El eje Chacarita Colegiales y Parque Patricios son dos zonas con potencial que despiertan interés entre los inversores. Qué debe tener un barrio para despegar.
Un nuevo mapa de inversiones comienza a revalorizar ciertos barrios, llamados a convertirse, más temprano que tarde, en las vedettes del mercado. Pero, ¿qué debe tener una zona para explotar? ¿Cuáles son los factores que miran los desarrolladores y brokers para apostar por ellas?
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El arquitecto Darío López, socio de Arquitectonika, amplía el concepto y describe algunos de atributos que atraen al desarrollador. “Una zona tiene que tener equipamiento comercial diario y barrial, estar cerca de espacios verdes (plazas, corredores o parques),tener equipamiento educacional, cultural y de esparcimiento y tener un tejido urbano consolidado o en vías de consolidación”, enumera el titular del estudio que, junto a otras dos firmas, tiene en etapa de terminación un edificio de 22 unidades, con un diseño de patio verde que se va a ampliando a medida que se eleva para una mayor captación solar, en el corredor Donado-Holmberg.
Se denomina así al área integrada por 13 manzanas, también delimitadas por la avenida de los Incas y la calle Nahuel Huapi, que fueron recuperadas para desarrollos inmobiliarios. Se trata de una ubicación privilegiada (limita con Belgrano R y Coghlan), que permitió ofrecer un concepto singular en la ciudad: un barrio parquizado. Y, en el mercado inmobiliario, la singularidad (escasez) siempre cotiza el producto.
El papel del Estado
La infraestructura es otro factor importante cuando de revalorización barrial se habla. Moisés Altman, director de Altman Construcciones, opina que lo más importante para el desarrollo de nuevos edificios son los medios de transporte, “en especial, teniendo en cuenta que se están abriendo nuevas bocas de subte”. Altgelt agrega que “es fundamental” que cerca del lote también haya avenidas “e, incluso, bicisendas”.
Para el broker, la obra pública no es el único accionar estatal que colabora con la revalorización de determinadas áreas. “Parque Patricios y Chacarita son dos buenos ejemplos”, apunta, en relación al surgimiento de los distritos tecnológico y audiovisual. “Si bien los beneficios (impositivos) son para los ocupantes de los edificios y no para los desarrolladores, contar con este atributo es importante al momento de la venta”, puntualiza Altgelt.
Al igual que un corredor, cada zona en desarrollo tiene su timing de crecimiento. A más de cinco años desde su lanzamiento, en el distrito tecnológico se instalaron más de 120 empresas del rubro, a lo que se sumó la mudanza de la sede del Gobierno porteño al corazón de Parque Patricios. Y, con tres años de historia, ya son varias las grandes y pequeñas productoras audiovisuales que se están mudando a la zona de Chacarita y Colegiales.
Como en todos los negocios, los primeros en mover fueron los claros ganadores. De acuerdo con Altgelt, que cuenta con un emprendimiento de usos mixtos (vivienda y oficina) en Aguirre y Carranza, muchos han invertido con la finalidad de la renta a empresas del rubro audiovisual. “Son varias empresas la que ya quieren mudarse al edificio. Incluso, ya noto una fuerte valorización de los lotes. Es muy dificil encontrar tierra a una incidencia de hace dos o tres años; hoy está un 50% arriba en dólares”, asegura.
Hoy y mañana
Categórico, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, coincide y sentencia que Chacarita es “el barrio con más futuro” de la Ciudad de Buenos Aires. “La zona viene creciendo desde ya hace unos años pero la explosión aún no se dio de forma signifcativa como ocurrirá en los próximos 24 meses”, vaticina, detallando que el sector comprendido en Corrientes, Dorrego, Jorge Newbery y Córdoba cuenta con más de 30 obras que contabilizan entre metros construidos y proyectados más de 150.000. “Al limitar con Palermo y tener acceso al subte por Corrientes, los inversores se sienten atraídos”, remarca.
Según explica Migliorisi, “el cambio que se viene es total, con viviendas multifamiliares, locales comerciales y nuevas oficinas como las del Banco Galicia, que está construyendo su edificio corporativo en unas 20 plantas sobre Corrientes”. En este caso puntual, el broker también hace hincapié en la mano del Estado, que contribuyó a la revalorización de Chacarita. Por caso, menciona la solución de la inundaciones en Juan B. Justo y zonas contiguas y el Metrobus, además del desarrollo comercial en Corrientes y Juan B. Justo y la obra del microestadio de lujo del Club Atlanta.
Desde la desarrolladora Arquitectonika auguran que la zona que se revalorizará próximamente se ubicará en el sur de la ciudad, desde la Boca, pasando por Barracas y llegando a Parque Patricios, “por su potencial, su historia y su gran accesibilidad al centro de la ciudad”. En Altgelt Negocios Inmobiliarios concuerdan en relación al sur y subrayan que, además, en esa zona se edificará la villa olímpica de los Juegos Olímpicos de la Juventud en 2018. “Habrá que ver cómo la ciudad explota ese potencial”, dicen en la inmobiliaria. “Además, existen otros distritos, como el de la artes en la Boca (que da beneficios a quienes organicen eventos culturales) o el de diseño en Barracas. Será un desafío para el próximo gobierno seguir desarrollando los barrios manteniendo la identidad”, reflexionan.
Con la mirada puesta en el negocio, Moisés Altman indica que zonas como Almagro, Villa Crespo, Boedo, Abasto, San Telmo, Monserrat y Barracas son muy buenas para construir buenos edificios con incidencias del terreno que no pasan los u$s 500 el metro cuadrado, “un valor razonable para un desarrollo inmobiliario y los precios de venta del mercado actual”. En relación a los edificios corporativos, el desarrollador considera “de buen futuro” la zona de 9 de julio sur, “que tiene muy buena comunicación, elemento principal para los edificios de oficina, por la confluencia de las tres autopistas y de las avenidas al sur, de la Avenida de Mayo y su proximidad al microcentro donde, por ser una zona peatonal, el acceso a las oficinas se volvió verdaderamente complicado”.
Victoria Aranda
http://www.cronista.com/realestate/En-la-mira-de-los-desarrolladores-20150326-0032.html