La renovación de contratos sufrirá aumentos como consecuencia de la inflación que golpea en rubros tales como el mantenimiento y expensas. El único atenuante, en algunos barrios, será la gran cantidad de propuestas para elegir. Anticipos del mercado que viene

Por Guillermina Fossati

En 2010 los argentinos – en particular aquellos que tenían unos dólares guardados bajo el colchón – recobraron su interés en volcarse al ladrillo como refugio de inversión.

Aquellos a los que les gusta “vivir de rentas” siguen entusiasmados – aun recibiendo menores rentabilidades que las de otros años – a la que suman el beneficio producto de la propia revalorización de la propiedad.

Esto se da en un escenario de dólar planchado y de pocas alternativas de inversión que se le presentan a quienes son más conservadores y no les interesa participar de la fiesta de los bonos y acciones que se ha vivido en el mercado bursátil.

Reflejo de tal situación es la mayor cantidad de unidades que se destinan al segmento locativo.

Según Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, “el mercado de viviendas para la renta tendrá, en 2011, un 50% de oferta por encima de lo que fuera 2009 y muy similar a la de 2010”.

El motivo es que, el 60% de las propiedades que se finalizan, en su mayoría a estrenar, se destinan a ese fin. “Y no hay intención de los dueños de unidades usadas de desprenderse de sus bienes”, comentó.

En el mismo sentido opinó Roberto Ledo, director de Bullrich Propiedades, quien reconoció que hoy el negocio está “sobreofertado”, y que seguirá ampliándose con las nuevas obras que se vayan concretando a lo largo del año.

Nuevo contexto
En este escenario, caracterizado por una gran cantidad de opciones para elegir, las negociaciones entre propietarios e inquilinos – a la hora de estampar la firma en un contrato – también han sufrido alteraciones.

Ya no se trata de “pelear por el precio” solamente sino también incrementar las exigencias.

Cada vez más, se buscan departamentos con mejor mantenimiento, que estén acondicionados y que tengan buena luz.

“Cuando hay mucho para elegir las viviendas recicladas, en pisos altos y luminosas ganan la partida“, explicó Teresa Alvarado, directora del departamento Residencial de LJ Ramos.

En el mismo sentido Elvira Bazán, gerente de Ventas de FAM Inmobiliaria, explicó que “los valores de los alquileres se podrán defender con mayor firmeza en aquellas unidades que brinden un plus, ya sea por ubicación o por ser unidades a estrenar o de poca antigüedad”.

Por su parte Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, explicó que otra característica que se da hoy en el mercado es que dada la gran oferta de departamentos de uno, dos y tres ambientes, estas unidades resultan más difíciles de alquilar que aquellas más grandes, cuyas cotizaciones superan los 3.500 pesos.

Nuevos Contratos
Al momento de iniciar un nuevo contrato de alquiler, y para enfrentar el contexto inflacionario, los propietarios se cubren con aumentos escalonados cada 12 meses. Es decir, con un cobro diferenciado para el primer y segundo año.

Esta es la forma que encuentran para no quedar rezagados antes la suba de precios, sin infringir la prohibición legal de indexar.

Según José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, en la mayoría de los casos se contrata por el mínimo autorizado por ley de alquileres (24 meses para vivienda y 36 meses para locales comerciales e industriales).

Toselli explicó que una vez que finaliza el acuerdo con un inquilino, y el propietario vuelve a sacar la unidad a la renta, es ahí donde actualiza los precios.

“Se verifica el estado del departamento, se pinta o arregla lo necesario, y se modifican sus valores, ya que venían de cotizaciones convenidas 12 meses antes. En estos casos, en general, la actualización llega al 20%, según el estado de la propiedad“, explicó.

Rozados coincidió con esta apreciación. Destacó que más allá de que los propietarios apunten a colocar nuevamente sus unidades en valores 25% más elevados respecto al convenio anterior, finalmente terminan pactando con el nuevo inquilino una cifra que es entre un 20% y 22% más alta que la del convenio previo.

Desde LJ Ramos aportaron otro dato relevante: explicaron que una modalidad que se ha puesto en juego es la de cobrar por adelantado, o bien todo el contrato, o cada seis meses.

En general, esto se da en aquellos clientes que no cuentan con una garantía en Capital Federal. Le permite al interesado obtener un descuento y al dueño contar con una mayor cobertura.

En el caso que la propiedad sea Premium, y el convenio se haga en dólares, si se paga por adelantado no se contempla el aumento anual.

Paquetes
Otro tema de negociación son los llamados contratos paquetes, que suelen generar ríspidas discusiones.

“Los inquilinos quieren acordar un precio con expensas incluidas, pero los propietarios se resisten porque actualmente es la variable que mayor ajuste ha venido teniendo en el tiempo”, agregó Alvarado.

En efecto, en 2010 el incremento de las mismas fue de entre 20 y 30%, según el tipo de propiedad, mientras que se estima que en 2011 se repetirá la misma cifra.`

Daniel Obetko, director Comercial de Soldati Propiedades, también destacó la negativa de los propietarios a firmar ese tipo de acuerdos paquete.

Otro tema no menor es el incremento en el pago del ABL.

Esto se da en un contexto en el que el Gobierno porteño busca la aprobación final para avanzar en un aumento de hasta el 30% para mejorar la recaudación.

“Si se incluyen las expensas y el ABL dentro del contrato, el propietario perdería aún más rentabilidad, la que quedaría, con suerte, en el 5 por ciento anual”, agregó Alvarado.

Otro de los puntos que destacan los expertos del sector es el tratamiento que se da en la relación moneda local y billete verde.

“Se están viendo cambios en los contratos en dólares. Los que se negocian en pesos, contemplan siempre un valor para el primer año y otro mayor para el segundo. Así el propietario busca cubrirse de la inflación. Pero también se ven valores diferenciales para el segundo año en los convenios en dólares, a causa de la desvalorización de dicha moneda”, agregó Obetko.

Los precios en 2011
Es en este contexto de mayor oferta y una demanda más exigente en el que expertos del sector anticipan los incrementos que vienen.

Básicamente, por el interés de los dueños del ladrillo de no resignar gran parte de su rentabilidad real en manos de la suba de precios.

“En 2011 se registrarán subas de entre 15 y 20%, un porcentaje similar al que se viene manejando en los últimos años”, confirmó Pepe.

Mariano Bellagamba, director de Bellagamba Marketing, pronosticó un mismo porcentaje de alza. Y consideró al ritmo inflacionario como el principal responsable, más que a cuestiones vinculadas con la oferta y demanda.

Por su parte Ariel Champanier, Broker Owner de RE/MAX Premium, afirmó que los contratos se negocian con ajustes del 15% anual. En casos de acuerdos a 24 meses llegan al 30 por ciento.

“Recoleta y Palermo serán los lugares donde más se dispararán los precios“, aseguró.

Diego Migliorisi, socio-gerente de Migliorisi Propiedades, firma que tiene una fuerte presencia en las zonas de Congreso, Almagro y Villa Crespo, entre otras zonas, explicó que “hay que tener en cuenta que el costo de la expensas en 2011 variará entre el 15 y el 20%, lo que da lugar a un alza en el importe total que el inquilino paga por el inmueble”, comentó.

Los más buscados
Según Ledo, los cambios en el mercado no modifican los intereses de los inquilinos.

“Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Recoleta siguen siendo los preferidos para alquilar en la Capital. También se valoran aquellas zonas cercanas a facultades”, explicó el directivo de Bullrich.

Alvarado coincidió con la apreciación.

“La gente quiere las zonas Premium para instalarse y a diferencia de lo que pasa con la venta, que surgen los llamados barrios del efecto derrame, donde hay precios del m2 más bajos y muchas veces el comprador hace el cambio, aquí solo por una necesidad extrema está dispuesto a movilizarse”, confirmó.

En este caso, las zonas donde se concentraron proyectos sin alto grado de diferenciación con departamentos de 1 y 2 ambientes son las que muestran la mayor flexibilidad en valores y condiciones.

“Eso también contribuirá a poner límites excesivos de apreciación en otros barrios con menor grado de consolidación y equipamiento”, comentó Rozados.

Expectativas
Para los expertos, hay varios factores que seguirán jugando a favor del alquiler de viviendas.

Por una lado, la falta de créditos hipotecarios, lo que imposibilita a muchas familias llegar a la vivienda propia.

Sucede que el boom de consumo atenta contra el dinero que se puede atesorar para la renovación o compra de una unidad.

Otro factor que incide es la mayor presencia del sector rural en la Ciudad.

Con buenas cosechas, el sector agropecuario mira al ladrillo como un destino para canalizar sus ganancias, no sólo para los hijos que vienen a estudiar a la Capital, sino además como una estrategia de diversificación de su dinero, apostando a una o más unidades destinadas al alquiler.