Por Patricio Eleisegui
Las posibilidades de negocios que ofrece la disponibilidad de un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires suele colocar a los propietarios en más de una disyuntiva al momento de decidir qué destino darle a la vivienda en situación de vacancia.
La perspectiva de incrementos, cercana al 20%, en los alquileres tradicionales que pronostican los diversos especialistas aparece, en principio, como un factor tentador para quienes buscan rentabilidad por períodos que superen el año.
Pero, en paralelo, resulta menos atractiva para aquellos que apuestan por ganancias en dólares y en el corto plazo. Además, la renta del inmueble por tiempos que usualmente rondan los dos años anula cualquier posibilidad de contar con la propiedad para, por ejemplo, optar por la venta, si es que se presenta esa posibilidad durante el lapso en el que está ocupada.
Es ahí donde, a los ojos de los “cazadores de oportunidades”, cobra fuerza la opción de los alquileres temporarios, que hoy suman numerosas ofertas de departamentos y comercializadoras en barrios como Palermo, Recoleta, San Telmo, Puerto Madero, o Belgrano, entre tantos otros.
De la mano de un turismo internacional que creció más del 70% desde 2003 a esta parte, las opciones de renta temporal contemplan regímenes de alquiler que pueden dividirse en días, semanas y meses a precios que, precisamente, pueden alcanzar los 1.000 dólares por mes en las zonas más cotizadas de Capital Federal.
A primera vista, el potencial de esta opción aparece tentador. Sin embargo, evaluado con mayor profundidad, ¿qué es lo que conviene más? ¿Poner en alquiler un departamento en forma temporaria o directamente apelar a la modalidad tradicional?
Las respuestas a estos interrogantes, según pudo constatar iProfesional.com, varían de acuerdo a las urgencias e intereses de cada propietario.
Al respecto, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, afirmó a este medio que “dependiendo de la zona, el rendimiento de un alquiler temporario en un mes puede duplicar a lo que se percibe bajo el esquema del arrendamiento a dos años”.
No obstante, destacó la necesidad de mantener un nivel de ocupación que se extienda durante el año, dado que, de no ser así, los gastos propios del mantenimiento de la propiedad y todo el equipamiento colocado en ella termina por transformarlo en un mal negocio.
“Hay que pensar que estos alquileres temporarios hoy no se dan sin que falten servicios como el cable o Internet, dado que el turismo extranjero no acepta hospedarse en lugares que no tengan estas prestaciones. Y a eso hay que sumarle las expensas, los impuestos tradicionales, y hasta el servicio de mucama en muchos casos”, sostuvo a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.
Estos costos, precisó a este medio un particular que ofrece en alquiler un departamento de dos ambientes ubicado en el corazón del barrio de Palermo, pueden alcanzar los 1.000 pesos por mes en caso de incluir un servicio diario de limpieza.
“Este nivel de gastos es el que hay que evaluar para saber qué tan conveniente es destinar la vivienda en alquiler de forma temporal. Sobre todo, si se piensa que un arrendamiento de 40 metros cuadrados está en el orden de los 800 dólares el mes. Por semana, se ofrece a 270 dólares“, indicó la fuente.
El peso de la ocupación
Al momento de evaluar las ventajas de apostar al alquiler temporario, los expertos destacan dos elementos a tener en cuenta: en principio, la rentabilidad inmediata y siempre en dólares. En segundo lugar, la posibilidad de contar con el inmueble tras períodos de ocupación muy cortos.
“El negocio muchas veces pasa por la disponibilidad de la vivienda a la que logra acceder el propietario. Si lo quiere usar, vender o volver a alquilar, sólo debe esperar muy poco para hacerse nuevamente de la propiedad”, expresó a iProfesional.com Pablo Bay, director de BYT Argentina, la principal comercializadora de alquileres temporarios.
“De hecho, hay muchos dueños que incursionan en el negocio no sólo por la rentabilidad, sino porque apuestan a una revalorización del bien con el correr del tiempo. Mientras tanto, alquilan la unidad para asegurar la manutención de la propiedad y, en paralelo, sumar alguna ganancia extra”, agregó.
Migliorisi, en tanto, se refirió directamente a la rentabilidad. “Dependiendo de la zona, la opción temporaria rinde más que la alternativa tradicional. En barrios como Palermo, Recoleta, o Abasto los departamentos de dos ambientes están en el escalón de los 700 dólares mensuales. De hecho, es muy raro ubicar inmuebles fuera de esos parámetros”, dijo.
Pero más allá de los números que origine el alquiler mensual, los expertos consultados coinciden en lo importante que es mantener el nivel de ocupación.
“Como para que realmente se transforme en algo redituable para quien decide colocar una vivienda bajo este régimen, a lo largo del año tiene que estar en el orden del 70%“, sostuvo Rozados.
“Si eso no ocurre, entonces los costos de mantenimiento complican las cosas. Y ahí es donde el nivel de ganancias pasa a ser similar al del alquiler tradicional. Esto quiere decir que el dueño tiene que contar con los contactos suficientes como para asegurarse un buen rendimiento”, agregó.
Diego Migliorisi coincidió: “Sólo logrando un nivel alto de ocupación se puede superar al arrendamiento común. Y eso a veces no depende del dueño o del mercado local. Basta que ocurra una crisis internacional como para que la demanda caiga abruptamente con todo lo que eso implica”.
Montar el negocio
Otro punto a tener en cuenta, y que desalienta a muchos propietarios que evalúan ingresar en el negocio del alquiler temporario, es el nivel de equipamiento que deben integrar los inmuebles antes de ser ofertados.
“Hoy existe en la plaza un mínimo estándar de calidad de servicio que no puede eludirse. El departamento a ofrecer no debe diferir demasiado de una vivienda muy buena en Buenos Aires. Además, todo tiene que estar impecable, porque esa es la única manera de ganar adeptos”, destacó Blay, de BYT Argentina.
En otras palabras, hoy los inmuebles no pueden carecer de, entre otros “amenities”, Internet, televisores con cable -en muchos casos, los huéspedes hasta exigen aparatos de pantalla plana-, cocinas equipadas con vajilla, microondas, heladera, equipos de aire acondicionado y reproductores de DVD.
“En base a esto y a la ubicación del inmueble es que se define, en buena medida, la cotización del alquiler. Por supuesto que el precio incluye además el costo de todos los servicios como la luz, el gas, el agua, o el acceso a la web. Eso explica, entonces, que un departamento dos ambientes cueste por mes arriba de 600 dólares en un punto como Paseo Colón y Humberto Primo“, señaló Blay.
Yendo directamente a los valores que hoy pululan en el mercado, el especialista comentó que “un departamento con un dormitorio puede estar en el orden de los 625 dólares, en zonas como Palermo, Belgrano o Las Cañitas”.
“La franja más común está en los 700 dólares mensuales, y comprenden unidades de dos ambientes. Hay alternativas que proponen alquileres semanales por 165 dólares“, precisó.
Rozados, en tanto, señaló que las zonas que más demandan los turistas son barrios como Recoleta o Puerto Madero, donde los alquileres temporarios pueden superar cómodamente los 800 dólares por mes.
“Por supuesto, esto dependerá de la calidad de lo que se esté ofreciendo. No es lo mismo que el servicio incluya o no mucama. O cómo está amoblado”, dijo.
Consultados respecto de los factores negativos a tener en cuenta, además de la posibilidad de no lograr una ocupación sostenida, los especialistas destacaron la fragilidad del sistema de garantías.
“El problema es que los turistas, por ejemplo, sólo deben hacer un depósito chico, que no alcanza a cubrir la totalidad de los bienes”, aseguró Migliorisi.
Blay brindó otros detalles: “Para reservar una unidad, sólo se piden 45 dólares con tarjeta de crédito. No hay garantía propietaria y el depósito que se toma corresponde por lo general a un mes de alquiler“. “Esto hace que alquilar de forma temporaria implique un esfuerzo de seguimiento constante por parte del propietario de la unidad”, añadió.
La opción tradicional
La opción de alquiler tradicional, en cambio, mantiene las ventajas de la ocupación extensa con la posibilidad concreta de efectuar retoques en los valores cada año. Este movimiento, en el caso de las alternativas transitorias, es más acotado.
“El precio está atado a lo que cotizan las plazas hoteleras. Tenés que ser competitivo”, sostuvo Rozados.
Para luego agregar: “En el caso de un contrato por dos años se establece una previsión de aumento para el segundo período de hasta el 15 por ciento. Eso garantiza una mayor rentabilidad, y acorde con la dinámica del mercado en general. Ahí puede verse una leve ventaja respecto del temporario, que debe mirar lo que hacen los hoteles. Y si el dólar se mantiene planchado, tampoco puede ejercer ajustes”.
De cara a los próximos meses, analistas como Migliorisi prevén un aumento en los precios de los alquileres del 10 al 20%, según la zona.
De este modo, un departamento de dos ambientes ubicado en Barrio Norte pasará a costar entre 1.900 y 2.000 pesos mensuales.
En Caballito, en tanto, el valor alcanzará los $1.500, mientras que en Villa Pueyrredón una vivienda de las mismas características costará hasta cerca de $1.400 por mes.
En lo que se refiere a tres ambientes, rentar un departamento promediará los $2.800 en Recoleta, $1.900 en Congreso y $2.300 en Palermo.