La venta de casas usadas, motor de la recuperación del sector inmobiliario 12/08/2014

La noticia en realidad habla del mercado inmobiliario español, que sin duda en los últimos años ha sufrido una de las crisis más complejas desde que se tenga memoria en el país de la península. Entonces usted se preguntará porque colocamos en la sección de Argentina si bien debería encuadrarse en noticias internacionales.

Pero no se ha tratado de un error si no una coincidencia de tendencias entre la crisis española y la situación Argentina –que por cierto no ha tenido el virulento impacto al de la madre patria- , y la forma en que comienzan a encenderse los motores de la recuperación del mercado inmobiliario argentino, que sin duda tiene un potencial de crecimiento muy superior al español. Los efectos más contundentes de la recuperación probablemente los veremos en el segundo semestre del 2015.

Diego Migliorisi  

Jamás hubo tanto contraste entre los grandes titulares y la letra pequeña en el mercado inmobiliario español. Con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) en la mano, las compraventas de viviendas han crecido un 8,8% en junio respecto al mismo mes del año pasado. Una cifra en línea con la de los tres meses anteriores, en los que la actividad ha mejorado frente al mismo mes del año pasado. ¿Cambio de tendencia? La extrema debilidad de la venta de casas nuevas y el fuerte descenso de las compraventas respecto al mes de mayo anterior lo cuestionan.

En mayo, se vendieron en España 28.200 viviendas, de las cuales 17.300 fueron usadas, y en junio se han registrado otras 26.076 operaciones, de las que 16.300 corresponden al segmento de segunda mano. ¿Qué significan estas cifras? Que no se vendían tantas casas usadas desde el mes de enero de 2013. Aquellas cifras del año pasado estaban totalmente condicionadas por el fin de las deducciones por compra de vivienda a partir del uno de enero de 2013.

Las transacciones se reflejaron en enero y febrero de 2014 -ya que el INE recoge las operaciones de compraventa cerradas ante notario dos o tres meses antes de la inscripción en el registro de la propiedad- y se convirtieron en un auténtico oasis en el desierto inmobiliario español. Ahora, cinco trimestres después, las ventas de viviendas de segunda mano están liderando la lenta recuperación del mercado. Pero la pregunta es si el ritmo es suficiente para que los vendedores puedan pensar que lo peor ha pasado y que la época de los grandes descuentos para vender casa ha terminado.

En junio, las ventas de viviendas han caído un 7,3% respecto a mayo. Un descenso que en el caso de la vivienda usada es del 5,8%. ¿Qué significan estas cifras? Que los vendedores podrían estar empezando a retener los precios a la vista de la recuperación del mercado y de la mejora paulatina de las grandes cifras de la economía española, con las de empleo a la cabeza. Una teoría que explicaría el descenso de las ventas de viviendas usadas en unas 1.000 unidades de un mes para otro.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idalista.com, matiza que “la tendencia alcista en comparación con los datos de 2013 mantiene su curso con la subida interanual del 8,8%, ya que está en relación con el peor año del sector inmobiliario español, y podría provocar falsas expectativas en los vendedores y generar una mayor resistencia a bajar los precios”. Por lo tanto, aunque el mercado sigue –excluido el efecto de fin de la desgravación- claramente por encima de las medias de compraventa del año pasado, las cifras siguen siendo muy discretas.

El problema del ‘stock’

“Si los vendedores de casas de segunda mano son más reacios a negociar rebajas en los precios y la vivienda nueva sigue como está, el riesgo es que la actividad no crezca a los niveles que serían deseables para reducir el ingente stock de viviendas que acumula el país”, asegura un promotor de vivienda nueva que reconoce que sus márgenes de negociación a la baja de los precios son muy inferiores a los propietarios de vivienda de segunda mano. Las cifras frías dicen que nunca que se han vendido menos viviendas nueva que ahora.

El frenazo en seco de la ventas de viviendas nuevas se ha convertido en el enemigo número uno del proceso de recuperación del mercado. En junio apenas fueron 9.819 unidades, una cifra que supuso apenas el 37,6% del total de operaciones. Las cifras contrastan con las de junio de 2013, cuando dicho porcentaje era del 43%.

Por entonces, la caída del número de operaciones sobre viviendas nuevas era ya aparatosa –del 13,7% frente al mismo mes de 2012-, pero la cifra sigue creciendo este año y ya alcanza el 15,1%. Hay que remontarse hasta febrero de 2013 para encontrar un mes en el que se vendieran más casas nuevas que usadas. Desde entonces, la diferencia a favor de las segundas no ha hecho más que crecer.

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