Un paisaje signado por persianas bajas y carteles de “Se Alquila” comienza, poco a poco, aganar presencia en diversos tramos de la geografía comercial porteña.
Este fenómeno, que comenzó a hacerse notar a partir del último tramo de 2011, hoy se concentra principalmente sobre arterias de probada actividad económica como es el caso de las avenidas Santa Fe, Pueyrredón, Corrientes y Córdoba, la peatonal Florida, y distintas zonas de Flores, Caballito, Belgrano o Palermo.
El cierre de puntos comerciales es de tal magnitud que, aseguraron a iProfesional.com diversos especialistas del sector inmobiliario, por primera vez en una década el nivel de ocupación cayó a más del 10 por ciento.
Pero lo que preocupa a las inmobiliarias y actores de esta actividad no es sólo este nivel de vacancia, sino el desplome que exhibe, en lo que va del año, la demanda de locales comerciales.
Así, hasta el recién finalizado mes de mayo el nivel de operaciones en distintas áreas de Capital Federal ya acumulaba un derrumbe superior al 40% respecto de igual período del año pasado.
Al momento de evaluar los factores que inciden en esta caída, especialistas como Mario Leone, gerente de Bienes Raíces de la consultora Adrián Mercado, mencionaron a iProfesional.comaspectos tales como:
• Las trabas a los productos importados, con el consiguiente desabastecimiento que pesa sobre puntos de venta de productos electrónicos, bazar, bijouterie, y otros artículos que se elaboran fuera de Argentina.
• El descenso en el nivel de consumo que impacta en estos rubros, relacionado tanto con losfaltantes de mercadería como con el aumento de precios propios del contexto inflacionario.
• La suba de costos vinculados con el alquiler, impuestos y sueldos del personal.
• La mayor incertidumbre sobre la economía, que infringe un mayor temor entre quienes tenían pensado instalar un comercio.
“La cantidad de locales cerrados se debe a factores como la fuerte suba que se dio en los últimos tiempos en los valores locativos. También, al cambio de tendencia del mercado y del consumo”, afirma Manuel Estruga, director general de Soldati Propiedades.
En su visión, “muchos locales dejaron de ser viables comercialmente. A eso hay que sumarle en varios casos la falta de diversidad de productos para vender”.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, también pone el foco en aquellos puntos de venta orientados a la comercialización de artículos provenientes del exterior.
“Quienes venden productos importados se ven claramente afectados. El cierre se da porque ya no cierran las cuentas, a lo que también hay que sumarle el mayor protagonismo del comercio por Internet”, señala a iProfesional.com.
Mario Leone, de Adrián Mercado, aclara que la vacancia que se observa actualmente es el resultado de un descenso que se profundizó últimamente, si bien la caída viene de varios meses.
“Es cierto que los locales donde se vendían productos importados son los más afectados. Pero fueron los primeros en sentir el golpe al que luego le siguieron otros. La retracción acumula varios meses. Y el panorama financiero incierto, sumado a las últimas medidas tomadas por el Estado, no han hecho más que profundizar la tendencia”, argumenta.
La incidencia del “no sé qué va a pasar”
“Un punto básico a considerar es el consumo, que repercute directamente en la rentabilidad de los comercios. La gente, por precaución, viene bajando sus niveles de compras, porque no sabe qué va a pasar realmente con la economía”, asegura Miguel Grehan, director de la división Retail de LJ Ramos.
Miguel Altgelt, de la inmobiliaria homónima, también vincula el mayor nivel de locales vacíoscon la creciente sensación de incertidumbre que, a su vez, genera retracción.
“Influye el desánimo de la gente por todo lo que estamos viviendo en el país. El cliente va dejando de comprar aquellas cosas que ve que no necesita o de las que puede prescindir fácilmente”, apunta.
Así, la baja del consumo -asociada a los mayores temores que generaran el devenir de las últimas medidas oficiales- se erige como uno de los principales factores para explicar el por qué de la proliferación de locales con el cartel de “Se Alquila”.
“Las trabas a la importación también vienen pegando muy fuerte. No hay variedad de productos suficientes y, en algunos casos, directamente no hay stock de mercadería. Por otro lado, los clientes evidencian un mayor temor y es por eso que postergan sus decisiones de compra”, ratifica Estruga, de Soldati Propiedades.
Esto afecta no sólo la facturación de los comercios ya instalados, sino que retrae el interés demuchas personas de apostar por tener un local a la calle.
Y este último punto explica el por qué los teléfonos suenan menos en las inmobiliarias. “En estos últimos tiempos, el nivel de consultas bajó por lo menos un 40%”, alerta Fernando Ledo, gerente comercial de la inmobiliaria Bullrich, en diálogo con iProfesional.com.
Sus colegas también hacen referencia a descensos que oscilan entre el 25 y el 40 por ciento.
Alquileres en ascenso
El menor abastecimiento, la actitud más cautelosa y el menor stock de importados no son los únicos factores que explican el mayor nivel de vacancia.
En las renegociaciones, “los precios muestran un alza del 20% y no todos los comercios pueden llegar a solventar este incremento”, expone Migliorisi.
“Si un comercio no tiene variedad de mercadería, vende menos y se le cae la facturación”, recalca. Esto deriva, como es de suponer, en la no renovación de los contratos.
¿Qué valores de renta se manejan en la actualidad? Este medio recabó las siguientes cotizaciones:
• Avenida Santa Fe, entre Pueyrredón y Scalabrini Ortiz: entre u$s50 y u$s80 por metro cuadrado.
• Avenida Rivadavia, altura Acoyte: desde u$s40 a u$s80 por m2.
• Avenida Santa Fe, entre Callao y Pueyrredón: desde u$s40 a u$s70 por metro cuadrado.
• Avenida Cabildo: desde u$s30 a los u$s70 por m2.
• Avenida Corrientes, entre Pueyrredón y Scalabrini Ortiz: u$s30 a u$s70.
La incidencia del dólar
Al momento de evaluar la incidencia del “corralito cambiario”, los expertos minimizan el efecto en el consumo, al menos de manera directa (aunque de forma indirecta genera mayor incertidumbre).
“El control del dólar perjudica más a la venta de inmuebles que al consumo masivo y a la demanda de puntos comerciales”, asegura Migliorisi.
En tanto, los agentes destacan la irrupción del peso como medio de pago.
“Hasta el momento, los alquileres que están fijados en dólares, como moneda de referencia, vienen manteniendo su curso. Lo único que cambió es que el pago se hace en pesos convertibles”, indica Ledo, de Bullrich.
Miguel Altgelt coincide con su apreciación: “Los alquileres en dólares, prácticamente en el 90% de los casos se están pagando con cheques y en pesos a dólar oficial”, expresa aiProfesional.com.
“La mayoría de los inquilinos que alguna vez alquilaron en dólares ahora están tratando de cerrar los contratos en pesos. Eso ya marca una tendencia clara. Por otro lado, quienes renegocian están pactando el traspaso a moneda local sujeto al tipo de cambio oficial”, agrega.
Las zonas con caídas visibles
En cuanto a las zonas de Buenos Aires la vacancia de locales parece observarse tanto en lasprincipales avenidas comerciales de la Ciudad como también en los barrios. Ninguna zona escapa a la tendencia.
“La mayor cantidad de locales vacíos se notan a simple vista. Por ejemplo, sobre Avenida Santa Fe antes tenías que hacer recorridas durante varios días para poder ubicar un punto libre. La realidad es que hoy se ven muchos caminando apenas algunas cuadras”, asegura Miguel Grehan, de LJ Ramos.
Desde Adrián Mercado dan cuenta de la misma situación: “Este fenómeno se refleja, por ejemplo, en la Avenida Santa Fe. Pero no es excluyente de esa única arteria”, indican a este medio.
“En la zona de Once se está repitiendo el mismo cuadro. Esto habla a las claras de cuánto está afectando al comercio en esa zona las trabas a la importación. Sucede que el bloqueo deja a los empresarios con muy poca mercadería para vender”, añaden.
Especialistas de la misma consultora precisan, además, que muchos de los locales que dejaron de operar sobre la avenida Pueyrredón “se dedicaban a la comercialización de perfumería, electrónica y artículos de bazar. Justamente, líneas que son las más frenadas en la Aduana”.
A contramano de la tendencia, Daniel Salaya, presidente de Salaya Romera Propiedades, subraya que en la zona norte de la Ciudad la situación todavía parece resistir el complicado momentoque evidencia el alquiler de locales en general.
Hasta el momento, ésta parece ser la única excepción al escenario negativo observado por el grueso de los analistas y agentes del segmento inmobiliario.
En este sentido, quienes participan de esta rama de actividad ven con suma preocupación el actual contexto que forma parte de un agitado panorama que, al menos en el corto plazo, no da muestras de que vaya a revertirse.