Precio de los inmuebles 2023.Porqué hoy es el momento de comprar en Argentina.
Repasamos la historia del mercado inmobiliario Argentino y te contamos porqué el 2023 es el momento comprar propiedades en Argentina
Situación económica y política como eje de la crisis de mercado inmobiliario
El marco de inmobiliario argentino es muy diferente a otros mercados. lo es por diversos motivos. las sucesivas crisis económicas, inestabilidad política y social.
La falta de políticas a mediano y largo plazo, generan imprevisibilidad y en algunos casos falta de la confianza necesaria para poder avanzar y desarrollar pequeñas medianas o grandes inversiones- Dependiendo la inversión que cada ciudadano o empresa pueda disponer.
En los mercados inmobiliarios más estables como el norteamericano, europeo, o de muchos países latinoamericanos como México, Chile, Brasil, Uruguay, encontramos en mayor o menor medida un lineamiento coordinado en materia de políticas públicas que generan cierta estabilidad y previsibilidad.
De Argentina en las últimas cuatro décadas ha atravesado como observamos en el siguiente cuadro diferentes acontecimientos, la mayoría de ellos te contexto económico relacionado a la inflación. Hiperinflación, cambios abruptos de modelos políticos, e interrupciones de programas que comienzan a desarrollarse y luego se congelan. Restricciones cambiarias, cambios en materia legislativa e impositiva, entre otros elementos que generan incertidumbre tanto en inversores locales como internacionales.
Otro dato no menor Argentina el mercado inmobiliario acostumbra a hacer un stand by cuando llega el proceso electoral, ya sea en las elecciones intermedias, como en el caso de las elecciones para presidente y vicepresidente de la República.
Esta situación hace que la inversión y el desarrollo tenga pausas constantes y no pueda desarrollarse normalmente en el tiempo, como debería ser en un mercado inmobiliario próspero con proyectos a mediano y largo plazo.
Pero no son todas pálidas, porque de serlo sería imposible que tenga la enorme proyección de crecimiento que aún conserva el mercado inmobiliario en la República Argentina.
Los años positivos del mercado
Entre crisis y crisis, existen años bisagra donde la confianza y una corta previsibilidad inunda el mercado, e incentiva a inversores pequeños medianos y grandes avanzar en sus decisiones y concretar operaciones inmobiliarias.
Los años de bonanza cuando los pilares de la economía Argentina comienzan a dar sus frutos como el campo la industria y el comercio, son los de ejes que permiten motorizar diferentes tipos de operaciones inmobiliarias, muchas de ellas en la mente de los compradores pero posdatadas por los diferentes contextos que vive la Argentina.
En las etapas críticas el valor de la propiedad baja considerablemente, y las épocas de auge recupera el valor, acompañado del desembarco de compradores e incrementando la demanda.
Para poder entender estos procesos disruptivos del mercado, debemos considerar que quien tiene la suerte de ahorrar va a decidir invertir en un contexto de una economía estable y un clima social moderado.
Es lógico que el comerciante, el trabajador, el empresario, que en muchos casos le ha costado con mucho esfuerzo llegar a tener cierto ahorro, busque un clima de tranquilidad para realizar esa operación inmobiliaria con el mínimo riesgo posible.
Este tipo de inversores con disponibilidad pero no con decisión inmediata de compra, forman parte del mercado inmobiliario latente y expectante. porque se trata de personas o grupos de personas con el capital para invertir cuando se den las condiciones que le brindan eso tranquilidad.
También es importante determinar que muchas grandes inversiones de emprendimientos y proyectos en construcción están compuestas de pequeños inversores. estos pueden serlo invirtiendo de pozo en un pequeño departamento o varias unidades. Es decir, es un conjunto de gente qué hace en muchos casos grandes inversiones.
Pero todo depende de la decisión particular de cada uno. Un gran proyecto la mayoría de los casos es la Unión de pequeños inversores.
Por eso las situaciones críticas también afecta el desarrollo de nuevos proyectos, porque esos pequeños inversores pueden dudar si es el momento o no para invertir. Pero a diferencia de otro tipo de inversiones más volátiles como las financieras.
La inversión en metros cuadrados siempre ha dado un resultado conservador y tangible que a lo largo del tiempo termina siendo positivo.
La Confianza y un buen asesoramiento como factor fundamental
Un comprador no solamente invierte en propiedades de pozo, sino también en unidades terminadas para luego colocarlas en alquiler o esperar su revalorización cuando el mercado se recupere. La familia que precisa mudarse a un inmueble más grande o a otra ciudad. Es decir hay diferentes tipos de inversores con disponibilidad activa, más allá del contexto adverso que estamos viviendo.
Un buen asesor no es lo mismo con buen vendedor, ya que el primero pone todas las cartas arriba de la mesa planteando la realidad del mercado y la expectativa del mercado.
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El asesor debe interpretar la necesidad del comprador para poder realizar un planteó contundente y fundamentado. A partir de ahí acompañar durante todo el proceso de la operación inmobiliaria al comprador.
Cuando un comprador invierte en un proyecto que se va a realizar en el transcurso del tiempo, como un edificio de departamentos Esto represeta entre 2 y 4 años de espera para poder recibir la escrituración del inmueble.
No solamente está adquiriendo metros cuadrados con expectativa de tener una plusvalía la inversión, sino también está depositando confianza en que ese proyecto se concrete más allá de las adversidades que puedan ocurrir en el camino. Ya sea internas por parte del vendedor como macroeconómicas a nivel país.
Las zonas: claramente hay zonas que tienen mayor proyección que otras. Eso hace que la inversión puede hacer más o menos rentable, y solo un asesor experimentado y analítico puede orientar claramente y en forma fundamentada el porqué de esa inversión.
Más allá de lo expuesto son entendibles los miedos y la incertidumbre de quien tiene un patrimonio y duda en invertirlo por un contexto complejo, al que estamos acostumbrados cada tantos años en la Argentina.
En casi 27 años de experiencia en el mercado inmobiliario y con el testimonio de mis padres y mis abuelos que fundaron la empresa hace más de 67, fuimos terstigos de diferentes dilemas entre los compradores que van desde el inversor, que duda en que cuando se termine la obra, y lograr tener una plusvalía.
El valor de reposición sea menor el que invirtió. quien tiene unos ahorros y tenga temores que la situación económica en la Argentina empeore y tenga que usar esos ahorros para vivir. Quien considera que quien más adelante va a poder a menor precio que hoy.
Todas estas cuestiones son válidas porque la defensa del esfuerzo y del ahorro es muy importante, pero también se puede defender el patrimonio con inversiones seguras y concretas, analizando las posibilidades futuras es recordando la historia del comportamiento del mercado inmobiliario argentino.
Porque es el momento de invertir en inmuebles en 2023
Desde finales de 2018 hasta hoy la mayoría de los segmentos del mercado inmobiliario vienen sufriendo una abrupta caída en los valores que oscilan, dependiendo la zona y el tipo de propiedad, entre el 20 y el 50%.
Si bien los procesos de recuperación de precios no son inmediatos , y llevan años En consolidarse nuevamente, en mi opinión se está llegando a un punto límite en cuanto a la depreciación del valor de las propiedades.
En este contexto encontramos propiedades sumamente atractivas, a precios que posiblemente no volvamos a ver en mucho tiempo.
Cuando en esa crisis tan terrible que ha tenido el mercado inmobiliario en el año 2001, pocos compradores se animaban a invertir, no solamente obtuvieron la seguridad de una escritura, sino que con el correr del tiempo la apreciación de ese inmueble se multiplicó.
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Claro está que, con el diario del lunes, el mercado un proceso de recuperación entre el 2003 y 2010, muchos compradores se lamentaban no haber aprovechado esa oportunidad.
Si bien el contexto era totalmente distinto, porque había mucha gente con hipotecas en dólares que no podía pagar, Muchos compradores con sus ahorros incautados por el nefasto corralito, no pudiendo tener la disponibilidad de su dinero.
Existió un momento de oportunidad que no se volvió a repetir en décadas.
A diferencia de esos tiempos tan complejos, la crisis de hoy pasa Por otro lado, un inédito sobre stock de oferta, propietarios que no están endeudados, y ahorristas que no tienen incautados sus fondos.
Por ello, quien tiene la disponibilidad, la seguridad de obtener una escritura, o invertir en un grupo que le garantice la confianza para concretar un proyecto a futuro, cuenta con elementos realmente muy importantes para hacer una inversión altamente rentable en el futuro.
Volviendo al tema central de la columna, todos conocemos que el mercado inmobiliario argentino solamente con un poquito de confianza comienza a recuperarse Y mientras ese proceso de recuperación avanza la recomposición de precios también lo va a hacer. porque van a salir a la cancha más compradores, Equilibrando con el correr del tiempo la oferta y la demanda.
Por ende, el que quiere invertir los precios que hoy va a conseguir no los va a conseguir en los próximos años. El que quiere mudarse para mejorar la calidad de vida con su familia, hoy tiene multiplicidad de opciones y valores también sumamente atractivos.
Por último el que invierte en un proyecto de pozo a mediano plazo, lo está haciendo con un precio del metro cuadrado de construcción y la incidencia de la tierra a valores de los más bajos de los últimos tiempos.
Ley de Alquileres
La ley de alquileres funcionar en el año 2020, ha sido muy resistida por inversores que compran inmuebles para alquilar y propietarios que ya los tienen, no porque quieran ganar más. sino todo lo contrario lo que intentan es no perder con la inflación.
Una actualización anual , en un contexto a 3 años, hace que ya en los dos primeros meses, quien invirtió sus ahorros en una propiedad para alquilar ya pierda contra la inflación.
Por ende, lo que hizo que muchos propietarios decidieron colocar sus propiedades en venta, saturando algunos segmentos del mercado como las viviendas de 1 y 2 ambientes.
En mi opinión, que le he planteado antes y durante la sanción en diversos medios de comunicación, estos efectos negativos de la ley deben modificarse, para darle previsibilidad a quien va a invertir en un inmueble y colocarlo en alquiler.
Por ello es muy probable que en el transcurso del 2024 la ley de alquileres de vivienda sea modificada o derogada por el Congreso Nacional, estableciendo bases previsibles para todas las partes y fundamentalmente que incentivan al propietario a dejar inmuebles en alquiler y no lo espanten.
De ocurrir esto muchos inmuebles que están a la venta van a volver al alquilar, lográndose el equilibrio entre la cantidad de oferta y la demanda que planteaba anteriormente.
Créditos Hipotecarios
El crédito hipotecario mundialmente es una herramienta de crecimiento, devolución familiar y personal de los ciudadanos. Para ello tiene que ser un crédito posible y tangible. es decir tienen que estar diseñado para quien realmente lo necesita, las cantidades suficientes y una cuota posible de abonar por quien adquiere el crédito hipotecario.
La celeridad del otorgamiento y desasnarse de burocracias es fundamental para la motorización de esta herramienta tan importante que ha hecho crecer a los mercados inmobiliarios más importantes del mundo.
El crédito tienen que ser para la persona que tiene un pequeño ahorro y decide comprar su primer inmueble, como también para quien decide desarrollar un emprendimiento.
La política del crédito hipotecario tiene dos ejes esenciales. por un lado un fin social que le permite al comprador acceder a la vivienda propia y también significa inyectar capital en suelo argentino, porque permite multiplicar los metros cuadrados y los desarrollos en todo El País, motorizando mano de obra local y cientos de rubros e industrias nacionales.
Es importante destacar que el crédito hipotecario tiene que ser una política de Estado de forma indubitable ininterrumpida, pero para lograr un éxito contundente debe resolverse la cuestión inflacionaria.
Auge del valor ticket
Otra de las realidades del mercado que quería plantearles en esta columna y la vamos a desarrollar específicamente en la siguiente, es que el contexto de los últimos años, hizo que muchos propiedades, incluso en los barrios más demandado de las primeras Buenos Aires, llegarán a un valor final prácticamente similar a lo que valía una cochera.
Quien en el 2018 contaba con un ahorro entre 30000 y 50000 dólares, prácticamente no tenía opciones de comprar en la ciudad de Buenos Aires. hoy el contexto de acomodamiento de precios le ha dado la posibilidad a mucha gente de acceder a una vivienda con esos ahorros.
Esta es otra de las situaciones de oportunidad, que recomiendo no desaprovechar.
Consideraciones finales
Conforme al expuesto invito al lector Hacer un análisis nuevamente de la historia del mercado inmobiliario argentino, sus recuperaciones y sus caídas.
Considerar que estamos atravesando un momento distinto a otras crisis, porque si bien a incertidumbre, no hay corralito, no hay propietarios endeudados y las propiedades han bajado de precio en forma considerable, con un sobre stock que naturalmente se va a ir emparejando entre la oferta y la demanda con el correr de los próximos años.
La decisión la tiene cada uno, aunque siempre es importante estar al lado de un asesor de absoluta confianza, y responder junto:
¿Por qué esperar?. ¿Por qué no invertir ahora?.
Por Diego Migliorisi
Corredor inmobiliario, Abogado, Magister en comunicación política
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