Cuáles son los locales a la calle más buscados, en pleno auge del comercio electrónico

Cuáles son los locales a la calle más buscados, en pleno auge del comercio electrónico

Los comerciantes y el mercado de locales deben adaptarse a los nuevos hábitos de consumo. Analistas comparten sus recomendaciones

Apartir del incremento del e-commerce, de la necesidad de espacios abiertos, del impacto de la crisis económica y de la mayor participación del comercio de cercanía a partir de la pandemia, el retail vive un proceso de transformación. Por ello, antes de instalar un negocio, hay que analizar el mercado a fondo.

Se aconseja reflexionar sobre los hábitos de consumo que surgieron, así como sobre qué se busca ofrecer desde una tienda, ya sea física o virtual. Según el rubro habrá que evaluar qué tipo de espacio se necesita, qué tipo de propuesta y en qué zona. Los propietarios de los locales están atentos a estos cambios y evalúan cómo acompañar y aggionarse.

Desde la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (FECOBA) advierten que aún hoy existen más locales vacíos a la calle que antes de la pandemia. La vacancia promedio general pasó de casi 9% en enero de 2020 a cerca del 15% en diciembre del año pasado, lo que significa un aumento cercano al 68% en CABA.

Si bien a partir de la crisis sanitaria el cierre de locales afectó en general a toda la actividad, obviamente se sintió con más fuerza en el micro y macrocentro (zona de oficinas) donde la vacancia pasó de 10,42% a 25,52%, en igual período. Los registros obtenidos en las comunas de esta zona incidieron fuertemente sobre los promedios globales pero en otras áreas de CABA, según aclaran desde FECOBA, el porcentaje promedio de vacancia “no tuvo mayores variaciones”, especialmente en los barrios residenciales porteños.

En tanto, desde la consultora inmobiliaria Colliers Argentina detallan los resultados de los parámetros del mercado que analizaron durante el segundo semestre del año en los principales corredores comerciales. Observaron que hubo un descenso en la tasa de rotación, un leve aumento en la vacancia y un ascenso en los valores de renta, respecto a la primera mitad del año. “Esto indica que continúa la tendencia de liberación de espacios, pero de manera desacelerada”, concluye Marcelo Zuliani, director comercial de la compañía.

Aunque la baja en la ocupación de espacios de venta y consumo físicos es una realidad, se advierte que éstos tienen aún mucho futuro por delante. Cabe preguntarse entonces cuáles son las claves para abrir un local que sea exitoso ante las nuevas y futuras necesidades.

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Gastronomía es uno de los rubros más dinámicos del momento

Comercio electrónico como complemento

 

Sobre las tendencias que comenzarán a regir el retail, Zuliani destaca: “En los locales, los clientes van a dar prioridad a las ventajas tecnológicas y a la comodidad del proceso de compra antes que al precio. Si bien las empresas ya lo están haciendo, deberán acelerar sus procesos de digitalización”.

Según agrega, los espacios comerciales se enfrentarán a un sistema híbrido “donde el usuario deseará experimentar y extender la presencia digital junto a la física”. En los próximos años se verán soluciones móviles de ayuda al proceso de venta, quioscos interactivos y locales sin puestos de cobranza. “El futuro del retail será así, cada vez más locales inteligentes, que permitirán a los consumidores comprar en lugares que no cuenten prácticamente con personal y donde no habrá que pasar por la caja”, detalla.

Para sustentar su opinión, Zuliani cita como referencia un estudio de una empresa americana de software que concluye que los consumidores desean obtener una experiencia de compra más parecida a la que les puede brindar el e-commerce: el cliente reclama pantallas que muestren fotos y los vídeos de otros clientes usando los productos, el 34% desea que haya códigos QR que puedan ser escaneados para acceder a imágenes y videos además de opiniones del producto, y el 33% exige valoraciones lo más actualizadas posible.

En relación a ello, el directivo de Colliers presagia que habrá un cambio fundamental de la mano de la omnicanalidad que de ser una opción, “pasará a ser una necesidad” y que será el consumidor “el que guiará hacia esa nueva manera de hacer las cosas”.

Por su parte, Jorge Gayoso, bróker a cargo del área de locales en la inmobiliaria LJ Ramos, agrega que 2021 fue un “año bisagra para los puntos de pick up” y sostiene que hoy el minorista apunta a la experiencia del cliente “por lo que el servicio lo es todo”. En cuanto al comportamiento que se verá durante 2022, señala que “se espera que el e-commerce represente más del 30% del comercio minorista”.

El broker Diego Migliorisi, gerente de la inmobiliaria que lleva su apellido y abogado especializado en tecnología, señala que “algunos segmentos del mercado se vienen adaptando” a la convivencia con el comercio digital, tendencia que se potenció a partir de la pandemia, la cual provocó que se haya adelantado “al menos cinco años” el proceso.

Sin embargo, no descarta la necesidad de mantener locales físicos: “El territorio es para posicionamiento de marca, siempre habrá gente circulando por las calles. Pero, hay otras avenidas como google, redes sociales, marketing digital estratégico y -en un futuro no muy lejano- las ciudades del metaverso, que triplican la cantidad de personas que pueden acceder a un producto. A veces, la combinación de ambas herramientas es lo que lleva al éxito”.

En cuanto a los shopping centers, pasaron a ser “un lugar de reunión, de presentación de productos y de posicionamiento de marca. Son una realidad paralela a la del comercio de la vía pública”, concluye.

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Expertos aseguran que habrá cada vez más interacción entre el ecommerce y el comercio físico

Cuáles son los locales más buscados

 

A partir de los cambios que trajo la pandemia en la experiencia del retail, se modifica la tipología de espacios demandados y la ocupación, lo que plantea nuevos desafíos a los propietarios de los locales.

Según describe Zuliani, se reducen los formatos y los comerciantes apuntan a estar más próximos al lugar de residencia del consumidor ya que “con la modalidad de home office, el negocio de cercanía se agudizó”. Los más buscados son los locales de 150 a 200 m2, ubicados en corredores principales barriales, de alta densidad poblacional y en centros comerciales de la zona.

Además, otra tendencia que se observa es que van en aumento los espacios que funcionan como puntos de pick up (de productos) “especialmente para compras puntuales y no de volumen, como los casos de home centers, supermercados e indumentaria”. En tanto, del rubro gastronómico destaca “el tremendo impacto” que tiene el delivery en las ventas de los comercios y señala que se calcula que éstas en los próximos tres años aumentarán 30% por este canal y en este rubro.

A ello hay que sumar que seguramente la pandemia transformará en el futuro los centros comerciales y, principalmente, los espacios de gastronomía, bares y confiterías: “El consumidor requiere hoy de espacios abiertos (terrazas, expansiones, patios y veredas amplias) donde pueda consumir libre de riesgos de contagio”.

Gayoso coincide con que la pandemia modificó la fisonomía de los locales comerciales. Los más demandados pasaron a ser los de 200 a 250 m², con amplio frente, en zona con tráfico peatonal y vehicular intenso, cerca o próximo a arterias principales.

“Se produjo una reducción en las superficies de venta, aunque siempre de acuerdo al rubro. La arquitectura de los locales no se modificó, el comercio electrónico sólo amplía las posibilidades de venta pero no se notan cambios sustanciales. El futuro será principalmente del comercio electrónico pero no veo que en los próximos años las tiendas de las arterias principales vayan a dejar de coexistir con el comercio electrónico”, opina.

Para Migliorisi, la demanda de locales con características gastronómicas “creció muchísimo”. También, la de pequeños espacios que funcionan como receptorías pero que están muy bien ubicados “con el fin de tener un posicionamiento de marca o una boca de expendio a ser complementada con las aplicaciones digitales” y aumentó la búsqueda de locales que cuentan con espacios descubiertos. Además, “como una nueva modalidad de estos tiempos, surgieron locales en los que se atiende desde la vidriera, tipo kiosco”.

De acuerdo a la experiencia de este broker, “en las principales avenidas prácticamente se han ocupado casi todos los locales que se habían cerrado durante la cuarentena dura. En los locales internos, si bien aún quedan muchos vacíos, se van a ir completando de acuerdo al precio y la demanda que se vaya generando. Muchos de ellos en vez de locales a la calle pueden transformarse en pequeñas oficinas internas para trabajar la demanda de los portales o de las aplicaciones digitales”.

Pero, Migliorisi advierte que los grandes espacios en lugares muy comerciales “son los que más golpeados han quedado” después del momento más complejo de la pandemia, de la cuarentena y de los cambios tecnológicos. “El mercado cambió y los locales pequeños en puntos más comerciales son los que trascendieron”, finaliza.

Locales comerciales en números

Según los datos que se desprenden del último informe de retail de Colliers Argentina, el año finalizó con un total de 20.464 m² ofertados en alquiler. La tasa de vacancia se ubicó en 4.6%, con un leve aumento de 0.6 puntos porcentuales con el primer semestre 2021. Al igual que en el periodo anterior, los corredores con mayor tasa de vacancia fueron Florida (14.6%), Alicia Moreau de Justo (11.3%) y avenida Santa Fe en el cruce con Callao (7.5%).

En cuanto a los rubros, Indumentaria Accesorios (51%) y Gastronomía (12.7%) continúan con la tendencia a ocupar la mayor porción del mercado, sumando el 63.7% del inventario actual. Cabe aclarar que para realizar este trabajo, la consultora tomó en consideración únicamente los valores de asking rent de locales de menos de 500 m² y con superficies mayores a 150 m² en planta baja.