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Crece el interés por segregar inmuebles: ventajas y complicaciones de dividir un piso en dos

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Muchos propietarios de viviendas se están planteando la posibilidad de segregar el inmueble para alquilar, vender o ceder a sus hijos uno de los dos pisos resultantes. Y aunque dividir una vivienda en dos partes independientes es una posible alternativa, el proceso es tan complejo que no siempre merece la pena.

Eso es lo que asegura la red Alfa Inmobiliaria, que reconoce “cada día son más las consultas que las agencias inmobiliarias recogen de propietarios interesados en conocer la posibilidad de segregar una vivienda, pero desde luego no es posible, ni siquiera adecuado, en todos los casos”.

Segregar un inmueble consiste en modificar el registro de una vivienda para crear dos independientes y tiene entre sus principales ventajas el ahorro económico. Según Alfa Inmobiliaria, “en muchos casos, los propietarios ya no necesitan una vivienda tan grande, o los elevados gastos de mantenimiento les suponen un problema, por lo que dividir un piso en dos puede ser una buena opción pensando en vender o alquilar una de las nuevas viviendas, o bien dejar una de las partes a alguno de sus hijos.

Para la red de inmobiliarias, entre las claves está en la superficie que tenga la vivienda, así como su ubicación. En términos generales, esta alternativa tiene sentido para aquellos inmuebles que tengan al menos 140-150 m2, y que estén situados en grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia…), “donde la compra o el alquiler es caro y puede suponer una importante rentabilidad al propietario”, asegura el estudio, que sí está detectando operaciones de este tipo en los barrios de Salamanca y Chamberí en Madrid, o en el Ensanche de Barcelona. Son “barrios con muchos vecinos de avanzada edad que no quieren abandonar su casa de toda la vida, pero que los gastos que estas suponen les resultan elevados, donde tradicionalmente los pisos han sido muy amplios y compensa una segregación”, añade.

Ahora bien, más allá de la superficie de la vivienda y de su mejor o peor ubicación, la posibilidad de dividir un piso en dos independientes es un proceso complejo que necesita, entre otras cosas, la licencia del ayuntamiento y el respaldo de la comunidad de propietarios.

En este sentido, Alfa Inmobiliaria destaca que una de las desventajas es la dificultad técnica a la hora de definir los nuevos espacios y justificar la reforma a nivel normativo. “Esta clase de reformas exige que cada una de las viviendas sea exterior, tenga su entrada independiente, aislamiento técnico y acústico entre ambas, etc. Y, por otra parte, exige que un arquitecto realice un proyecto de ejecución que debe ser visado por el ayuntamiento para conseguir la licencia de obra mayor”, aclara.

Además de la autorización administrativa, dependiente de la Ley de Suelo, de las normas de urbanismo de la comunidad autónoma y del ayuntamiento, que fijan los criterios de habitabilidad mínimos en cuanto a estancias y tamaños, también es necesario contar con el permiso de 3/5 partes de la comunidad de vecinos, así como pagar los correspondientes impuestos.

“La operación es laboriosa y cara -una vez sumada la obra de adecuación de las dos viviendas, la escritura pública, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), la licencia de primera ocupación para que la nueva vivienda tenga su propio suministro de luz, agua y gas, etc-, pero es cierto que en muchos casos puede ser muy rentable y cuenta con la ventajas de que es posible segregar una vivienda aunque pese sobre ella una hipoteca”, concluye Alfa Inmobiliaria.