Palermo, Villa Crespo, Chacarita y La Paternal finalmente borraron sus fronteras como consecuencia de la elevación de la traza del ferrocarril San Martín. La obra, que comenzó en septiembre de 2018, elevará las vías del tren a 8 metros a lo largo de 5 kilómetros, entre las calles Honduras y Garmendia. Esta movida implicará la eliminación de once barreras. Una de ellas fue la de la avenida Córdoba, donde ya desapareció del paisaje el puente de Juan B. Justo. Las otras son las de Corrientes y Newbery, Trelles-Warnes, Honduras, Gorriti, Cabrera, Niceto Vega, Loyola, Ramírez de Velasco y Girardot. Estos cambios están generando que, progresivamente que avancen las obras de nuevas construcciones. Es que los desarrolladores comenzaron a vislumbrar y a planificar un cambio de fisonomía en esos barrios, donde los pasos a nivel ya no son un estorbo y las nuevas calles se abren a sus transeúntes.

Para Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades al principio existió cierta confusión. “No se identificaba con certeza cómo iba a impactar en el desarrollo de la zona y su entorno y consecuentemente el efecto urbanístico positivo que podría generar”, confiesa. “La velocidad de la obra, su evolución y la disponibilidad de loteos aportados por el Gobierno de la Ciudad para el desarrollo inmobiliario privado, se trasladó en una demostración de entusiasmo también por parte de los vecinos, que comenzaron a ver la puesta en valor de su propio entorno”, agrega.

Cabe destacar que la estimación del gobierno porteño es que el viaducto tendrá una influencia sobre unas dos millones de personas que viven en los alrededores del ferrocarril San Martín.

Durante años se ha escuchado que en Palermo ya no cabe un alfiler, que es un barrio saturado y que las oportunidades de terrenos para construir son contados con los dedos de una mano. Pero a pesar de que sus límites artificiales -aquellos impuestos por zonas de moda o mini polos gastronómicos- el barrio se prepara para expandirse.

Uno de los cambios se dio sobre la avenida Córdoba con el levantamiento del paso a nivel. Esto comenzó a darle un mayor impulso y dinamismo a una arteria que residencial y comercialmente parecía olvidada, captando otra vez la mirada de los desarrolladores. “Sabíamos que tarde o temprano Córdoba se reposicionaría. Por eso, muchos compraron, y aún lo están haciendo, tierras que se consiguen a valores de locales pero con el potencial de construcción en altura. Era una cuestión de tiempo que estas cuadras se transformaran en residenciales; sobre todo ahora con el nuevo código, que da más facilidad de construcción”, afirma Elbio Stoler, fundador de la desarrolladora ADN Developers que avanza en la construcción de Dome Soho, un emprendimiento ubicado al 4300 de ese corredor en el que el metro cuadrado defiende valores desde el pozo de US$2500 con el potencial de revalorización que, según sus palabras, podría superar los US$3500. El cambio de perfil de la avenida, ex polo outlet, está incentivando la instalación de propuestas comerciales que van desde farmacias, restaurantes hasta cervecerías o locales de servicios que apuntan a quienes residen en el barrio. “Además, ya no cierran a las ocho de la noche generando una zona oscura”, describe la dinámica Stoler. Coincide con él, Diego Rybka, socio del estudio de arquitectura y desarrollador, Grupo Uno en Uno. “Se vendieron lotes nuevos desde que iniciaron las obra”, reafirma. Rybka construye Vitta Palermo, dos edificios residenciales -uno sobre la calle Carranza y otro sobre Córdoba- que se conectan entre sí a través de un bosque ribereño. “La transformación de la zona le da más categoría a la avenida Córdoba”, afirma el desarrollador que ofrece desde unidades de dos hasta de cinco ambientes.

De esta forma, Palermo y las zonas aledañas comienzan a elevar la vara sobre el tipo de emprendimientos. De hecho sobre la avenida Juan B. Justo el grupo BW desarrolla Qiub, un proyecto que tendrá un complejo de oficinas con oferta gastronómica y ocho salas de cine high tech. A pocas cuadras, Mirabilia Desarrollos, creadora de la marca que se hizo famosa por las torres ubicadas justamente en la zona construye un emprendimiento corporativo que ocupará nueve lotes sobre la calle Fitz Roy entre Costa Rica y Nicaragua. Desarrollarán el primer edificio de oficinas con la marca Mirabilia. Además de pisos corporativos, contará con un paseo gastronómico con cinco locales que se desarrollará en un patio interno. El modelo, muy utilizado en Europa, busca generar espacios protegidos en los barrios pero abiertos y públicos. La desarrolladora está atenta a las oportunidades de la zona. También compró en US$13,6 millones, una de las manzanas de 5500 metros cuadrados subastadas por el Gobierno Nacional ubicada en Fitz Roy al 800.

Por otro lado, la reurbanización de las áreas aledañas y la construcción de edificios como por ejemplo el Polo Científico Tecnológico y el Centro Cultural de Ciencias benefició al barrio. De hecho, en ambos casos fueron rodeados de nuevos espacios verdes que reanimaron el área logrando una nueva imagen de la avenida Juan B. Justo. Pero hay más, porque se preparan nuevas licitaciones en tierras que ocupan manzanas enteras: en estos casos sólo se prevén cuatro edificios y locales en las esquinas. Migliorisi recuerda que la zona tiene limitaciones en altura. Esto hace que en la mayoría de los casos se proyecten emprendimientos pequeños, casas con patios y terrazas, PHs, edificios sustentables, oficinas y espacios comerciales. “A diferencia de otros barrios, la zona va tener un crecimiento uniforme regulado por una misma altura y con un perfil estandarizado por el nuevo código”, resalta el broker.