Las cocheras, una inversión ideal para quienes buscan “estacionarse” en un nivel de bajo riesgo y buena rentabilidad (iprofesional 30/03/2012)

30/03/2012 El notable incremento del parque automotor y el cierre de los garages tradicionales siguen brindando una muy buena oportunidad para capitalizar una creciente demanda, interesada en rentar estos espacios. Los precios por barrios y los “tips” a considerar a la hora de desembolsar dinero

 

Una encuesta realizada entre estudiantes universitarios y jóvenes profesionales, que indagaba sobre sus preferencias financieras, ratificó que algunas decisiones van más allá de la edad.

La mayoría de ellos -autodefinidos como inversores conservadores- expresó su interés por apostar al ladrillo al momento de decidir qué hacer con el dinero.

Esta inclinación por los inmuebles viene de larga data y parece transmitirse de generación en generación. Es por eso que los analistas no dudan en afirmar que este fenómeno ya forma parte de una cuestión casi cultural.

Claro está, que no siempre el deseo de acceder a este mercado puede concretarse, habida cuenta de que el costo de las propiedades y el escaso crédito disponible son dos claros limitantes para materializar este interés.

En este contexto, la compra de una o más cocheras adquiere un mayor protagonismo, ya que se constituye en una puerta de ingreso alternativa, de menor requerimiento de capital, paraentrar al negocio inmobiliario.

Más allá de su menor precio, y al igual que todo inmueble, su atractivo radica en el doble beneficio que brindan: por un lado, el hecho de poder obtener una renta y, por otro, el de larevalorización propia de ese espacio.

Oferta que cae, demanda que sube
Son numerosos los factores que hacen cada día más atractiva a esta inversión:

  • Un parque automotor que no para de crecer. Las cifras son elocuentes al respecto: en el 2011 se patentaron 858.000 vehículos, de los cuales un 20% corresponde a la Ciudad de Buenos Aires. A ellos debe sumarse el total de unidades que ingresan diariamente al perímetro metropolitano.
  • El cierre de numerosos garages tradicionales, cuyos dueños decidieron capitalizar la posibilidad de vender el terreno a desarrolladores inmobiliarios, en especial en barrios con alta densidad de población.
  • Las crecientes limitaciones a la circulación y libre estacionamiento en la ciudad, con la creación de zonas peatonales.
  • El ritmo de construcción de nuevas locaciones, que es mucho más lento al aumento de la demanda. Se estima que cada vehículo que se suma al parque automotor insume unos 20 metros cuadrados de espacio adicional, que no son cubiertos por nuevos estacionamientos.

“Cada auto que se fabrica genera una gran demanda de espacio, tanto en garajes, cocheras privadas o en la calle. En los últimos 6 años, se incorporaron cerca 4 millones de 0km”, sostiene el analista Mariano Otálora, autor del libro “Inversiones para todos”.

“En la Argentina se vende un auto cada 44 segundos y cada año se necesitan 5 millones de metros cuadrados de espacios nuevos”, agrega el experto.

Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, “el faltante de cocheras ya se transformó en un problema estructural”.

El ejecutivo sostiene que “la demanda ha venido creciendo muy por encima de la oferta, lo que no hace más que empujar en forma persistente los precios al alza. A esta cuestión debe adicionársele la actualización de los valores por la inflación”.

Analía Grecco, broker senior de LJ Ramos, afirma que las cocheras “se han transformado en un bien muy escaso, que hace que hoy un departamento que no cuente con ella resulte difícil de vender”.

Y el hecho de no disponer con una incide fuertemente en la cotización de la propiedad a la hora de querer venderla, a la vez que reduce la cantidad de potenciales compradores”.

Otro de los aspectos que destaca la analista, es que “cada vez es más común que una familia tenga más de un auto. Muchos hijos mayores de 18 siguen viviendo con sus padres y cuentan con vehículo propio”.

“Las cocheras son cada vez más buscadas. En la ciudad de Buenos Aires la escasez de espacios se hace cada día más evidente. No sólo que las cotizaciones no han parado de subir sino que, además, seguirán en ese rumbo”, afirma Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.

Por otra parte, Daniel Obetko, gerente comercial en Ocampo Propiedades, agregó: “Hay que tener en cuenta además que, cada vez con mayor frecuencia, una gran cantidad de personas que viven fuera de la cuidad pero trabajan en ella consideran invertir en la compra de cocheras para garantizarse el lugar y, al mismo tiempo, aprovechar la capitalización del metro cuadrado”.

“Esta tendencia hace que hoy cerca del 60% de las compras de cocheras se concreten con una visión que busca rentabilidad más allá de un uso personal”, detalló Obetko.

¿Cuánto cuesta una cochera hoy?
La suma de los factores mencionados deja a las claras que el negocio de invertir en una cocheraes, y seguirá siendo, muy prometedor.

En este sentido, Rozados no duda en afirmar que “tanto los valores de locación como los de ventaseguirán registrando aumentos”. En su visión, el incremento anual rondará el 15% en dólares.

Una recorrida por los diferentes barrios porteños permite obtener una muestra de los preciosque se están negociando en la actualidad.

En líneas generales, parten de los u$s22.000 para llegar en algunas zonas a los 45.000 dólares.

 

¿Qué rinde más entre un departamento y una cochera?
La ganancia que se puede obtener en el caso de una vivienda y un espacio guardacoche surge dedos aspectos: su revaluación en el tiempo y la renta obtenida por alquiler.

Del análisis de lo ocurrido en los últimos años queda evidenciado claramente que la primera de ellas superó ampliamente al rendimiento obtenido por la cesión de su uso a un tercero, en una relación que puede llegar a ser del triple.

Una de las consideraciones que debe tenerse presente al incurrir en este tipo de desembolso, que es netamente conservador y de bajo riesgo, es que el ingreso que se obtiene mensualmente es por lo general bajo, pero se apuesta a ganar con la apreciación del valor del inmueble.

No obstante, los expertos señalan que a la hora de comparar con la ganancia promedio que ofrece la locación de una propiedad la balanza se inclina a favor de las cocheras.

“Invertir en ellas permite obtener un rendimiento anual en dólares por encima del alquiler de un departamento”, afirma Rozados, de Reporte Inmobiliario.

“En la actualidad, una rentabilidad bruta `aceptable` ronda entre el 6 y 7% anual en dólares, mientras que la de una vivienda se ubica entre el 4% y el 5% anual”, detalla el directivo.

Y agrega: “Si se le presta atención a la rentabilidad neta, es decir, descontando todos los gastos, vemos que las reparaciones y el mantenimiento de un departamento implican mayores costos a los de una cochera, a pesar de los impuestos que también se pagan, como expensas y ABL, entre otros”.

Conocer con precisión los costos asociados resulta un tema clave, pues hace que el propietario no avance en un análisis que pueda resultar erróneo al medir la rentabilidad. Según las fuentes del sector consultadas, lo ideal es que ronden el 15% del alquiler mensual.

En lo que se refiere a la evolución de precios comparativos de compra entre un espacio para la guarda de un vehículo y un departamento de unos 60 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires, este indicador ha venido creciendo en forma sistemática en favor del primero.

Así por ejemplo, en Belgrano, pasó del 15,2% (2009) al 18,3% el último año. En Caballito, del 17,9% al 18,2% en ese lapso. En Almagro, creció del 14,3% al 17,5%.

¿Qué factores deben considerarse en la compra?:

  • Precio
  • Costo de las expensas
  • Retorno de la inversión
  • Reglamento de copropiedad
  • Competencia en la zona
  • Características técnicas
  • Formas de alquiler

Al momento de decidir la compra es clave saber distinguir entre una cochera y un “espacio guarda coche”.

Estos últimos suelen ser más económicos, pero por lo general son lugares abiertos y su uso no es exclusivo, pues suelen ser indivisos.

Claro que al ser los precios son más altos para las primeras, la rentabilidad potencial se inclina en favor de ellas.

También deben considerarse otros dos elementos que pocas veces son tenidos en cuenta, como son el medio de acceso -pues las que utilizan montacargas suelen tener mayores costos de mantenimiento y un menor valor de alquiler- y el piso en que se ubican.

En este sentido, las más buscadas son las de los niveles cercanos a la salida, ya sean planta baja o primer piso. Por lo general, las cotizaciones de las emplazadas en subsuelos son bastante más bajas, debido a los temores que acarrean potenciales inundaciones.

Para quienes opten por adquirir una unidad en un edificio de departamentos, es fundamentalconocer de antemano el reglamento, para saber si puede ser alquilada a terceros ajenos al mismo.

Detalles al fin que, sumados, juegan un rol clave para alcanzar la rentabilidad esperada por el inversor.