Seguridad Jurídica y Ciudadana: 12 Claves para operaciones inmobiliarias

Seguridad Jurídica y Ciudadana: 12 Claves para operaciones inmobiliarias seguras. Documentación y escruches digitales.

Como debemos prevenirnos cuando hacemos una operación inmuebles , los aspectos juridicos a tener en cuenta y como protegernos frente el avance del delito y los escruches digitales

Cuando vendemos compramos una propiedad es fundamental tener presente que la seguridad jurídica y la seguridad ciudadana deben requisito esencial. Desde mi experiencia de más de 2 décadas en el mercado inmobiliario y siguiendo el legado familiar de valores y ética inquebrantable, como así también en mi rol de abogado especialista en tecnología y Seguridad Pública podemos abordar estos: que son centrales al momento de realizar una transacción.

La Seguridad jurídica

El comprador y el vendedor tienen que tener un asesor jurídico de confianza, más allá del corredor inmobiliario debidamente matriculado qué van a asesorar y orientar en una operación sana y sin turbulencias. Planteando la verdad por, sobre todo, brindar una opinión objetivo y confiable, sosteniendo la empatía con las partes y priorizando la equidad al interés personal y económico.

En el presente artículo no pretendo dar una clase de derecho sino simplemente dejar algunas recomendaciones como una checklist al momento de comprar o de vender.

Al comprar un inmueble en la reserva deben establecerse pautas claras sobre el plazo de duración de la oferta, las condiciones de la operación ya sea gastos e impuestos y honorarios que representa la misma. Las objeciones o la aceptación sobre el estado del inmueble.
Debe estar a disposición el certificado de dominio del inmueble, allí figurarán quiénes son los titulares que deberían firmar la aceptación de la oferta y cualquier otro instrumento confirmatorio como seña o boleto de compraventa. Esas personas deben estar aptas para suscribir dichos documentos y por ende la escritura traslativa de dominio. Para ello el certificado de inhibición de cada 1 de los vendedores es una condición irrenunciable. Por otro lado, en el dominio encontraremos la superficie que estamos adquiriendo de acuerdo a la escritura traslativa de dominio y si existe algún tipo de gravamen o medida cautelar que esté afectando en ese momento al dominio. Nos podemos encontrar con embargos, anotación de litis, otras medidas precautorias que pueden tener sus respectivas cancelaciones o pueden estar prescritas. Por ello mi recomendación es no firmar ningún instrumento como seña o boleto de compraventa sin la constatación de su abogado o Escribano de confianza.
Cuando el vendedor acepta la oferta debe firmar el escrito aceptación de oferta con las condiciones pactadas, en el mismo establecerá el plazo de vencimiento y si era irrevocable su decisión durante ese período. Vale señalar que deben firmar todos los titulares. Si falta alguno por firmar la aceptación no estaría completa. Si alguien tiene un poder con las potestades para confirmar o aceptar ofertas, siempre y cuando el mismo no está revocado, es lícita su utilización.
Una vez aceptada la oferta, el corredor inmobiliario, debe notificar al comprador de la aceptación de la oferta. Si el comprador no es notificado que su oferta fue aceptada el vencimiento de la reserva o de la oferta de compra, la misma quedará sin efecto.
Formas de notificación y aceptación: si bien la aceptación y la notificación digital es válida, incluso a través de servicios mensajería como puede ser whatsapp, o el correo electrónico oficialmente declarado en los instrumentos, si alguna de las partes desconoce su remisión autoría, esto va a requerir someterse a peritajes informáticos, solicitar pruebas anticipadas y una situación engorrosa y compleja. Por lo que a pesar de ser un abogado tecnológico que ha hecho doctrina cuando escribí mi primer libro sobre derecho informático en el 2014, recomiendo en lo posible que tanto la aceptación de la oferta como la notificación de su aceptación y cualquier otro instrumento que se firmen entre las partes sí en forma presencial de puño y letra, o bajo la certificación de la firma en Banco o por Escribano público.
Lugar de firma: Es preferible resolver y negociar situaciones desde el primer momento, qué pueden llegar a complejizarse si no se tienen en cuenta al momento. De la firma. El lugar en donde se van a confirmar las transacciones sea el boleto compra venta, la seña hola escritura traslativa de dominio. Debe expresarse en lo posible con claridad el lugar, y si no se tiene el lugar quién va a designar el lugar y qué características de seguridad mínimas deben tener.
Planos y datos estructurales: si el inmueble cuenta con patios, terrazas o superficies construidas que no están reflejadas ni en la escritura traslativa de dominio, y en el reglamento copropiedad para el caso que sea un inmueble en Propiedad Horizontal. Es muy importante solicitar los planos. Esto no solamente para confirmar si existen o no superficies antirreglamentarias, y el comprador evaluar la situación con su profesional de confianza de seguir o no con la operación. No obstante, si esa situación es detectable a simple vista debe ser advertida por el corredor inmobiliario en toda publicación con el objetivo de que el comprador tenga pleno conocimiento de lo que está adquiriendo y con su plena voluntad y el asesoramiento profesional pueda decidir con todos los elementos a disposición. Recordemos que hay superficies antirreglamentarias que pueden subsanarse modificando planos y/o porcentuales correspondiente las respectivas unidades, con la aceptación de los otros propietarios. Pero también hay situaciones que, por cuestiones arquitectónicas, o afectación directa a otros vecinos no son subsanables. En este punto muy importante considerar que, si estamos hablando de una Propiedad Horizontal, no solo basta con una autorización escrita por los copropietarios en el libro del consorcio, si no también debe realizarse por escritura pública y deben firmar todos los titulares de las otras unidades. Para ello debe solicitarse los respectivos certificados de dominio de cada 1 de esos titulares. Si bien en muchos en edificios de pocas unidades principalmente los inmuebles de denominados tipo casa la tranquila convivencia hace que los vecinos decidan optar por la modificación del reglamento de copropiedad y la confección de nuevos planos, firmando una aceptación mutua sobre las superficies antirreglamentarias. Esta no es una solución conforme a la normativa vigente ya que quedan, aunque sean mínimos riesgos de que futuros propietarios reclamen la perfección de esas superficies. En muy pocos casos ocurre, pero es importante dejarlo en claro. Generalmente los litigios se observan cuando una construcción tapa la luz o afecta a la privacidad de otra. Cuando se construye sobre espacios comunes como puede ser terrazas o jardines.
Perfección de los títulos: con la sanción del nuevo Código Civil y Comercial han cambiado algunas cuestiones sobre la perfección de los títulos. Podemos ver un certificado de dominio sin ningún tipo de gravamen, y a simple vista pareciera que está todo bien, pero podemos encontrarnos con situaciones como donaciones inoficiosas que afectan la perfección del título. Por eso es fundamental que el Escribano de confianza del comprador puede realizar un análisis para detectar este tipo de situaciones. No obstante, el corredor inmobiliario o las empresas inmobiliarias que tienen equipo jurídico pueden advertirlo y así informar el comprador, sobre sus riesgos, los plazos de prescripción y alternativos para poder perfeccionar el título.
Sucesiones: hay muchas propiedades que vienen producto sucesiones o testamentos. Si los mismos no están inscriptos en el registro de la propiedad inmueble, en el certificado de dominio van a figurar los causantes (los propietarios anteriores que fallecieron), a los cuales también hay que pedirles certificado de inhibición. Cualquier ciudadano puede entrar al sistema del Poder Judicial de la nación y acceder al expediente sucesorio (siempre y cuando éste no esté reservado) y observar los diferentes pasos, incluso ver la declaratoria de herederos, las respectivas sesiones y quiénes son las personas con esos derechos sucesorios que deben firmar todos los instrumentos que mencionamos los puntos anteriores. En la mayoría de los casos la lectura y el análisis de los expedientes sucesorios, más en las inmobiliarias que cuentan con equipo jurídico no van a tener ningún tipo de diferencias de criterio con el Escribano interviniente. Pero como quien va a ser la escritura es el Escribano o Escribano, mi recomendación es que he previamente haga un análisis sobre la situación del sucesorio utilizando el estricto criterio notarial para evitar controversias respecto a la visión jurídica ya que en algunos casos puede haber diferentes criterios.
Poderes: si la propiedad se vende utilizando un poder ya realizado en cualquier escribanía la República Argentina, en consulados extranjeros o mediante el apostillado, mecanismo internacional para realizar poderes de personas que están en el extranjero, es muy importante considerar: a) que el poder no haya sido revocado b) que el mismo tenga las facultades para vender. Para el caso de los poderes realizados en el exterior cuyo vendedor de nacionalidad argentina, luego otorgado estando en tránsito un país extranjero no requerirá la correspondiente consulta impositiva en AFIP. Para el caso de argentinos con residencia en el extranjero, la consulta impositiva en AFIP es obligatoria para poder escriturar el inmueble y cualquier instrumento que se firme debe contemplarse esta situación, ya que el proceso de aprobación de la consulta impositiva puede demorar semanas o meses. Por ende, el propietario no puede arriesgarse a que se venzan los plazos y esa situación si apacible de multas debido al incumplimiento de los plazos. Por ello debe aclararse en él boleto o seña esta situación especial.
Sociedades: si quien vende es una SA o SRL, primero debemos chequear que la misma no esté vencida, ya que se crean por un tiempo terminado. Algunas por 10 años otras por 99 años. Es un requisito que debemos tenerlo muy presente. Luego quien firma en representación de la sociedad, puede ser un apoderado, allí hay que constatar quise poder tenga las facultades para vender el inmueble y obviamente que ese poder no haya sido revocado. También puede firmar el presidente de la mencionada sociedad o el socio gerente. Como recomendación es importante que se incorporó un acta de asamblea que autorice a vender ese inmueble, en las condiciones que se aceptó la operación y fundamentalmente el valor pactado. En este caso el certificado de inhibición corresponderá a la sociedad solamente.
Fidecomisos: en muchos emprendimientos estrenar si utiliza la figura del fideicomiso, en el instrumento de confección del mismo encontraremos diferentes actores como el fiduciante, fiduciario en diferentes categorías. Este tipo de situaciones merece un análisis profundo y un capítulo aparte. Aquí lo desarrollaremos en otro artículo específicamente dedicado a la compraventa a través de fideicomisos. Nuevamente mi recomendación es que siempre un profesional de confianza pueda analizar este tipo de instrumentos afirmar.

Cuando vamos a comprar una propiedad estamos destinando en muchos casos el dinero de ahorro de mucho tiempo, parte de nuestro patrimonio, incluso en algunos casos el total del patrimonio. Con estas recomendaciones lo que pretendo es plantear con precaución para prevenir situaciones que pueden llegar a perjudicar económicamente las partes o bien su resolución puede dilatarse en el tiempo. Por ello yo abono la teoría que todo lo que pueda prevenirse o aclararse de entrada para evaluar riesgos y beneficios es fundamental. Esto no significa un exceso de burocracia y/o criterios extremos que pueden llevar a que una operación no se realice, pero debemos contemplar los requisitos lógicos para que la operación tenga la menor cantidad de riesgos posibles.

Claro está que la escritura directa es el mecanismo más concreto para evitar la mayor cantidad de riesgos, pero en algún momento tiene que realizarse una oferta, la misma debe aceptarse, debe entregarse la documentación original para poder confeccionar la escritura, y las partes deben asumir un compromiso en tiempo y forma para realizar el acto escriturario. Si bien algunas operaciones como me contaba mi abuelo cuando yo lo visitaba en sus oficinas, que muchas operaciones se cerraban dándose la mano entre el comprador y el vendedor, y así llegaban a la escritura. Si bien el valor de la palabra, de la confianza de las partes intervinientes con el corredor inmobiliario es fundamental, el contexto actual se ha complejizado, por lo tanto, debemos trabajar para que se llegue a la concreción de la operación de forma ordenada y que las partes asuman sus responsabilidades plasmadas en un documento.

Seguridad publica

Respecto a la cuestión de la seguridad en general, ahora voy a hablarles como especialista en Seguridad Pública. A lo largo del tiempo en las principales ciudades la inseguridad se ha ido incrementando considerablemente, el delincuente está al acecho en forma constante. Los que hoy no dudan en herir a una persona para robarle un celular y después revenderlos por unos pocos pesos, menos van a dudar se toman conocimiento de que alguna de las partes cuenta con sumas de dinero bastante superiores al valor que los criminales venden un celular robado en el mercado negro.

Entre las diferentes obras que escribí, una de ellas se llama inseguridad del dolor de una provincia, donde analizamos en forma integral la problemática de la inseguridad en la provincia de Buenos Aires y en los grandes centros urbanos. Planteando medidas concretas para resolver este flagelo.

En estos tiempos seleccionó el criminal no es solamente un merodeador o bandas que salen a robar el boleo. Nos encontramos con inteligencia criminal. Lamentablemente mientras las fuerzas de seguridad trabajan aplicando nuevas tecnologías para la detección e investigación de hechos delictivos, los delincuentes utilizan las tecnologías y la información que pueden encontrar en diferentes lugares para planificar hechos delictivos.

Cuando históricamente la figura del escruche, que es el cómplice que marca las propiedades cuyos propietarios se fueron de vacaciones para entrar a robar, o bien hacer inteligencia previa sobre los movimientos de los dueños, cuando entran y salen de su domicilio para realizar salideras, son algunas de las metodologías que se utilizaban antes de la revolución informática y que lamentablemente se sigan utilizando por parte de los delincuentes.

Hoy el delincuente más sofisticado intenta arriesgarse lo menos posible y lograr resultados más importantes, es decir hacerse con botines más poderosos que sustraer una cartera a un celular. Hace tiempo que los delincuentes monitorean redes sociales a través de perfiles falsos, eso le permite ir eligiendo a sus posibles víctimas.

Quien pensamos que es un amigo inocente o una persona sumamente agradable en redes sociales que aparece de la nada como un desconocido puede tratarse de un perfil falso que nos está investigando para ver si podemos ser una posible presa de su accionar criminal. En el mismo sentido cuando tenemos perfiles de redes sociales abiertas allí pueden estar, viendo a dónde vamos, qué hacemos, si queremos comprar una propiedad, un auto, o si lo vendimos.

Por ello y me remonto al primer libro delitos informáticos que escribí que se llama “Crímenes en la web, los delitos del siglo 21”, donde planteábamos esta situación , allá por el 2014, sobre la importancia de la privacidad y con quién compartimos datos sensibles. Esto no solamente por cuestiones de delitos informáticos en general o configurables a través de internet, sino a quien le estamos dando esa información. En todos los casos recomendamos no exteriorizar situaciones que dan lugar a que un delincuente nos esté viendo y nos esté eligiendo como futura víctima. Es decir, si publicamos es información sensible, le estamos dando servido al escuche digital información que la puede utilizar para hacer un hecho delictivo, o bien procesarla y remitirla a otras bandas para que lo materialicen. En este sentido mis recomendaciones son las siguientes:

Evitar publicar en redes sociales o foros cuándo nos vamos de vacaciones, en qué horarios la casa va a estar vacía
Evitar mencionar que una persona mayor o menor va a estar solo en la vivienda
NO exteriorizar que contamos con dinero para realizar una compra de un bien mueble, inmueble, un vehículo. O que tenemos ciertos ahorros.
NO Publicar que hemos vendido una propiedad o un bien, ya que le estamos diciendo en forma directa al delincuente que nos está espiando en las redes sociales que contamos con cierta cantidad de dinero.
No fotografiarse informando que se realizó la operación inmobiliaria, ni publicar documentación de la transacción. El corredor inmobiliario, el vendedor y el comprador, sin duda cuando la venta se concreta es un momento de satisfacción y alegría, pero exteriorizar esa situación públicamente puede generar realmente muchos problemas.
Bajo ningún concepto publicar datos que pueden individualizar al comprador o al vendedor tanto en portales como en redes sociales.
El lugar de firma y la forma en que se va a realizar la versión deben saberlo la menor cantidad de personas posibles, y todas deben ser de absoluta confianza. Es decir, mientras más personas sepan dónde va a ser en lugar y cómo van a acceder y retirarse las partes más riesgos van a correr.
En los inmuebles que están ocupados por protección a las partes hay que evitar colocar franjas de vendido. Si bien el efecto publicitario de la conclusión de la operación es muy importante, el corredor inmobiliario debe proteger a las partes. Tanto una publicación festejando con el corredor inmobiliario y alguna de las partes, como una franja de vendido en una propiedad ocupada, es llamar al delincuente diciéndole acá hay dinero.
El vendedor debe remitir el dinero a un lugar seguro, y evitar mencionar a dónde se va a dirigir con él o en qué lugar lo va a dejar a resguardo. Incluso si es en una entidad bancaria, ya que es preferible que nadie se entere de su patrimonio líquido y disponible.

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Si bien Estas son solo algunas recomendaciones para tratar de atenuar los riesgos, no significa que los riesgos desaparezcan si adoptamos todas estas medidas, pero sin lugar a dudas las posibilidades de ser víctima de un delito por parte de delincuentes gestión al acecho buscando personas que tienen disponibles económica se va a atenuar considerablemente.

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El corredor inmobiliario no solo debe velar por la seguridad jurídica y un asesoramiento profesional integral, sino también por la Seguridad Pública de las partes y el resguardo de que la operación tenga los mínimos riesgos posibles.

Acá no solamente planteamos estas recomendaciones para proteger a las partes del desapoderamiento del dinero por parte de delincuentes, sino también para proteger la integridad física, porque todo hecho delictivo tiene connotaciones violentas y pone en riesgo la integridad de las partes.

En el mismo sentido que planteamos tomar todas las precauciones para que jurídicamente las partes tengan la menor cantidad de riesgos posibles, también lo hacemos para evitar y las partes sufran algún tipo de hecho delictivo.

Por último, el corredor inmobiliario debe arbitrar los medios de seguridad informática suficientes para resguardar la información de toda persona que consulte para la compra de un inmueble, aunque esta no se transforme en un comprador concreto de esa inmobiliaria.

Lamentablemente los tiempos cambiaron, la inteligencia criminal ha avanzado considerablemente, y la mejor forma de protegernos y se través de la prevención.

En mi caso ha estado más de 10 años asesorando a víctimas de delitos informáticos y muchos de ellos delitos podrían haberse evitado si subir en arbitrado las medidas de prevención.

Para finalizar quiero dejar claro el concepto de que no debemos vivir con miedo, pero sí atentos y aplicando medidas preventivas, no brindando información sensible a terceros y siempre asesorado por un profesional de confianza tanto en materia jurídica, arquitectónica, notarial e inmobiliaria.

Por Diego Migliorisi

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