Los indicadores muestran una leve tendencia positiva en los últimos meses del año. ¿Se tocó el piso en la caída o es una recuperación provisoria? El análisis en la voz de los protagonistas del real estate.

Todo depende del cristal con que se mire. Algunos afirman que se llegó al piso en la caída del sector. Otros hablan de tendencia positiva pero advierten que aún es muy pronto para hacer análisis serios. Lo cierto es que, en últimos cuatro meses, las escrituraciones vienen en aumento, lejos de las cantidades precepo pero muestran una tenue recuperación. También, los índices que miden la actividad de la construcción exhiben leves mejoras respecto a años anteriores.
Si bien desarrolladores, constructores y brokers se entusiasman ante estas cifras, admiten que falta mucho trecho por recorrer. La confianza en que el cambio de gobierno traiga nuevas políticas es una constante entre los consultados pero, a su vez, advierten que recién el panorama comenzará a aclarar hacia el segundo semestre del próximo año y la recuperación se iniciaría en 2017. Este pronóstico se cumplirá en tanto se logre unificar el tipo de cambio, disminuya la inflación, se eliminen las restricciones al dólar y a girar dividendos, lo que atraería a nuevos inversores.
Los números son claros. Según los últimos datos registrados por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en julio se cerraron 4.082 operaciones de compraventa, 21,3% más que el mes anterior y 31,1% en comparación a igual período de 2014. En tanto, en el acumulado de los primeros siete meses del año se firmaron 19.531 escrituras, 7,9% más que en el mismo período de un año atrás.
“Las operaciones de compraventa se vienen incrementando en los últimos cuatro meses. Hubo un crecimiento significativo pero, para hacer una proyección global, hay que analizar los últimos 10 años. Creció la cantidad de actos de compraventas inmobiliarias en la Ciudad pero seguimos con un posicionamiento relativamente bajo en comparación a otros años (con 5.000 a 6.000 actos por mes). No se puede dejar de aplaudir que se haya recuperado algo de actividad pero sigue con poca operatoria y nada de crédito. Sería imprudente decir que esto se va a consolidar”, evalúa María Cecilia Herrero de Pratesi, presidenta hasta octubre de ese organismo colegiado.
“El volumen de consultas aumentó y las ventas acompañaron. Pero es necesario que se active más el mercado para poder decir que se ha llegado al ideal. No todas las propiedades tuvieron la misma respuesta. Después de varios años de caída, el sector se está recuperando y, si bien los números mejoraron, todavía estamos lejos de una recuperación. La baja de la actividad fue fuerte y se necesitará un tiempo prudencial para mostrar índices más razonables. No obstante, todo pareciera indicar que se llegó a un piso”, sostiene Hernán Siwacki, socio Gerente de Capital Brokers, firma que comercializa la segunda etapa de Puerto Pampa, emprendimiento de usos mixtos en el Distrito de las Artes.
Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons, advierte: “Si se cree que no se puede caer más, hay que mirar al imperio Egipcio. Sin embargo, pareciera que el fin de ciclo de esta política económica va a generar cambios que sienten el precedente para una fase de recuperación de la confianza y de la actividad”.
En el segmento de oficinas, el panorama difiere en parte. Juan Manuel Farola, gerente Comercial de la consultora Colliers International, analiza: “Si bien la demanda de alquileres estuvo retraída, las operaciones de compraventa y el saludable nivel de vacancia no nos permiten considerar un período de caída. Sí se desplegó transitoriamente un cierto reacomodamiento en donde los valores de alquiler son competitivos con un campo limitado de oficinas disponibles para analizar, mientras que el segmento de inversiones permitió equilibrar el nivel de actividad en una industria históricamente orientada hacia la renta”.
En tanto, la tendencia general alcista se corresponde también en la provincia de Buenos Aires. Las estadísticas del Colegio de Escribanos de este distrito muestran que la cantidad de escrituras otorgadas en julio fue de 11.536, un incremento del 25% en la cantidad de compraventas respecto al mismo mes de 2014 y 26,8% en relación a 2013.
Martín Fabiani, del área Comercial de Ayres Desarrollos, firma que desarrolla un polo urbano residencial, de oficinas y comercial en Pilar, cuenta que “en los nueve meses del año, el mercado inmobiliario tuvo picos de ventas con momentos muy estancados y con algunos intermedios en donde hubo muchas consultas y pocos cierres. A raíz de la incertidumbre en materia cambiaria, comienzan a cerrarse operaciones nuevamente”.
Damián Tabakman, rector de la Escuela de Negocios Real Estate y consultor en el sector, es más moderado en su análisis: “Hubo cierta reactivación aunque no hay nada que implique un cambio de expectativas grande respecto de la mala situación que se tenía hasta hace unos meses. Simplemente, hay un leve rebote pero todavía tendremos unos meses con esta incertidumbre. Al piso creo que se llegó. El inversor mayorista está empezando a tomar posición en tierra y en proyectos apuntando al año que viene pero sin que esto venga de la mano de hacer lanzamientos que necesiten del apoyo del inversor minorista”.

Valores

En cuanto a los montos de compraventa de Capital, el total de las transacciones realizadas en julio de este año se contrajo 1,9% (a $ 3.959,5 millones) frente al mes anterior. En comparación con ese mes en 2014, la suma de las escrituras subieron 51,3% en pesos, al equivalente a u$s 431 millones al tipo de cambio oficial que informa el Banco Central.
En julio se contrajo la cantidad de actos escriturales porteños respecto del año anterior solo en el segmento de $ 150.000 hasta $ 250.000, mientras que de modo creciente se incrementó en mayor medida en las escalas superiores. La distribución de los actos en cinco segmentos por monto de operaciones arrojó en el sexto mes del año una mayor concentración en la franja alta de más de $ 500.000, con una representatividad superior a 58% del total, mientras que las escalas inferiores perdieron más de 10 puntos porcentuales de relevancia respecto de un año antes. En los primeros siete meses, el monto de las transacciones creció 34,4% (a $ 19.076 millones) sobre los valores acumulados en igual período del año anterior.
En tanto, en la provincia de Buenos Aires, en julio se totalizaron operaciones por $ 5.092 millones. La variación absoluta interanual es de 51,1% y de un 125,8% por encima de 2014 y 2013, respectivamente.
“El mercado está desdoblado entre los productos terminados de construcciones en pozo y en desarrollo. En el segundo trimestre, notamos un repunte en venta de unidades terminadas transaccionadas en dólares billete y en el tercer trimestre, un repunte de las unidades en pozo vendidas en pesos (el dólar paralelo pasó de $ 12 a $ 15 en estos períodos). Hay más actividad que en el último trimestre de 2014 y primer trimestre de 2015”, destaca Bruno Martino, director de la desarrolladora Coma, firma que anunció en agosto una inversión de $ 260 millones para la construcción de Vilanova, emprendimiento en el Km 16,5 del Acceso Oeste.
Para Gustavo Szlukier, director de Haus Developers, el real estate se recupera: “El piso fue entre noviembre y diciembre del año pasado. Los precios comenzaron a recuperarse. Hay más consultas, más cierres y más movimientos en los lanzamientos”.
En oficinas, Farola también expone una situación variable: “Los valores están en su nivel más bajo desde 2008, por una demanda más retenida, sumado a la oferta de productos disímiles en submercados. No obstante, el comportamiento general de precios se irá recomponiendo con el ingreso de nuevos proyectos premium en Catalinas y Puerto Madero (con valores de solicitud por encima de los 35 u$s/m2) acompañado por una paulatina dinámica de absorción de las superficies disponibles”.
Según Newmark Grubb Bacre, el mercado de oficinas de Buenos Aires representa el 6,2% del inventario de América latina, ubicándose en sexta posición (sólo delante de Lima, Perú y San Juan de Puerto Rico). En comparación con el resto de los países de la región, la capital argentina presenta el espacio de mercado de oficinas más reducido en relación a la proporción de metros cuadrados totales por habitante. Esto presenta oportunidades de crecimiento en el mediano plazo, siendo que tendría que crecer 49% más para alcanzar al promedio ponderado del total de América latina.
Buenos Aires se ubica próximo al valor de renta promedio en los países de la región, que alcanza los 25 u$s/m2. Brasil y México son los únicos dos mercados cuyos precios son más altos que el promedio. “Hay algo de incertidumbre sobre cuáles van a ser los valores porque el 99% de los contratos de oficinas se realizan vinculados al dólar. Las renovaciones de alquiler se hacen, por lo menos, con un de incremento de 10% del valor del contrato que tienen hoy. Los están aumentando en dólares porque hay poco espacio disponible y porque el dólar sigue retraído respecto de los valores de venta”, explica Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre.
El Instituto de Economía de Fundación UADE relevó los precios de oferta de departamentos en dólares en la Ciudad de Buenos Aires publicados en medios gráficos e Internet durante junio. Dentro de la muestra, las unidades ubicadas en Palermo, Recoleta, Belgrano y Núñez presentaron los valores más elevados. Para el segmento a estrenar, los precios rondaron entre u$s 2.847 (Núñez) y u$s 3.151 (Palermo) por m2.
El promedio simple de precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados es de u$s 2.620 (un 6,6% mayor respecto a junio de 2014) para los departamentos nuevos y u$s 2.130 para los usados (1,8% menor, en igual comparación de períodos).
“Los precios superaron los valores mínimos y, si bien lo hacen lento y paulatinamente, comienzan a crecer. La prolongación de la quietud post cepo o la consolidación definitiva de la mejora se definirá luego de la primera vuelta de elecciones presidenciales. De todas formas, el cambio de rumbo en el estilo político que se vislumbra en cualquiera de los candidatos podría asegurar que el real estate argentino ha superado lo peor de la tormenta”, afirma Gustavo Ortolá Martínez, director ejecutivo de Go Real Estate, codesarrolladora del emprendimiento de usos mixtos Love Córdoba.
“Los precios de venta están bajos, en general, si se tiene en cuenta el valor del terreno. Hay poco margen. Los terrenos nunca bajaron, cada vez hay menos y cada vez cuestan más. La incidencia en lugares buenos es mayor y el costo de construcción con la inflación se mantiene. El precio que da el costo del terreno y la construcción es cercano al valor de venta actual y da la impresión que debería haber un poco de incremento en los precios. El control de la inflación haría que aumente la demanda de emprendimientos al costo en pesos”, estima Ariel Wasserman, director de BW Group.
“El piso terminó hace unos tres o cuatro meses, cuando se empezaron a reactivar casi todas las obras que tenemos en Buenos Aires y en el interior, sobre todo, en Rosario. El valor del m2, que había quedado estancado los últimos dos años, se consolidó a un estimado en la Capital Federal que va de u$s 2.000 a u$s 3.000 el m2 de desarrollos estándar y en el segmento premium entre los u$s 3.800 y u$s 5.000. El año próximo los precios de van a seguir esta tendencia alcista, se van a consolidar”, detalla Rodrigo Fernández Prieto, director de Fernández Prieto & Asociados.

Reactivación

Según el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC), elaborado por el Indec, durante julio se registraron récords históricos para ese mes en las series con estacionalidad y desestacionalizada.
Asimismo, se da el récord del indicador para el período enero a julio. En el acumulado de los primeros siete meses, el índice exhibe una suba del 8,5% con respecto a igual acumulado del año anterior. Y, comparado con julio de 2014 el índice presentó subas del 12,7% en términos desestacionalizados y del 13,3% en la serie con estacionalidad.
En cuanto a los materiales, en julio de 2015 se observó un despacho de cemento para consumo interno de 1 millón de toneladas, 12,6% más que igual mes de 2014. La cifra es récord para este mes, superando en 6,5% a igual mes de 2013, anterior récord vigente para julio. También el consumo de cemento fue récord para el período enero a julio, con un incremento del 11,1% respecto a igual período del año anterior.

“Los años electorales son complejos para la actividad inmobiliaria pero, hoy, se percibe gran expectativa en el segmento de terrenos para edificar. Hay más consultas. Un sector importante del mercado ha dilatado decisiones hasta pasar la elecciones pero al aproximarse la fecha la gente comienza el período de búsqueda. Hay gran voluntad de invertir y desarrollar. A mediados de 2016, si se logra recuperar la confianza del comprador, tendremos un mercado en pleno crecimiento”, especifica Diego Migliorisi, gerente de la firma inmobiliaria que lleva su apellido.

Spina, de Argencons, difiere: “Fue un año casi perdido. No hubo más que dos o tres lanzamientos grandes y los tímidos repuntes que se dieron en la venta de usados fueron artificialmente motorizados por el efecto hartazgo de estar parados en dólares y por el Cedin. Lo que hay es el posicionamiento de desarrolladores en terrenos a la espera de mejores condiciones para lanzar. Hubo algo de movimiento por la gente que se cansó de estar en dólares al ver que en moneda dura no apareció ‘la ganga’ y por Cedin. Pero hay menos ingresantes con pesos excedentes pues son cada vez menos”.
Esto podría explicar el incremento en las escrituraciones así como la baja de los valores registrados por el ISAC respecto a superficies a construir. Los permisos de edificación para obras privadas registraron en julio una suba del 13,3% respecto a junio pero retrocedieron 10,2% en relación a igual mes del año anterior. Además, la superficie cubierta autorizada acumulada en los primeros siete meses del año registra una baja del 12,4% respecto al mismo período de 2014.
“Las constructoras están pasando de sus líquidos a activos, que son los lotes como para estar posicionados en 2016 y tener stock en terrenos para poder construir. El que se posicione primero va a estar mejor en la línea de largada”, augura Héctor D’Odorico, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).
“Hay expectativas de que la cosa va a mejorar; hace cinco meses que el real estate viene creciendo. La gente está ávida de nuevo en invertir en real estate”, dice Guido Wainstein, director de KWZ, durante el lanzamiento de My Residence, una torre de viviendas premium en Belgrano.
María Eugenia Usatinsky