Cuáles son las causas de la recuperación mercado inmobiliario Argentino 2023
A pesar de un contexto crispado por la alta inflación, un sobre stock de propiedades que continúa siendo histórico, por lo menos desde el año 2021. Elecciones presidenciales, con candidatos que proponen alternativas contrapuestas. Sin un crédito posible para quien necesita acceder a una vivienda, como así también la pérdida de la capacidad de ahorro de muchos argentinos debido a la crisis económica. El mercado inmobiliario argentino esboza una recuperación en los primeros meses del 2023.
La misma se ve proyectada en la primer quincena de mayo de 2023. Si bien podemos afirmar y que en todo año electoral, y próximos acercarnos a una elección compleja para el mes de agosto, donde los precandidatos presidenciales van a dirimir quiénes van a competir en octubre. En las últimas décadas este tipo de elecciones era una causal de parate momentáneo de la actividad inmobiliaria en la República Argentina.
La incertidumbre por lo que va a venir genera tanto en compradores y vendedores tomar medidas de precaución y abrazarse a la frase ” vemos a ver qué pasa después de las elecciones”, para después decir ” vemos a ver qué va a hacer el próximo gobierno con la economía”.
Este fenómeno que veíamos en la previa de cada elección presidencial, no se está dando en el 2023. En contrapartida al comportamiento histórico de los compradores, muchos de ellos consideraron que es el momento donde la oportunidad para comprar inmuebles que han bajado o estándares históricos en los últimos años se plasma en este escenario.
En resumidas cuentas muchos compradores salieron a aprovechar la compra de inmuebles en oportunidad en el primer cuatrimestre de 2023.
Que tipos de inmuebles fueron los mas vendidos de 2023
Dentro del stock de oferta, principalmente en la ciudad de Buenos Aires encontramos unidades en valores entre 35000 dólares y 80000 dólares. Vamos compradores con sus ahorros no antes de 2019 no podrían acceder con esos importes a una unidad en Buenos Aires, situación que sí se está dando en este contexto.
En un promedio de 50000 dólares poco y nada se podía encontrar antes de la crisis, quizás la inversión en cocheras individuales o bauleras era una alternativa. Hoy muchos compradores pudieron comprar unidades de 1 y dos ambientes, hasta en barrios consolidados de la ciudad de Buenos Aires.
En otro orden de cosas, departamentos para vivienda familiar de 2 o 3 dormitorios, fueron el foco de esta leve pero sorprendente reactivación. Las familias que contaban con una unidad más chica y un pequeño ahorro vieron también la oportunidad para mudarse y mejorar su calidad de vida.
La situación también afectó en forma positiva a los inmuebles denominados tipo casa, con espacios al aire libre como patios y terrazas. Si bien fueron los menos golpeados por la baja de precios en los últimos años la demanda fortaleció esta nueva realidad que estamos describiendo.
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Por último ante un atractivo costo del metro cuadrado para la construcción de obra nueva las constructoras salieron a la carga a la búsqueda de tierra para proyectar nuevos emprendimientos en los próximos años. A pesar de que la venta de inmuebles en pozo o en la primera etapa de construcción no ha tenido una recuperación de acuerdo a lo esperado.
En la columna que publiqué hace unas semanas con gran repercusión en diferentes sitios de El rubro económico e inmobiliario planteado con contundencia que éste era el momento de invertir. En el mercado inmobiliario las oportunidades pasan cada tanto, y un buen asesoramiento técnico y profesional es clave para poder subirse al tren que puede pasar cada 10 o 15 años.
Esta no es una expresión de deseos sino es una realidad palpable y apelando a la historia , el mercado inmobiliario argentino siempre se recupera y da revancha.
Claro está que hay quienes piensan que estamos próximos a una debacle económica sin precedentes, que los valores van a continuar bajando, que la rentabilidad para comprar inmuebles y ponerlos en alquilar es una de las más bajas de la historia gracias a la inflación y una ley de alquileres absolutamente nefasta para todas las partes.
En mi opinión coincido con que la ley de alquileres y la inflación ha afectado al mercado inmobiliario ya ha espantado a quienes quieren invertir en inmuebles para colocarlos en el mercado de alquiler. Pero en cierta forma ese criterio se ha ido revirtiendo ya que el alquiler temporario o turistico logran un margen de rentabilidad muy atractivo y seguro para el inversor.
Por otro lado, no observo una crisis con mayor profundidad en el mercado inmobiliario que lleve a la baja aún más del precio de los inmuebles. El propietario que adecuó los valores a la demanda de mercado desde el 2018, llegó a su piso y está en condiciones de esperar 1 o 2 años a que el mercado vuelva a los estándares habituales. Nos encontramos con propietarios te quieren vender e hicieron su esfuerzo de actualizar sus precios a la realidad y que no están endeudados.
Es decir, llegamos a un punto base en cuanto a los valores de los inmuebles en Argentina, absolutamente competitivos con el resto de las capitales De Latinoamérica. Vale aclarar que quienes pretenden los mismos valores por sus propiedades que en el 2019, van a tener que esperar a una recuperación del mercado en los próximos años.
Cuanto bajaron las propiedades
No podemos plantear un porcentaje genérico de cuánto bajaron las propiedades desde el 2019 hasta ahora. El mercado inmobiliario argentino tienen muchos segmentos y ese segmentos tienen muchas realidades distintas. No impactó la crisis de la misma forma al segmento comercial, la venta de terrenos, en los tipo casa, o en las casas sobre lote propio. Como así también impactó de forma distinta en los inmuebles de departamentos de acuerdo a la superficie de cada 1 de ellos.
A su vez dentro de estos segmentos nos encontramos que el valor del metro cuadrado es totalmente diferente en cada barrio e incluso en cada sub barrio , como así también en diferentes cuadras del mismo su barrio.
Por ello nos encontramos con actualizaciones de un 15%, 30, 40 o 50% , pero se deben analizar caso por caso y segmento por segmento.
Quienes son los compradores en 2023
Planteábamos anteriormente, observamos muchos compradores con pequeños ahorros pre pandemia, grupos inversores por la compra de terrenos, y personas que han hecho ventas simultáneas, tanto para mudarse hay muebles más chicos como para mudarse inmuebles más grandes aportando un porcentaje mínimo de efectivo.
Por Diego MIgliorisi
Por Diego Migliorisi
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