ejecuten exactamente según el cronograma contractual. También es clave que los planos estén registrados y aprobados por el Gobierno de la Ciudad, porque eso garantiza que la obra se ajusta a normativa.
A esto se suma el factor patrimonial: el respaldo económico real de la empresa que vende. En un negocio basado en la confianza, una compañía sólida es una señal de seguridad estratégica. Con estos puntos auditados, la inversión en pozo se vuelve un vehículo de crecimiento con un riesgo significativamente más controlado.
¿Cuál es la rentabilidad real de un alquiler tradicional versus uno temporario?
La rentabilidad del alquiler temporario puede ser más alta en algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires, pero no todos califican: el turismo se concentra en los barrios centrales y en el corredor norte, donde la demanda es sostenida. Ese rendimiento superior implica también más gestión y más desgaste del propietario: limpieza constante, pintura, recibir al turista, hacer el check-out y mantener el inmueble siempre en condiciones.
En cambio, los alquileres tradicionales, con la nueva normativa que devolvió flexibilidad y libertad de negociación a las partes, mejoraron su rentabilidad de manera considerable. Hoy, para quien busca tranquilidad y menor carga operativa, un alquiler convencional a 24 meses se posiciona como la opción más equilibrada y eficiente con una rentabilidad aproximada del 6% anual en dolares..
¿Qué índice corresponde para actualizar contratos vigentes sin conflicto?
Hoy, con una inflación prácticamente controlada e índices totalmente transparentes, muchos contratos se actualizan de manera trimestral o cuatrimestral utilizando el índice de costo de vida del INDEC, que es confiable y equitativo para ambas partes.
En locales gastronómicos pueden emplearse otros indicadores ligados a la variación de los productos que comercializan, pero para alquileres de vivienda permanente, el INDEC es el parámetro más utilizado y el que menos conflicto genera.
¿Es seguro firmar contratos de alquiler en dólares? ¿Qué cuidados tener?
Hoy las partes pueden pactar un alquiler en moneda extranjera bajo el principio de libertad de contratación, siempre que exista acuerdo mutuo. La seguridad no depende de la moneda elegida, sino de los mecanismos de cumplimiento: un contrato claro, garantías sólidas, plazos definidos y obligaciones bien establecidas. Con esos cuidados básicos, firmar en dólares es perfectamente viable y no presenta mayor riesgo que un contrato en pesos.
¿Cuáles son los gastos reales de escrituración que debe asumir el comprador?
egún los usos y costumbres de la Ciudad de Buenos Aires, cuando la operación no es primera vivienda, el comprador asume el 3,8% del impuesto al cheque, prorrateado 50/50 con el vendedor. El comprador elige al escribano y por lo tanto paga sus honorarios, que incluyen toda la actuación vinculada a la compra.
Del lado del vendedor surgen otros gastos que dependen de la cotización del escribano: diligenciamiento, estudio de títulos y confección de la documentación necesaria. Si la propiedad es un PH o terreno propio, corresponde hacer una mensura, a cargo de la parte vendedora.
En el caso de sociedades, usualmente corresponde impuesto a las ganancias; para personas físicas, rige la “ganancia cedular”, aplicable a inmuebles comprados y vendidos desde 2019, cuando existe una diferencia positiva entre el valor de compra y el de venta.
Todo esto puede ajustarse según la negociación entre las partes, pero estos son los criterios que predominan en el mercado.
Un mercado que vuelve a hablar claro
El repunte en las búsquedas no es un dato aislado: es un reflejo de algo más profundo. Los argentinos, después de meses de cautela, volvieron a pensar en su proyecto de vivienda y en cómo proteger sus ahorros. Cuando esa conversación reaparece, el mercado se ordena y avanza.
Y, como siempre, el ladrillo vuelve a ser protagonista.
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