El mercado, en una meseta

En los principales focos comerciales comenzaron a sumar m2 libres; se mantienen los valores de 2011

Desde principios de año, en los principales ejes porteños se observan algunos locales vacíos, una realidad inimaginable hasta hace sólo algunos meses atrás. Pero a pesar de esto, los analistas inmobiliarios no coinciden en la interpretación del mercado actual y ofrecen visiones dispares.

Para algunos expertos en el tema inmobiliario esta tendencia comenzó a mostrarse poco después del comienzo de año. “En el primer cuatrimestre, los principales focos comerciales comenzaron a sumar metros cuadrados libres (fruto de la finalización de los contratos de alquiler). Hoy, las empresas están más selectivas a la hora de tomar decisiones, ya que hay una mayor oferta de locales en los focos comerciales”, explicó Juan Cruz Beccar Varela, gerente división locales de L. J. Ramos. Una mirada similar tiene Miguel Altgelt, titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios: El mercado está tranquilo, hay pocos llamados, pero concretos”. Para Diego Migliorisi, gerente de Migliorisi Propiedades, el primer cuatrimestre muestra una baja respecto del mismo período de 2011 en aproximadamente un 12%. “Igualmente estimo que no es una proyección para el resto del año, ya que el primer cuatrimestre fue afectado por los meses de verano, feriados y algunas otras situaciones que llevaron a la gente a dilatar decisiones, que posiblemente se concreten en los meses siguientes”, explicó Migliorisi.

Una visión diferente tiene Daniel Salaya, presidente de Salaya Romera Propiedades, una inmobiliaria con sede en la zona norte del Gran Buenos Aires: “En cuanto a locales comerciales se refiere, la demanda en estos primeros seis meses en el corredor norte sobre Avenida del Libertador es sostenida. Se observa poca vacancia y la demanda es similar a la de años anteriores”, dijo.

Ejes comerciales

Los polos comerciales podrían dividirse en dos grandes rubros: el primero destinado al consumo local entre los que se destacan los clásicos ejes de Cabildo del 1600 al 2300, Santa Fe, Florida, Rivadavia entre Caballito y Flores, y Scalabrini Ortiz y Corrientes.

El segundo grupo comercial, muy visitado por el público extranjero, está integrado por Palermo, Colegiales, la zona del polo audiovisual y Palermo Hollywood (donde se está formando una zona netamente de oficinas y los restaurantes predominan por un tema de zonificación).

En el caso de la zona norte Salaya aclaró: “La Avenida del Libertador, con sus 150.000 contactos visuales diarios de un público del más alto nivel socioeconómico, se convierte en el eje principal de la zona. Esta arteria es la elegida por las grandes empresas (laboratorios, automotrices, petroleras, cerealeras. alimentarias), para instalar sus locales y oficinas”.

Actualmente, los locales más buscados -según los inmobiliarios- son aquellos espacios que cuentan con una superficie entre los 130 y 250 m2 para el rubro supermercado. Mientras que Beccar Varela sostuvo que la demanda por locales comerciales es la ya conocida en el mercado. “La gente sigue a la caza de comercios que cuenten con amplias vidrieras, alta exposición y gran marquesina; si tiene espacio aéreo propio, mejor”, dijo el broker de L. J. Ramos.

Precios

En los mejores lugares se ofrecen para alquiler entre 4400 y 8800 dólares, y para la venta entre 350.000 y 700.000 dólares. “Los precios de los alquileres son similares a los del año último; actualmente se ofrece el metro cuadrado en Rivadavia y Acoyte a US$ 67, Santa Fe y Coronel Díaz a US$ 70, y Santa Fe y Callao y Florida a US$ 80”, afirmó Beccar Varela.

En lo que va del año, los brokers coinciden en que la rentabilidad no ha variado. “Actualmente está en un rango de entre el 6 y 8%. Por ejemplo, un local de 300.000 dólares tiene un renta entre los 8000 y 10.000 pesos. Históricamente estaba en el 7 y 10%, pero sigue demostrando que la renta de los locales supera en un 30 o 40% a la de los departamentos”, afirmó el inmobiliario.

Salaya agregó: “La demanda de inversores hizo trepar los valores de venta de los locales por encima del porcentaje de aumento locativo, lo que en términos puramente porcentuales, la rentabilidad de los propietarios se redujo casi el 7% anual. La baja en la relación precio de venta-precio locativo se da por el mayor incremento en los precios de venta que en los de las locaciones. Pero en pesos, el incremento anual para el período enero-diciembre 2011 fue del 20 al 22 %”.

Para Altgelt, la vacancia actual es del 10% (un porcentaje alto). El 95% de lo ofrecido es en alquiler. Dicha vacancia se asocia a las trabas a las importaciones. Se están retirando varias empresas que dependen únicamente de la importación.

Mientras Migliorisi comentó: “En las zonas más comerciales de la ciudad casi no hay locales vacios. En las demás zonas depende de cada cuadra, de los montos de alquiler, es decir, de la oferta y la demanda”. En un tema los brokers coinciden: en el futuro inmediato y mediato seguramente habrá una demanda más selectiva..