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Solución 263: Te ayudamos a decorar tu sala de estar (Diario la Nacion)

la a todos,

Esta semana tuvimos el caso de Luciana, quien nos pidió ayuda para organizar su sala de estar. A principios de semana nos contaba que tenía algunas dificultades para armar este espacio porque implica muchos lugares de tránsito.

 

UNA DISTRIBUCIÓN DIVIDIDA

Si bien este ambiente es de dimensiones generosas y esto permitirá organizar un estar intimo, las aberturas nos obligan a proyectar muy bien cada sector.

- Al ser un espacio de circulación complicada lo mejor será dividir en dos las funciones, manteniendo el sillón en la posición actual para aprovechar esa pared que es la más larga.

- La TV se podrá ubicar sobre la pared enfrentada a ésta, que también queda contenida gracias a la pared que da al balcón.

-Todas las conexiones necesarias para el sector de la TV se podrán llevar desde la boca principal hasta el muro con un cable canal (previendo que sea de la sección necesaria).

- Sobre el mismo muro pero en el ángulo opuesto podrá estar ubicado el sector de estudio.

-Si la idea fuera instalar una PC, habría que prever las conexiones a Internet y las eléctricas que sean necesarias.

LOS MUEBLES

Al ser un espacio dividido en dos, lo fundamental será que los muebles tengan puntos en común: la madera, los géneros o cada detalle que componga ambos lugares.

-No al sillón en “L”, que cerraría mucho el espacio y no logra el efecto relajado que necesita tener un living intimo.

- Al planear el sector de TV, lo mejor es que cada elemento sea todoterreno: el género del sillón súper resistente al igual que el material de la mesa ratona.

El ABC para el espacio de estudio:

-Un escritorio que no sea de menos de 1×0.60m de ancho, una silla preferentemente ergonómica y con ruedas, tener lugares de apoyo como estantes o una cajonera, iluminación puntual con una lámpara de escritorio con luz direccionada, tener previstos de ser necesarios los lugares para la impresora y el teléfono.

LA CLAVE DE LOS DETALLES

Habrá que tener en cuenta que el color de la pared va a ser un foco muy importante dentro del espacio. Por esto, los textiles y tapizados deberán ser más neutros y en tonos tierra para amalgamar bien con el color.

- Siempre y cuando no se necesiten lugares de guardado, la TV podrá ir colgada sobre la pared para evitar muebles auxiliares que ocupen más espacio.

- Las texturas suaves y los almohadones mullidos ayudarán a crear un ambiente relajado y que el espacio de la TV sea un verdadero cine en casa.

- Al elegir la mesa ratona, una buena pauta es que sea útil como apoyo del estar y para improvisar un comedor ocasional.

- Una carpeta de fácil mantenimiento y bien mullida enmarcará este rincón.

-La cortina del ventanal deberá tener un ancho mayor al de la abertura con la idea que se dé un tamaño mayor.

-Una buena idea sería planificar el balcón como una expansión del sector.

PENSANDO EN LA LUZ

-La iluminación podrá estar organizada con una luz central (quizás dimerizada), una lámpara de pie, aplique de pared o lámpara de mesa.

- Habrá que tener en cuenta con su elección que no produzca reflejos molestos sobre la TV.

Y para cerrar, algunas de las ideas que el blog team propuso para este caso

Sue Greb: “Se puede armar de a poco; el error es comprar todo haciendo juego de una vez. Decorar una casa lleva tiempo, no hay apuro, se disfruta más haciéndolo despacio”.

Maria Rosa Delfino: “Los accesorios que se elijan deberán absorber el naranja de la pared”.

Rosa Elsa Martelli: “Sobre el sector de estudio algunos estantes aprovechando el alto de la pared.”

Catalina Sol Gomez: “En el sector del sillón podés colocar una alfombra para diferenciar sectores.”

¡¡Buen finde para todos y vamos Argentina!!.

http://www.espacioliving.com/1708711-solucion-263-te-ayudamos-a-decorar-tu-sala-de-estar

En el mercado inmobiliario, la necesidad le gana a la demanda (03/07/2014-Clarin)

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En un contexto de gran quietud, los usuarios finales mueven cada vez más el mercado en desmedro de los inversores. El fenómeno se explica porque hoy en día se compra o vende casi exclusivamente cuando no hay más opción.

MERCADO INMOBILIARIO. Para concretar la operación, comprador y vendedor deben ser flexibles (Archivo Clarín).

Más allá de las inquietudes que acechan a la economía argentina, o quizás precisamente a causa de ellas, la necesidad de mudarse, esa realidad que sobrevive a todas las coyunturas, es lo que mantiene vivo al mercado inmobiliario. Esa es la conclusión que arroja un relevamiento realizado recientemente por FMG Prensa (Juan Fernández Mugica y Mariano Gondell) entre distintos actores del sector. Resulta coherente, por este motivo, que en los últimos tiempos se advierta una irrupción fuerte del usuario final en desmedro del inversor, protagonista casi excluyente pocos años atrás. Es decir, el triunfo de la necesidad sobre la demanda como motor del mercado.

Además, tanto los agentes inmobiliarios como las entidades que los agrupan coincidieron en otro diagnóstico: a saber, que las operaciones se concretan a un precio que promedia el diez por ciento por debajo del de publicación de la unidad.

La vicepresidente segunda del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Cucicba) y titular de Ocampo Propiedades, Gabriela Goldszer, opina que el segmento residencial de usados fue el que más padeció la implantación de las restricciones a la compra de moneda extranjera (“cepo cambiario”) vigente desde octubre de 2011. Pero que actualmente se concretan las operaciones, en las cuales comprador y vendedor tienen una “necesidad real” de mudarse.

En cuanto a los valores de cierre de las operaciones, Goldszer estima que, aunque no hay una regla exacta para mensurarlos, por lo general se advierte un margen considerable de contraoferta. “El precio es sin duda una de las variables de la negociación”, advierte. Para la clientela de esta firma, los barrios porteños más demandados para mudarse son aquellos donde la propiedad es más cara: Palermo, Belgrano, Recoleta y Núñez, y asegura que los departamentos usados se comercializan en dólares. Llama la atención que Puerto Madero no esté incluido entre elos barrios más pedidos: al parecer allí siguen mandando los inversores.

“Para el resto del año esperamos que haya menos incertidumbre económica y que se vayan concretando las decisiones de compra postergadas”, concluye Goldszer con optimismo.

Un diagnóstico similar hace el broker Ariel Champanier, operador de la franquicia Re/Max Premium. En su opinión, el hecho de que en la actualidad se están concretando casi exclusivamente las operaciones en que los propietarios realmente necesitan imperiosamente vender hizo que las operaciones sufrieran un baño de realismo: “Se ajustaron los valores a lo que el mercado paga, que es un 25 por ciento por debajo en dólares desde el comienzo del cepo cambiario”, asegura.

Sobre los valores a los que se concretan las operaciones, Champanier explica que, si la unidad está “en precio”, las negociaciones no llegan al diez por ciento. Además, confirma que éstas se llevan a cabo exclusivamente en moneda extranjera.

Por otra parte, Champanier opina que los valores han llegado a su piso, y se muestra escéptico de que vayan a moverse mucho: “A a lo sumo pueden bajar un poco más”, arriesga. En este contexto de quietud, el broker revela su fórmula de empujar el negocio: “Nosotros trabajamos mucho en el sentido de concientizar a los clientes sobre los valores. Les decimos que si no están dispuestos a poner la propiedad en valor de mercado preferimos no tomarla. Hay que trabajar seriamente sobre esto. Las principales culpables de la sobrevaloración de las propiedades son las inmobiliarias que no realizan una tasación seria y responsable”, dispara.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, sostiene que en un escenario complejo como el actual, se observa “un mercado expectante y cauteloso ante la diversas situaciones políticas y económicas nacionales e internacionales”. Por otra parte, distingue dos tipos de demanda bien diferenciadas en los últimos años: la de unidades de uno y dos ambientes, motorizada claramente por inversores, y en menor medida la de cuatro ambientes (con o sin dependencia), es decir, viviendas familiares cuyo fin es el uso por el propio comprador-usuario final.

En su opinión, más allá de que el precio de las propiedades sea una “cuestión de oferta y demanda”, sugiere que para llegar a concretar operaciones, hoy “se requiere la flexibilidad de las partes”. Asegura que no existe un porcentaje exacto de margen para negociar, pero que difícilmente éste supere el 12%.

Por otra parte, Migliorisi señala que, más allá del siempre demandado corredor norte de la ciudad, hay una buena demanda en algunos barrios ubicados más en centro geográfico de Buenos Aires, como Villa Crespo, Almagro, Caballito, Abasto y Colegiales. Y que en estos barrios la supremacía de la divisa estadounidense parece menos absoluta que en los de mayor poder adquisitivo.

Los alquileres subieron 25% en un año

Economía porteñaComo el aumento no cubre la inflación, muchos propietarios plantean más actualizaciones. El valor promedio de un departamento de 50 m2 está en $ 3.955.

A la hora de elegir. Los que no son propietarios buscan las ofertas más favorables, que no superen un 25% o 30% de su presupuesto. / GERMAN GARCIA ADRASTI

A la hora de elegir. Los que no son propietarios buscan las ofertas más favorables, que no superen un 25% o 30% de su presupuesto. / GERMAN GARCIA ADRASTI

Los inquilinos siguen sufriendo fuertes aumentos. Según un informe oficial, los alquileres en la Ciudad aumentaron un 25% en el último año. Además, y por efecto de la inflación, algunos contratos ya se renegocian con cláusulas que establecen subas semestrales, cuando antes las actualizaciones se hacían una sola vez por año.

Los datos surgen de un informe realizado por la Dirección de Estadísticas del Gobierno porteño. Entre mayo del año pasado y mayo último, el alquiler promedio de departamentos de dos y tres ambientes de 50 metros cuadrados pasaron de $ 3.204 a $ 3.955. La suba del 25%, de todas formas, fue menos que el 39,5% que se registró de inflación.

Justamente la escalada de la inflación, sobre todo en los primeros meses de este año, provocó que apareciera una nueva forma de negociación. José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario, explicó: “Los departamentos que aparecen en los avisos tienen alquileres que rondan el 25% de aumento respecto del año pasado. Pero en las renovaciones de los contratos ya existentes se están empezando a plantear actualizaciones semestrales. Antes, en un contrato a dos años se acordaba un monto para el primer año y un 20% a 30% de suba para el segundo, ahora en muchos casos se están pactando un 12% a 15% de incremento semestral ”.

En la Unión Argentina de Inquilinos consideran que esta tendencia todavía es incipiente. “Hubo casos hace dos o tres meses, pero ahora se está volviendo a los aumentos anuales. Esa cifra, de 12% semestral, no guardaba relación con ninguna estimación de inflación”, aseguró Ricardo Botana, presidente de la institución.

Las actualizaciones son en sí mismas una situación particular. En realidad, la indexación de alquileres está prohibida por la ley de Emergencia Económica vigente desde 2002. Pero a medida que la inflación fue instalándose en el panorama económico, prácticamente todos los contratos empezaron a incluir una suba escalonada del total a pagar. La Justicia acaba de plantear una novedad importante: a fines de junio, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ratificó un fallo de primera instancia en el cual la dueña de una propiedad reclamó que le permitiera actualizar lo que cobraba de alquiler. Si bien la decisión judicial fue respecto de un local comercial y no de una vivienda, y aunque la Cámara estableció que el parámetro debe ser la inflación oficial del Indec, lo cierto es que se planteó un antecedente a favor de la indexación.

Según analizaron en el informe del Gobierno porteño, los alquileres no subieron aún más por dos factores. Primero, la fuerte caída en la compraventa de inmuebles hizo que muchos dueños de departamentos, en lugar de venderlos por precios que consideran bajos, los hayan volcado al mercado de alquileres, con lo cual aumentaron la oferta de unidades disponibles. Esto vino a compensar el hecho de que cada vez menos gente puede comprar su vivienda, por el encarecimiento de los créditos hipotecarios.

El otro tema es la capacidad de pago de los inquilinos. El salario real, según la Ciudad, tuvo el año pasado una suba del 33% promedio, 6,5% menos que la inflación, por lo tanto la gente perdió poder adquisitivo y entonces los dueños no pueden pedirle alquileres mucho mayores. Según Rozados, los inquilinos pueden destinarle al alquiler no más del 25% a 30% de sus ingresos, porque también tienen que afrontar otros aumentos, como expensas e impuestos (ver El aumento…).

El nivel del la suba de alquileres fue, entonces, similar al que se venía dando en años anteriores. “Los dueños de los departamentos intentan compensar el potencial de inflación que tendrán en el año, por eso hay un 20% a 30% anual de aumento, o ahora actualizaciones semestrales dentro de esas cifras. Pero es cierto que los ingresos de los inquilinos marcan un límite real a cualquier intento de suba mayor. Por suerte hay suficiente cantidad de propiedades en oferta, especialmente las que se construyeron en los últimos años. En general, un 40% de las unidades de los edificios se destinan a alquiler”, comentó Diego Migliorisi, de la inmobiliaria Migliorisi.

fuente: clarin.com

El aumento de expensas, otro castigo al bolsillo en casi todos los consorcios

A las paritarias de los encargados se agregan subas de la luz y el gas.

Lavando. Los sueldos de los encargados, variable de las expensas. / HERNAN ROJAS

Lavando. Los sueldos de los encargados, variable de las expensas. / HERNAN ROJAS

No sólo los alquileres son un dolor de bolsillo para los inquilinos. Lasexpensas volverán a encarecerse bastante este año, otra vez por la suba salarial que consiguieron los encargados de los edificios como primera razón.

De acuerdo a lo firmado en mayo, el gremio FATERyH, de los encargados, pactó con las cámaras de administradores una suba escalonada con el siguiente esquema: primero una suma fija de $ 2.400 a distribuir en cuotas de $ 500 en junio, $ 900 en julio y $ 1.000 en agosto. Tras esto, un 20% al básico en septiembre y un 8,5% acumulativo en octubre. Así, según el sindicato los salarios crecerían un29,6%.

Pero las asociaciones de inquilinos denunciaron que el salto será mucho mayor, de un 40% o más, porque ese incremento también se aplica a las cargas sociales y a los adicionales que cobran los porteros.

Esto afectará directamente a las expensas ordinarias, las que tiene que pagar el inquilino, y que también se encarecerán por otros aumentos, como los que sufrieron los seguros y abonos que debe pagar un consorcio (por mantenimiento de ascensores, por ejemplo). Además, durante este año los inquilinos tuvieron que afrontar los aumentos en las tarifas de luz y gas, que impactaron tanto en sus gastos particulares como en los del consorcio. Las expensas extraordinarias (por reparaciones o mejoras en el edificio) generalmente las paga el dueño de la unidad.

En muchos casos los inquilinos también deben hacerse cargo del ABL, que viene subiendo fuertemente desde hace dos años. Para este año el aumento fue de entre el 20% y el 40% según las valuaciones de las propiedades, mientras que la Legislatura porteña aprobó la semana pasada un nuevo tope del 30% para las subas del año que viene. Desde la inmobiliaria Migliorisi explicaron: “Siempre el ABL lo pagaba el inquilino, pero como viene aumentando mucho, ahora en algunos casos se negocia que lo pague el dueño”.

http://www.clarin.com/ciudades/aumento-expensas-castigo-bolsillo-consorcios_0_1168083285.html

El Banco de Inglaterra no puede controlar el precio de las viviendas

2014-06-29 11:09:00 Visitas: 106

LONDRES (Reuters) – El Banco de Inglaterra no puede y no debería controlar el alza de los precios de las viviendas en Gran Bretaña, dijo un alto funcionario del banco central en una entrevista que apareció publicada el domingo en la página web del diario Daily Mail.

El BoE (por sus siglas en inglés) dijo el jueves que impondría sus primeras restricciones al monto de los créditos hipotecarios en un intento por controlar el aumento de los niveles de deuda, en medio de un incremento de doble dígito en los precios de las viviendas.

“No es nuestro trabajo controlar los precios de las casas, y tampoco es que podamos hacerlo”, dijo Spencer Dale, director ejecutivo del Boe para estrategias de estabilidad financiera y riesgo, al diario británico. “Los precios estarán determinados por las condiciones subyacentes del mercado”, aseveró.

El Comité de Política Monetaria del BoE dijo el jueves que a partir de octubre sólo permitirá que un 15 por ciento de las nuevas hipotecas por valor superen en 4,5 veces los ingresos de los prestatarios y que dejará todos los créditos sujetos a chequeos adicionales.

Dale dijo que las personas deberían considerar las medidas tomadas por el banco como “un seguro para el mercado de bienes raíces del país”.

“Cuando las personas juzguen el éxito de esta política en unos dos años, no nos juzgarán por lo que haya pasado con el mercado inmobiliario, sino respecto a si logramos controlar o no los niveles de deuda de las familias”.

El gobernador del BoE destacó el jueves que los niveles de deuda, y no los precios de las viviendas, eran el principal blanco de las medidas impuestas por el ente de estabilidad financiera del banco central.

fuente: http://www.elperiodicodemexico.com/nota.php?id=732610

Por la inflación, los alquileres tienen ajustes semestrales ( La Nacion 2/3/2014)

http://www.lanacion.com.ar/1668427-por-la-inflacion-los-alquileres-tienen-ajustes-semestrales
Domingo 02 de marzo de 2014 | Publicado en edición impresa

Economía real

Por la inflación, los alquileres tienen ajustes semestrales

Los dueños prevén la aplicación de subas durante la vigencia de los contratos

Por   | LA NACION

 indexación del valor de los alquileres, aunque es una práctica ilegal, arrastra los precios a niveles cada más altos. La inflación hizo que en los últimos tiempos se improvisara una modalidad de ajustes semestrales, en tanto que 2014 arrancó con precios más elevados que los del año pasado para quienes buscan una propiedad para alquilar.

En los últimos años era común que en los contratos residenciales se aumentara entre 20 y 25% en el segundo año de vigencia del contrato. Ahora las cosas cambiaron.

Lucía Mayorga, una inquilina de 29 años a la que se le está por vencer el contrato -por lo que tuvo que iniciar una nueva búsqueda a principios de este mes-, relata: “Los precios siempre los ponen los dueños, pero las inmobiliarias sugieren lo que se está haciendo en plaza; por la inflación me ofrecen un contrato con un aumento de 10% para el segundo semestre y otro 25% para el segundo año”.

Además, cuenta que le hicieron todo tipo de ofertas: indexaciones de 10, 12 o 15% por semestre, aumentos de 30% durante el segundo año y hasta subas de 15% a los 6, 12 y 18 meses. “Es mucho más caro ahora”, se lamenta.

Según Reporte Inmobiliario, un portal especializado en información del mercado de los inmuebles y la construcción, el aumento acumulado en los alquileres para un departamento de dos ambientes en Capital Federal -sin amenities y usado- entre noviembre de 2012 y el mismo período de 2013, fue de 21,91%; mientras que en uno de tres ambientes fue de 18,9 por ciento.

Para Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria porteña Migliorisi, “es muy importante aclarar que la legislación vigente [prorrogada desde 2001] no permite la indexación de los alquileres, aunque las partes de común acuerdo pueden pactar nuevas condiciones cuando renuevan contratos”. Agrega: “En la mayoría de los casos las partes pactan una revisión anual”. Sin embargo, reconoció: “Últimamente hay intentos de negociaciones semestrales que en muchos casos son rechazadas por los locatarios”.

Por su parte, Ignacio Cabrera, un corredor de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, explicó que como las inmobiliarias son interlocutores entre los clientes y los propietarios no tienen “la última palabra sobre los contratos”.

También contó que históricamente el ajuste fue anual y rondó entre 20 y 30%, pero que con la escalada inflacionaria aparecieron alternativas. El nuevo método en los alquileres para viviendas con contratos de 24 meses indexa semestralmente: “Al cumplirse los primeros seis meses, aumenta 12%, luego de un año, hay otra suba por el mismo porcentaje y, a los 18 meses, una última, también de 12 por ciento”.

Además, explicó que para los alquileres comerciales el régimen es distinto. “Por un lado, porque los contratos tienen un máximo de tres años con posibilidad de renovación por diez y, por el otro, porque algunos son en dólares. Entonces se toma una “inflación real” que en los últimos años se calculó entre 26 y 30% anual”. Explicó que hay empresas a las cuales no se puede subir semestralmente porque tienen presupuestos anuales.

Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, “está complicado el tema de los alquileres comerciales porque están atados al dólar oficial y como ha habido una devaluación naturalmente los valores aumentaron”. Y vaticinó para este año “mucho recambio y locales vacíos”.

Sin embargo, para Martín Boquete, director de Toribio Achával y vicepresidente del Colegio Profesional Inmobiliario, “el mercado comercial, principalmente el de las oficinas, ya ajustó sus precios. Por lo tanto, vemos que puede haber un mayor nivel de actividad que en 2013″. Y agregó: “Con respecto al negocio residencial, vemos un nivel similar al de 2013, bajo en comparación con lo que fue históricamente”.

“Creemos que éste será un año muy particular y hay que estar expectante de las medidas macroeconómicas. Tanto la devaluación como el aumento de las tasas de interés provocan bajas en la actividad inmobiliaria”, explicó.

Similares son las expectativas de Cabrera, para quien “2014 será similar a 2013, con poco movimiento y mucha incertidumbre”. Y contó: “El año pasado el mercado tuvo un marcado descenso en lo comercial, tanto en la compraventa como en la locación. En cambio, la demanda se mantuvo estable para los alquileres de departamentos”.

Un poco más optimista fue Migliorisi, para quien “2014 será un año activo en cuanto a nivel de operaciones de alquiler tanto de viviendas como comerciales.

Actualmente, el alquiler de un departamento de tres ambientes en la zona de Las Cañitas cuesta $ 4500 y el de un ambiente en el barrio de Palermo, $ 3000 para el primer semestre (hasta septiembre pasado el precio rondaba $ 2800). En el caso de los locales comerciales, el costo del alquiler en el microcentro alcanza los US$ 35 por metro cuadrado..

Parque Centenario : Un paseo que revalorizó el barrio ( nota en diario La Nacion 15/02/2015)

Parque Centenario

Un paseo que revalorizó el barrio

 

La transformación integral de este bellísimo pulmón verde mejoró la vida de sus vecinos, pero además ese cambio impactó en la cotización de las propiedades

Por   | Para LA NACION

as tiempos de abandono, cuatro años de reciclado, posterior debate por enrejado y vaivenes varios, hace más de un año que el Parque Centenario parece haber recuperado su esencia. Esa que debe haber pretendido darle el arquitecto y paisajista franco argentino Carlos Thays cuando lo proyectó, con motivo de los festejos del Centenario de la Revolución de Mayo.

Hoy, otra vez transformado en pacífico y placentero espacio de paseo para los vecinos de la ciudad y sus alrededores, los efectos positivos de su cambio alcanzan incluso al mercado inmobiliario de la zona residencial aledaña, a la que popularmente da nombre.

“Se trata de unas treinta manzanas cercanas que se distribuyen entre Caballito, barrio al que pertenece el parque; Almagro y Villa Crespo, barrios limítrofes”, informa Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

En el centro geográfico de la ciudad de Buenos Aires, entre las avenidas Díaz Vélez, Patricias Argentinas, Ángel Gallardo y Campichuelo, el parque reúne un conjunto de plazas y alberga un lago artificial no navegable debido a su baja profundidad, con un islote orgánico donde habitan cisnes y patos; el más grande de los anfiteatros porteños, con espacio para 1600 espectadores sentados; un skatepark; juegos recreativos y, para muchos lo más importante, una frondosa arboleda. Más de 70 especies, muchas autóctonas: tipas, paraísos, jacarandás, plátanos de sombra, araucarias, ombúes.

“En lo que hace al tema inmobiliario, me parece importante señalar que la zona que llamamos Centenario asocia a vecinos de 3 barrios limítrofes. Tanto Caballito como Villa Crespo y Almagro tienen su público particular, y en los alrededores del parque confluyen todos”, apunta Felipe Obschstko, titular de Fiogar Propiedades.

Y lo confirma Florencia Alonso, una veinteañera, estudiante de Ciencias Ambientales, que cuenta: “Mi abuela Benita tiene más de 80 años y nació a unos pasos de acá, en un departamento sobre la calle Julián Álvarez, que ya es Villa Crespo. Cuando ella se mudó a otro más grande y con vista al parque, por el departamento original fueron pasando cada una de sus hijas recién casadas, mi madre y mis tías. Ellas también se fueron mudando, siempre por el parque y, sin embargo, viven en distintos barrios. Ahora el departamento de Julián Álvarez nos toca a los nietos. Primero lo habitó mi primo y ahora estoy yo. El tema es que lo que nos importa no es en qué barrio estamos, sino seguir cerca del parque que, por suerte, dejó de ser tierra de nadie y hoy podemos disfrutarlo. Mi mamá y mis tías vienen a hacer footing y, el fin de semana, tienen la costumbre de pasear un ratito por la feria artesanal y de antigüedades. Mi primo trae a sus hijos a jugar aquí. Yo vengo acá a estudiar al aire libre, a despejarme”. ¿Y la abuela Mecha? “Ella difícilmente se pierde su caminata mañanera por el Centenario”, remata Florencia.

“Es que hasta hace unos años -cuando en 2009 se lo remodeló y luego, en 2012, se lo enrejó- esto parecía el Central Park antes de Giuliani: alto nivel de violencia, la parquización destruida, el lago seco, todo sucio. La gente tenía miedo de cruzarlo y las propiedades cercanas se devaluaban porque el parque no podía utilizarse y parecía sumar inseguridad. Pero eso ya fue. A partir de la obra pública, que no se limitó a estructura edilicia, sino que incluyó limpieza, seguridad e iluminación, las propiedades de las manzanas que denominamos Centenario recuperaron e incluso incrementaron su valor entre un 10% y un 15%”, explica Migliorisi. Y da un ejemplo: “Un departamento de dos ambientes lateral de 40 metros en la calle Frías al 200, antes de la obra, en 2010 se vendía a 74.000 dólares y en 2013 a 82.000″.

HOY POR HOY

El doctor Obschatko comparte el entusiasmo de Migliorisi, aunque sin olvidarse de las condiciones generales del mercado. “No cabe duda de que una propiedad cercana a un lindo parque se cotiza mejor que una vecina de un espacio verde semiabandonado, pero en esto días difícilmente alguien compre o venda. El mercado está indeciso. Es así en todos lados y los alrededores del parque no escapan a la realidad. Como resultado de la actual situación en cuanto a compraventa se ha activado el mercado de alquileres y, lógicamente, ahora, con el Centenario en condiciones, los inmuebles se alquilan más fácilmente y con mejor renta. Y es así a pesar, incluso, de que en todos los barrios los alquileres aumentaron y suele no haber relación entre los precios exigidos por los locatarios y los sueldos de los posibles inquilinos, lo que también dificulta las operaciones.”

Según informa el titular de Fiogar, en la zona aledaña al parque es difícil encontrar monoambientes a menos de 2000 pesos. Los 2 ambientes se alquilan entre 2400 y 3000 pesos, y los 3 ambientes entre 3000 y 4000 pesos, mientras una casona importante puede rondar los 8000 pesos.

Es que en el sector de la ciudad que nos ocupa, muy bien comunicado con el resto a través de dos ramales de subte, numerosas líneas de colectivos y avenidas, coinciden distintas zonificaciones. “Hay cuadras en las que se permite construir en altura, donde se han levantado muchos nuevos emprendimientos y tienen alta densidad de población, mientras en otras se admiten sólo tres pisos. Si a esto sumamos las casas originales de la zona, encontramos diversidad de opciones en lo que hace a tipologías edilicias y también en cuanto al público. Hay PH y también pisos de cuatro ambientes con dependencias, que satisfacen tanto las necesidades de los jóvenes solos como de las parejas y familias”, continúa Migliorisi.

¿Precios de compraventa? El mismo entrevistado dice: “Para los inmuebles a estrenar varía entre 1900 y 2300 dólares el m2. Para los usados, entre 1700 y 2000 dólares el m2. En las zonas donde se puede construir en altura quedan pocos terrenos y la incidencia es de un 15%, aproximadamente.

Para terminar, Obschatko, contundente, afirma: “En lo que hace a dólares, los propietarios de los alrededores del Centenario no difieren de los del resto de los barrios. No hacen diferencias entre dólar oficial, dólar blue o dólar ladrillo. Ellos también quieren verdes: esos billetes verdes, rectangulares, con el retrato de Benjamín Franklin”..

Nota sobre el Mercado Inmobiliario ( Diario Clarin 15/02/2014)

http://www.clarin.com/ciudades/Siguen-cayendo-bajaron-precios-dolares_0_1085291581.html

Departamentos porteños: Siguen cayendo las ventas y bajaron los precios en dólares

POR PABLO NOVILLO

Los valores promedian un 10% menos con respecto al 2012, en departamentos de dos y tres ambientes valuados en dólares, para los barrios más buscados. Es un estudio de una consultora.
La gran duda. La baja de precios es una tendencia todavía incierta, en la misma medida en que sufra variantes la cotización del dólar o se estabilice. / GUILLERMO RODRIGUEZ ADAMI

15/02/14

El cepo cambiario y los vaivenes de la economía siguen siendo trabas muy grandes para el mercado inmobiliario. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad, el año pasado la cantidad de compraventas de departamentos cayó un 22,89% respecto de 2012. Y así, los precios de las viviendas, fijadas en dólares, están empezando a bajar en esa moneda.

De acuerdo al informe del Colegio, en 2013 se firmaron 35.956 escrituras. En pesos, el valor promedio de las operaciones creció un 31,7%. Pero este dato obedece a una razón evidente: la devaluación. Y como en el mercado de los usados la gran mayoría de las compraventas se hace en dólar billete, el número que más importa es otro: según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, en noviembre los precios de las viviendas cayeron en promedio más de un 10% en comparación con un año atrás para los barrios más buscados. Fue l a primera vez en la última décadaque los valores en la moneda estadounidense se movieron a la baja.

Si bien la situación del mercado actual hace que no existan parámetros para guiarse, y que los precios que se terminan acordando dependen más que nunca de la propia negociación entre quienes venden y quienes compran, en algunos barrios la baja en dólares se notó más. De acuerdo al relevamiento hecho por Reporte Inmobiliario, los barrios donde más cayeron los valores fueron Palermo (17,3% de baja), Villa Crespo (12,5%) y Núñez (10,3%), de buena cotización en el mercado. De hecho, en casi todos los barrios porteños se notó un descenso, y sólo un puñado –que no encabeza el ranking de operaciones inmobiliarias– logró mantener los valores o subirlos levemente, para obtenerse un promedio a la baja general del 6,4%. “Se trata de una baja lógica, que de todas formas sigue siendo escasa si se la compara con lo que se devaluó el peso. En el mercado de usados no hay dólar celeste ni otras fórmulas, los vendedores piden billetes verdes.

Por eso es esperable que se sigan ajustando los valores ”, analizó José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Algo de esto ya se estaría produciendo. Martín Boquete, vicepresidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios, explicó: “Una cosa es el precio de cotización que pide el vendedor y otra es el valor al que realmente se termina cerrando la operación. Según nuestros números, desde el inicio del cepo cambiario a hoylos precios en dólares cayeron más del 5% y hasta un 20% ” Como en otros rubros de la economía, lo que prevalece hoy en el mercado inmobiliario es la incertidumbre. “Es difícil saber cómo se comportará este año el mercado. Si el dólar se devalúa más, especialmente el blue, podrían complicarse las operaciones. Si se estabiliza, podrían aparecer los compradores que estuvieron esperando que el valor de las unidades cayera”, señaló Boquete.

Otros especialistas del área coinciden con esta visión un poco más optimista. “No veo que haya una necesidad extrema de vender, y en muchos barrios la oferta se mantiene igual. Muchos de los que esperaron su momento saldrán a comprar, el refugio de valor en propiedades este año será importante. No creo que los precios bajen mucho más”, estimó Daniel Migliorisi, de la inmobiliaria que lleva su apellido.

Ciertos números parecen avalar esta posibilidad. Según el Colegio de Escribanos, a partir de agosto del año pasado la cantidad de escrituras fue creciendo levemente mes a mes, lo que no alcanzó para contrarrestar la caída interanual pero sí para marcar una incipiente tendencia positiva.

Por lo pronto, el año pasado el 36,7% de las operaciones se realizó con unidades cuyos valores se ubicaron entre $ 250.000 y $ 500.000, pero aún así en este segmento hubo una baja del 351% respecto de las que se habían firmado en 2012. El grupo de las unidades más baratas (menos de $ 150.000) también cayó, un 24,1%. En cambio, las operaciones por propiedades de más de medio millón de pesos cayeron pero en menor porcentaje.

El boom de la construcción y el mercado inmobiliario de usados tuvo un crecimiento sostenido y vertiginoso a partir de la crisis del 2001, cuando la fuerte devaluación llevó a colocar los ahorros en ladrillos y, con la mejora progresiva de la economía, arrastró la inversión a todo el sector. Hasta fines de 2011, el derrame llegó al sur, como en el caso de Flores. Pero tras las medidas restrictivas con el dólar las operaciones fueron perdiendo referencia y el boom se frenó.

Que ocurrirá con el Mercado Inmobiliario , luego de la apertura cambiaria. (iprofesional.com)

27-01-2014 Los empresarios se mueven entre el optimismo y la cautela. Advierten que en el corto plazo habrá un parate pero que luego será beneficioso para impulsar operaciones de compraventa, en tanto y en cuanto se pueda acceder con mayor facilidad a las divisas. Qué pasará con los precios.

ositivo pero con reservas. Con esta frase puede sintetizarse el modo en el que los actores del sector inmobiliario respondieron a la noticia de la flexibilización del cepo cambiario.

Comercializadores y empresarios dedicados a la construcción y al desarrollo de emprendimientos avalan la decisión oficial. Pero, en simultáneo, exigen la implementación demedidas que garanticen el acceso al dólar para las operaciones de compraventa.

Al mismo tiempo, aguardan que se modere la escalada del tipo de cambio y que la divisa estadounidense se estabilice, para que esto contribuya a un mayor número de operaciones.

Por lo pronto, anticipan un parate para las próximas semanas, hasta que las aguas se calmen, haya mayor previsibilidad con el tipo de cambio y se vean resultados concretos sobre qué nivel de apertura tendrá el cepo.

“Casi nadie hoy puede tomar una decisión de comprar o vender. Estamos en días muy agitados, si bien la flexibilización de las restricciones era una medida que veníamos reclamando”, afirmó a iProfesional Miguel Altgelt, titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

El empresario destacó que hasta hace un par de meses, los que más venían ganando eran losvendedores de autos y de paquetes turísticos -por un tipo de cambio que les jugaba a su favor- y que ahora la ecuación con el mercado del ladrillo podría estar más repartida.

“Resta saber de qué manera se implementará la flexibilización del cepo. Si se le da fluidez a la entrega de dólares y se hace de manera correcta, la iniciativa debería ayudar a que el sector inmobiliario recupere algo del volumen de negocios y de escrituraciones que se perdieron desde que se implementaran las resticciones”, completó.

Cabe destacar que el nivel de operaciones viene muy golpeado. Según datos del Colegio de Escribanos porteño, entre enero y noviembre últimos la cantidad de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires sufrió un desplome del 25% respecto al mismo período de 2012.

Wait and see
Desde la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) su tesorero, Gustavo Ortolá, coincidió con que habrá un parate en el nivel de operaciones hasta tanto se conozca el alcance de los dispuesto por el Ejecutivo.

Y ató la recuperación del sector al nivel en el que se flexibilizará el cepo, como también a la evolución del precio de los inmuebles.

Para José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, “este nuevo cambio en la regulación, se traducirá a corto plazo en un parate mayor. Quien estaba por decidirse para hacer una operación, con todo esto frenó cualquier movimiento”.

“Ya la devaluación de la última semana complicó las cosas. Se estancaron los contratos que se estaban renegociando y se perdió la referencia por la suba del dólar oficial y la escapada del paralelo”, aseveró.

¿Habrá impacto en los precios?
“El cepo ha puesto un fuerte freno a la actividad inmobiliaria. Pero también el parate es producto del alto precio de las viviendas usadas. Resulta ilógico que una unidad nueva, recién construida, tenga un valor de mercado menor al de una vivienda antigua“, reflexionó Ortolá ante iProfesional.

El experto destacó que los precios están desacomodados. Y que la flexibilización del cepo -de estar bien implementada- permitirá que el sector comience a recuperar algo del dinamismo perdido.

Respecto a la variable precios, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, no cree que la medida tenga impacto en el valor del metro cuadrado.

“De implementarse correctamente ayudará a que hayan más operaciones. Pero no creo que la iniciativa -por sí sola – pueda modificar el escenario de precios”.

“En el mercado no hay desesperación por vender, así que los valores se mantendrán”, aseguró.

Por su pate, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, advirtió que, más allá de la flexibilización habrá que tener otra variable no menor a la hora de evaluar el futuro precio del metro cuadrado: la influencia del tipo de cambio.

“No hay que olvidarse que la devaluación del peso derivará en una suba de insumos clave que se utilizan en la construcción. El hierro es un caso”, alertó.

De este modo, si bien reconoció que la flexibilización permitiría mejorar el horizonte de la actividad inmobiliaria, aseguró que, como contrapartida, el encarecimiento de los materiales podría “incidir negativamente en la velocidad con la que se generan nuevos emprendimientos“.

En este sentido, los expertos ven efectos positivos con esta medida, en caso de que sea bien implementada. Sin embargo, advierten que no necesariamente implicará una facilitación alacceso a la vivienda.

Un dato inquietante es que, según estadísticas del Gobierno porteño, el año pasado se necesitó el equivalente a casi 70 sueldos para poder acceder a una unidad usada de dos ambientes, un50% más que en 2011, año en que irrumpió el cepo.

Y se espera que, con la caída de los ingresos en términos de dólares, la ecuación este añopueda llegar a ser más desventajosa todavía en caso de que se mantengan o suban los valores del metro cuadrado.

La clave: cuánto se flexibilizará el cepo
Roberto Arévalo, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), fue otro de los que celebró la medida: “Sin duda, beneficiará la actividad inmobiliaria, que está muy parada”.

Sin embargo se mostró prudente a la hora de arriesgar pronósticos: “Habrá que esperar a ver cómo se implementa la iniciativa y si efectivamente despierta confianza en la sociedad”.

El titular de la cámara que nuclea a las inmobiliarias argentinas añadió: “El anuncio al menos muestra que hay interés del Gobierno por resolver el problema de las restricciones, lo que a su vez mejoraría el panorama del sector inmobiliario. Esperamos que la medida genere la confianza necesaria“.

En tanto, Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, destacó que si bien las condiciones de acceso a los dólares “puede ser compleja”, “lo importante es que habrá una parte de esos fondos que se volcarán a la compra de inmuebles”.

Por el lado de los corredores, Martín Boquete, vicepresidente del Colegio de Corredores de Buenos Aires (CUCICBA), observó lo anunciado por el Ejecutivo como “un ítem que le devuelve algo de libertad al mercado inmobiliario“.

“Hay que ver si efectivamente a partir de este lunes cualquier particular que pueda justificar sus ingresos podrá realmente comprar dólares. Lo que sí es de esperar es que haya un tiempo de reacomodamiento y de cautela, algo que es lógico luego de una devaluación y de cambios en las reglas de juego”, indicó a iProfesional.

Boquete es de los que cree que si el Gobierno cumple con la premisa de flexibilizar el cepo “el cambio será claramente positivo a mediado plazo”.

“Si se analiza el impacto por segmento, creo que la medida ayudará más a las viviendas usadasque a las unidades a estrenar, ya que muchas de estas últimas se están pactando en pesos“, detalló.

Rozados, de Reporte Inmobiliario, en tanto, manifestó algunas dudas respecto a lo informado por el Gobierno.

“Hay que moderar las expectativas, porque con lo anunciado no se está haciendo otra cosa que volver al principio del cepo. En ese entonces, el kirchnerismo dijo que se le iban a vender dólares a quienes pudieran demostrar recursos y no fue así. Por el contrario, se impusieron muchísimas trabas”, recordó.

“¿Por qué no dejan que el vendedor vaya y cambie sus pesos a dólares libremente, sin que tenga que depender de una validación de la AFIP que no se sabe cómo la efectúa?”, se preguntó.

Sobre este punto crítico, es decir, el nivel de apertura que tendrá el cepo, el economista Carlos Melconian lanzó un pronóstico lapidario: “No se crean que van autorizar muchos dólares, van dar dos mangos con cincuenta“.

Otra de las voces críticas fue la de Aldo Pignanelli, ex titular del Banco Central, quien cuestionó el alto grado de “improvisación” del anuncio. 

“El título de que se levanta el cepo cambiario es exagerado“, comentó, para luego precisar que  las restricciones continuarán, dado que los dólares que circulan en la economía no alcanzarán a raíz de su alta demanda.

http://www.iprofesional.com/notas/179202-Sector-inmobiliario-anticipan-freno-hasta-que-el-dlar-se-calme-y-se-compruebe-la-flexibilizacin-del-cepo-

Mercado Inmobiliario 2014 – Por Diego Migliorisi

Haga click aqui para ver el informe  Mercado Inmobiliario2014

 

 

http://www.youtube.com/watch?v=vWKoAAWQRYw&feature=youtu.be&a

Mercado inmobiliario: ¿Cuáles son los mejores barrios porteños para invertir en propiedades?

http://www.iprofesional.com/notas/176686-Mercado-inmobiliario-Cules-son-los-mejores-barrios-porteos-para-invertir-en-propiedades

17-12-2013 Condiciones urbanísticas, sociales, variables económicas e inversión existente y relación costo del suelo-precio de venta fueron analizados en un estudio
En un estudio elaborado por el Centro de Investigaciones Inmobiliarias, integrado por la Universidad del Museo Social Argentino y el Ministerio de Desarrollo Urbano porteño, cuyos detalles publicó el portal Inversor Global, se llegó a la conclusión de que los primeros siete barrios de la Capital Federalconsiderados con mayor oportunidad de inversión sonPalermo, Belgrano, Saavedra, Villa Lugano, Flores, Villa Urquiza y Villa Soldati.

Si bien hay algunos resultados que son considerados clásicos, como Palermo y Belgrano, hay otros que resultaron ser una sorpresa. Y es que el estudio no tuvo en cuenta únicamente las condiciones urbanísticas sino también condicionessociales, variables económicas e inversión existente.

Juan Roza Alconada, Director Ejecutivo de Totallia Capital Fund, explicó que: “Es muy importante a la hora de analizar un proyecto inmobiliario tres cuestiones: precio, volumen y ubicación. Entre los enumerados por el estudio, faltan algunos barrios del sur que están relacionados con el distrito tecnológico que abrió la Ciudad de Buenos Aires. En los últimos 24 meses ha crecido mucho el valor del metro cuadrado sobre todo en ese barrio que es Parque Patricios“.

El artículo indicó que, debido a que la gente no tiene muchas alternativas de inversión ya que el plazo fijo no es rentable en función de la inflación y comprar dólares es ilegal, ha preferidodestinar sus ahorros a la compra parcial -y en cuotas- de proyectos inmobiliarios.

Los encargados del estudio también midieron aspectos más complejos que pesan a la hora de elegir una ubicación, como la relación entre el costo del suelo y el precio de venta. Y allí también se impusieron barrios como Villa Lugano, La Boca, Villa Riachuelo, Villa Soldati y Mataderos, todos localizados en la zona sur, seguidos por Villa del Parque, Barracas, Montserrat y Agronomía.

En cambio, puntualizó el informe, los barrios con menor nivel en este subindicador fueron San Nicolás, Recoleta, Villa Crespo, Palermo y Caballito.

Según Roza Alconada esto se conoce como “la incidencia” y “es a cuánto se debería vender una construcción en función al precio de compra para que se trate de un negocio rentable. Siempre pensando que va a haber que construir ahí lo que permite el código de edificación“.

En barrios como Villa Lugano o Villa Soldati se consigue la tierra a menor precio, entonces la rentabilidad es mucho más alta, a diferencia de Palermo o Saavedra donde esta relación es menos ventajosa. “Como hay un precio estándar de construcción, donde se consigue la tierra más es a donde hay que apuntar”, detalla.

El artículo de Inversor Global también hizo referencia a que Roza Alconada apuntaría a un barrio del sur: “Parque Patricios donde está el distrito tecnológico. Ya que si fuera como desarrollador uno sabe que es un barrio que el Gobierno tiene mucho interés en que crezca, además el Gobierno a través del Banco Ciudad da créditos especiales con tasas mucho más bajas que las del mercado. Entonces me parece que iría a un lugar donde haya promoción para que la gente vaya a instalarse”.
Sin embargo pronostica que para el año que viene va a haber un estancamiento en el sector inmobiliario, principalmente por la alta inflación que se espera.


 

 

 

 

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