Alquileres: Rentabilidad 2023 en Buenos Aires

¿Es el momento de compar un inmueble para alquilarlo? 

Cuando analizamos la rentabilidad de una inversión tenemos que analizar múltiples factores. en algunos casos los productos financieros suelen intentar con una rentabilidad muy alta pero con un riesgo mayor a inversiones más conservadoras cómo puede ser la compra de unidades para alquilar.

En muchas ciudades de la República Argentina se observa una gran demanda de propiedades en alquiler frente o una oferta que ha mermado considerablemente desde la sanción de la nueva ley de alquileres en el 2021.

Alquileres: Rentabilidad 2023 en Buenos Aires
Alquileres: Rentabilidad 2023 en Buenos Aires

Por que un propietario pone un inmueble en alquiler

La decisión de imponer un inmueble en alquiler tiene 2 principios fundamentales unos obtener cierta rentabilidad por sobre los gastos y la segunda es realizar una inversión conservadora y segura. Un bien tangible como un inmueble puede ser testigo de numerosas crisis, pero siempre va a estar allí.

Rentabilidad de alquileres 2023
por que poner un inmueble en alquiler

Salvo que desde altas esferas se atente contra la propiedad privada como ocurre en algunos regímenes populistas y se la transforme en relativa. Pero tranquilos no están dadas las condiciones para que una situación de esas características ocurre en la Argentina. Para que ocurra ello deberían modificar la constitución nacional.

 A colación de lo planteado debemos considerar cómo se llega a ser propietario para luego tomar la decisión de ofrecer el inmueble a la renta.

Por un lado, los argentinos somos muy conservadores.  El comerciante, el empresario o el empleado que tiene cierta capacidad de ahorro, desde ya lo hacen una moneda fuerte.  y ahorra para comprar inmuebles.

Para algunos este proceso le lleva unos meses, a otros les lleva unos años y a otros -que  son  los mas-, les lleva toda la vida. Ese departamentito que ayuda con esa renta a vivir un poco mejor con una jubilación que nunca alcanza. Esa decisión de invertir en la Argentina y apostar al país.  Esa libertad que tiene quien se ganó el dinero dignamente y elige ese destino para sus ahorros.

Esos ahorros que costaron tanto y que no son inversiones para perder dinero sino para ganar un mínimo porcentaje al año.No estamos hablando de la timba financiera la especulación, sino simplemente de pequeñas inversiones de gente común que decide que invertir sus ahorros en la Argentina es una inversión segura.

Claro está también hay personas que reciben inmuebles de donaciones o los heredan y son legítimos propietarios teniendo la libertad de elegir qué es lo que desean hacer con sus inmuebles.

Debemos poner en claro que nadie va a ser una inversión para perder dinero.

Alquileres y Construcción

Una de las industrias más patriotas en la construcción. quién produce departamentos no los puede exportar, se tienen que someter a como sople el viento.

Alquileres y Construcción
alquileres e inmuebles a estrenar en CABA 2023

Esta industria que es considerado uno de los pilares de la economía argentina, no solamente motoriza más de 200 rubros e industrias nacionales -100% argentinas-, sino que promueve mano de obra local genuina.

La relación del alquiler y la construcción es más que íntima, prácticamente el 30% de los inmuebles que se construyen en la ciudad de Buenos Aires y en muchas otras ciudades y pueblos del país tienen como destino colocarlos a la renta.

Es decir muchos inversores de pozo que potencian nuevas obras,  qué motorizan cientos de rubros y mano de obra, realizan esa inversión desde el momento cero para luego cuando esté terminada la obra colocarlos en alquilar.

Por eso no podemos dejar de contemplar esta situación y desde el estado se debe alentar el desarrollo de inmuebles con el destino locativo.

La previsibilidad y la seguridad jurídica

Son 2 factores determinantes que alientan al comprador e invertir y llama a otros compradores a continuar una oleada activa para nuevas inversiones que hacían inmuebles nuevos o usados.

Los contratos de vivienda por ejemplo tienen un mínimo de 3 años con una actualización anual, que si bien se realiza bajo un índice confiable en un año pueden cambiar muchas cosas. esto ha sido una de las grandes objeciones de los propietarios. Pensar en una actualización anual en un contexto inflacionario y de una relación contractual que en la Argentina tan cambiante puede resultar poco previsible.

Más allá de lo expuesto venimos observando, en los últimos meses, mayor actividad en las consultas de compra de inmuebles para destinarlos a la renta

Dicha tendencia se profundizó en el mes de enero de 2023.

¿Es rentable comprar un inmueble para alquilar?

La respuesta es sí. Pero debemos considerar muchos factores. La rentabilidad va a estar relacionada netamente al valor actual de la propiedad y no el precio que valía en el 2019.

Consideremos que del 2019 a la fecha muchos inmuebles de viviendas bajaron entre el 25 y el 30%.

¿Es rentable comprar un inmueble para alquilar?
invertir en inmuebles para alquilar

Esto es importante aclararlo porque algunos realizan la comparativa del valor del 2019 con la renta de hoy y obviamente haciendo ese ejercicio va a dar un resultado negativo.

La rentabilidad debemos medirla al precio actual del inmueble. Esa es la única forma de poder determinar cuánto está ponderada nuestra inversión.

Los propietarios han pasado momentos muy complicados durante el 2019, 2020 y 2021 donde la rentabilidad apenas superaba el uno y medio por ciento. En muchos casos porque se pensaba una inflación más baja de la que efectivamente se consolidó.

En la actualidad y aplicando ya anualmente el índice contemplado en la ley de arrendamientos vigente , a grandes rasgos podemos afirmar que la rentabilidad oscila entre el 3% y el 4,5% anual para el caso de viviendas y un 6% para el caso de los inmuebles comerciales.

Claramente la deducción es que con el correr del tiempo el propietario ha recuperado una rentabilidad razonable, vislumbrando a mediano plazo una recuperación de los valores del mercado inmobiliario argentino.

Comprar para invertir: Antes y ahora

Con el reacomodamiento de los valores de venta de los inmuebles hoy podemos encontrar numerosas posibilidades a valores un par de años atrás se podía conseguir una cochera. Por citar un ejemplo en la ciudad de Buenos Aires hay gran cantidad de inmuebles entre los 35000 y 60000 dólares. Adquiriendo estas tipologías sí puedo conseguir una rentabilidad interesante, cosa que tiempo atrás no era posible porque no había nada disponible en estos precios.

Hablando con otros especialistas refutaban muy acertadamente este planteo ,  algunos me decían y “ahora ya no hay crédito”, Contrato de crédito bancario impide utilizarlo como destino de renta. Otros me planteaban que “bajó tanto la rentabilidad que ya no es atractivo”, yo le respondía que también bajaron los inmuebles y que la rentabilidad con el tiempo se fue mejorando.

En resumidas cuentas, en un mercado inmobiliario con sobre stock y precios históricamente atractivos ponderan un sinnúmero de oportunidades. No solamente por una eventual recuperación del mercado y avalúo los inmuebles a mediano plazo, si no porque ya puede palparse la mejora en la rentabilidad.

Para orientar en un caso concreto, un ambiente de 40000 dólares en Paternal, en las proximidades de Juan b justo y avenida San Martín, se puede alquilar con un 3,5% de renta anual estimado.

Conocé los inmuebles que bajaron de precio ingresado aquí

Alquileres Temporarios

 Los alquileres temporarios representan otro tipo de negocio totalmente distinto, el propietario tiene que presentar el inmueble totalmente equipado y estar a disposición ante el mínimo percance y resolverlo en forma inmediata. También hacerse cargo ni todos los servicios, limpieza, funcionamiento de electrodomésticos por ejemplo, la entrega y el recibimiento del inmueble que puede ser cada cierta cantidad de días, semanas o meses.

Claramente la rentabilidad es mayor pero las exigencias son sumamente superiores y no es una inversión para cualquier comprador. En los casos que se decía contratar a una administradora que representa el propietario ante el inquilino temporal la rentabilidad claramente baja.

Pero también el inversor se encuentra ante una posibilidad muy interesante de adquirir buenos inmuebles a valores atractivos, y poder comenzar a percibir una renta en forma inmediata.

Ver también : Alquileres temporarios ganan terreno 

El Ladrillo le gana al dólar

En los últimos tres años la inflación en dólares ha sido las más altas de las últimas 6 décadas. Esto quiere decir que el ahorro en dólares tuvo una depreciación respecto a la propiedad.

En la República Argentina la propiedad ha tenido una mayor depreciación que el dólar. Desde el 2019, como planteábamos párrafos atrás, se han tenido que adecuar los precios entre el 20 y el 30% para poder vender.

El Ladrillo le gana al dólar
El Ladrillo le gana al dólar

 Por ello es importante aclarar, y las propiedades que adecuaron al nuevo índice de soporte del mercado no van a continuar bajando. En cambio, el dólar, por múltiples factores geopolíticos va a continuar con cierta depreciación relacionada a la inflación estadounidense.

Con esto estoy planteando que estamos transitando un momento ideal en donde el ladrillo le comienza a ganar el dólar. En un mercado, como ya advertimos, presenta un sinnúmero de oportunidades.

Por Diego Migliorisi

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Alquileres rentabilidad 2023

Alquileres rentabilidad 2023

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