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Cual es tu avenida preferida para vivir?

migliorisi propiedades

Desarrolladores anticipan cambios en el mercado inmobiliario tras el fin del cepo al dólar

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15-01-2016 La demanda contenida está empezando a aparecer. Hay más consultas de un público muy informado que estaba esperando el momento justo para invertir

Con el levantamiento del cepo la tan esperada demanda contenida está empezando a aparecer.

Luego de varios años de poca movilidad en el mercado inmobiliario, la posibilidad de comprar dólares está despertando el interés del público. “Ha sido un gran gesto de confianza para el mercado especialmente para las ventas. A partir de marzo se va a empezar a notar signos de recuperación”, augura Diego Migliorisi de la inmobiliaria homónima.

Los actores importantes del real estate tienen una gran expectativa para 2016. Todo depende de las próximas medidas económicas del gobierno y cómo las reciba el mercado.

“Todavía no se puede medir la demanda concretamente ya que es muy reciente. Lo positivo es que en la economía real, ocurre lo que la gente cree que va a suceder, la expectativa juega un importante papel.”, asegura Mariano Oppel, presidente Oppel Inmuebles.

En cuanto a cuál es el tipo de cliente interesado, depende del producto. La mayoría apunta a que muchas ventas del año pasado fueron a consumidores finales. “Hubo una vuelta a tener más preponderancia unidades un poco más grandes, destinadas al usuario final. Muchas de las operaciones con CEDIN fueron en esa línea.”, afirma Carlos Spina gerente comercial de Argencons.

Por su parte, Gustavo Llambías, socio de la desarrollador Red, cree que para un regreso fuerte de la compra de inmuebles por parte de las familias hace falta el crédito hipotecario: “Salvo las del segmento más alto, las familias necesitan créditos, que se han anunciado pero que seguramente demorarán un tiempo en hacerse efectivos”.

Sin embargo, todos coinciden en que la demanda contenida de la que tanto se habló en los últimos meses está empezando a soltarse y buscar las mejores opciones de compra.

“Sin dudas, la demanda contenida se activó. Tal vez no se vea en la cantidad de llamados, sino en la calidad. Estamos ante una demanda que conoce perfectamente la oferta del mercado y que esperaba este momento para dar el zarpazo”, analiza Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Hasta ahora los precios se han comportado en forma diferente según sea un desarrollo nuevo o un inmueble usado. Según Martín Fabiani, gerente comercial de Ayres Desarrollos los precios de ventas de productos finalizados (casas, lotes, departamentos y oficinas) se han mantenido, mientras que los proyectos de pozo han ido aumentando gradualmente de acuerdo al índice de la construcción (CAC). En cambio, en lo que respecta a los alquileres todos coinciden que han aumentado.

La gran incógnita es qué pasará con los valores en el 2016: “Habrá seguramentereacomodamientos en función de los cambios que se vayan dando en la economía, pero si la economía se pone en marcha nuevamente y reaparece el crédito, probablemente los precios se sostendrán o incluso aumentarán”, reflexiona Llambías.

El mercado inmobiliario parece haber empezado este nuevo año con el pie derecho. Aunque tenue por la coincidencia con las vacaciones, se está registrando un aumento en consultas y todo indica que la unificación del dólar facilitará los acuerdos y la concreción de operaciones.

 

 

Enero atípico: sin cepo, más consultas

 

ESPERAN QUE SE INTENSIFIQUE AÚN MÁS DURANTE MARZO

Enero atípico: sin cepo, más consultas

 Enero se convirtió en un mes atípico para el sector inmobiliario. Durante las vacaciones la Ciudad suele quedar vacía y las inversiones quedan relegadas para el mes de marzo. Pero la liberación del cepo a mediados de diciembre convirtió al inicio de 2016 en una época activa y con más movimiento de lo habitual.

“Los desarrolladores consultan por terrenos y esto se da porque, a diferencia de otros años, hay mucho movimiento en Buenos Aires porque muchos decidieron no tomarse vacaciones o hacerlo más adelante”, explicó al diario Ámbito Financiero, Tomás Marolda secretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Desde la CIA afirmaron que hay mucho más movimiento en esta época del año que en 2015.

Es que la actividad estuvo contenida durante cuatro años, mientras rigió el cepo; ahora muchos decidieron volver a volcar sus inmuebles a la venta y otros comenzaron a averiguar para comprar su vivienda. Por ahora sólo se trata de averiguaciones y son muy pocos quienes se animan a realizar las primeras inversiones del año.

“Sin dudas, la demanda contenida se activó. Tal vez no se vea en la cantidad de llamados, sino en la calidad. Estamos ante una demanda que conoce perfectamente la oferta del mercado y que esperaba este momento para dar el zarpazo”, sostuvo Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Si bien los primeros signos ya se hicieron sentir, desde el sector esperan que las consultas se incrementen y se transformen en operaciones durante el mes de marzo. “Hay un grado de confianza muy fuerte, lo que atraerá inversores extranjeros, creemos que eso va a suceder a partir de marzo”, agregó Marolda. El bróker Diego Migliorisi también se refirió a la confianza y sostuvo que en lo que respecta a ventas “se van a empezar a notar los signos de recuperación intensamente en marzo”.

La liberación del cepo significó un alivio para uno de los sectores más castigados. Sin embargo, todos coinciden que la recuperación será plena con la llegada de los créditos hipotecarios. “Salvo los del segmento más alto, las familias necesitan créditos, que ya se han anunciado pero que seguramente demorarán un tiempo en hacerse efectivos”, sostuvo, Gustavo Llambías, socio de la desarrolladora Red. Se espera que los créditos comiencen a circular en el mercado a fines de 2016 o principios del año que viene.

Todas las fuentes consultadas coinciden en que este año empezó con el pie derecho y a pesar de que enero suele ser un mes “muerto” se está registrando un aumento en las consultas que se verán intensificadas durante el mes de marzo y esperan durante todo 2016.

 

 

 

 

http://www.buenosairesherald.com.ar/diario/noticia.asp?id=823724

Que va pasar en el 2016 . Entrevista a Diego Migliorisi

Como todos los años el Dr. Diego Migliorisi nos ofrece  una perspectiva del año que comienza para el mercado inmobiliario.

Analisis de perspectivas del mercado inmobiliario en el 2016 .
Nuevo gobierno – Fin del cepo – Creditos hipotecarios- inflación – Inversores locales e internacionales.
Mercado inmobiliario 2016

Vea la entrevista completa en el siguiente link :

que va pasar con el mercado inmobiliario en el 2016

que va pasar con el mercado inmobiliario en el 2016

Las casas del Siglo XXI: más chicas, económicas e inteligentes

Por: Karina Deschamps kdeschamps@infobae.com

Los arquitectos Daniel Silberfaden y Julián Arostegui sostienen que la construcción no debe medirse más en metros cuadrados sino adecuarse a las necesidades del núcleo familiar. Ambos idearon una competencia con los mejores estudios del país para proyectar las viviendas del futuro: modernas, prácticas y de autor.

 

En los ochenta, los clásicos pasillos de los departamentos y casas de Buenos Aires tenían un ancho de 80 centímetros. Al ser tan angostos, los mismos solo servían para circular y conectar a los demás ambientes de la casa. Fue el arquitecto argentino Clorindo Testa quien rompió con ese estándar tradicional de construcción al plantearse qué resultaba más beneficioso: si un pasillo más finito en el que apenas una persona podía pasar o ensancharlo 40 centímetros (llevarlo al 1.20 metros) y hacer de éste un ambiente donde poder también guardar cosas o poner un mueble.

Siguiendo esa línea de pensamiento, al arquitecto y decano de la Universidad de Palermo Daniel Silberfaden y el empresario Julián Arostegui pensaron en las “casas del aquí y ahora” y en los nuevos modos de habitar de las sociedades contemporáneas. ¿Deben las mismas pensarse en metros cuadrados y cantidad de ambientes o, en cambio, construirse en base a la utilidad del espacio de acuerdo a los tipos de familias, sus rutinas, preferencias y hábitos? El debate impulsó a este dúo a idear una competencia llamada Unacasa, que nació de la comparación entre la industria de la construcción y la automotriz, aquella accesible, eficiente y con diseño que concentra todas las necesidades del conductor.

“En países como el nuestro, los déficits de vivienda llegan a millones. Y por lo tanto seguir pensando la arquitectura y la construcción en términos artesanales no parece un buen plan a seguir. Nuestras casas concebidas en términos de siglos pasados son ineficientes”, explicó Silberfaden. El joven empresario está convencido de que se pueden construir en tres meses casas con base en 50 metros cuadrados que no superen los $500 mil y más eficientes que cualquier propiedad con construcción tradicional.

Por tal motivo, ambos convocaron a los 15 mejores estudios emergentes de arquitectura del país y los desafiaron a proyectar y plasmar en proyectos cuál sería la casa ideal para una familia tipo que desea adquirir su primera vivienda. A los concursantes se les dieron una serie de pautas a respetar como por ejemplo cantidad de metros, presupuesto disponible y detalles de los integrantes de la imaginaria familia como: todos usan bicicletas, cuentas con un auto mediano, les gusta pasar tiempo al aire libre, entre otras cosas.

Un prestigioso jurado –conformado por los reconocidos profesores y arquitectos Pablo Sztulwark, Jorge Remes Lenicov y Eduardo Leston- serán quienes elijan a los cinco finalistas, cuyas casas serán construidas y expuestas para luego ser lanzadas al mercado por una empresa de viviendas industriales a un bajo costo y cómodas cuotas fijas.

“Esta competencia apunta a generar viviendas que representen las necesidades de nuestro tiempo, pero a la vez tengan la eficiencia de un automóvil. En cien años, la historia de la industria automotriz –desde la aparición de la línea de montaje creada por Henry Ford- logró convertir al vehículo en algo preciso, que se puede fabricar en serie y que ha ido incorporando no solo diseño sino también cuestiones que tienen que ver con el confort y la seguridad. Si todo esto lo trasladamos a las casas, se comprueba que aún las de más alto estándar siguen teniendo problemas como, por ejemplo, la humedad”, le explicó Silberfaden a Infobae.

¿Cómo nació el proyecto?

— Silberfaden: “La analogía de la nueva arquitectura con la industria automotriz tiene que ver no tanto con los productos, sino con el proceso. La historia de la vivienda en la argentina tiene la tradición que se ha terminado y que tiene que ver con lo artesanal: se construye a mano, con carpinteros, herreros y albañiles. Son procesos lentos que generan una gran incertidumbre en cuanto a costos en un país con inflación. En general, hay errores porque son la cantidad de artesanos trabajando más o menos coordinados y en definitiva tu casa se fisura, desgasta, se llena de humedad. Un arquitecto español dice que “una casa que se llama casa tiene que tener humedad, sino no es casa”. Tiene que ver con la imperfección de materiales que son diferentes o se acoplan mal. En cambio, los autos y su producción superó ese problema, no solamente porque no junta pedacitos sino que se hace como un traje a medida. Si chocás, sale más barato comprar uno nuevo que arreglarlo de a pedacitos. En arquitectura pasa exactamente lo mismo. Los autos se van superando, van incorporando tecnología, mientras que las casas no. A esto, hay que sumarle que han cambiado los modos de habitar. Los planes Vivienda de la Argentina se han tipificado en la familia tipo (padre, madre, hijo e hija), de los años del Plan Eva Perón hasta hoy. Sin embargo, cada vez hay más gente que vive sola, más familias ensambladas, parejas que se juntan y comparten vida y trabajo, matrimonios que no quieren hijos. Para el arquitecto Jorge Sarquis hay hasta 27 modelos familiares distintos, mientras que para algunos sociólogos y antropólogos el número asciende a 78.

Entonces, ¿cuál es la casa ideal?

— Silberfaden: Una casa que tenga flexibilidad, que pueda crecer, que se integre entre sí. Se necesita un gran contenedor que acompañe los cambios familiares. Es decir, se pueden empezar con 50 metros cuadrados pero debe ser pensada para ampliarse en futuro de ser necesario. Todo esto se une con el proyecto de Julián (Arostegui). El gran golpe de todo esto es que además de ser casas que van a ser económicas, duraderas y de bajo consumo, van a tener sello propio. Va a ser un hogar que va a entender y contener lo que está pasando hoy en la sociedad universal.

¿A qué se refieren cuando hablan de una casa que pueda suplir las necesidades de las familias de hoy? Ambientes, espacios, materiales que se usan, tecnología…

— Silberfaden: Hasta ahora las casas tienen matriz de patriarcado. Todavía tenemos la mochila de la tradición, que tampoco está mal, pero es atrasado. La matriz de las casas funciona con el señor que va a trabajar y que vuelve para ser atendido. Por consiguiente, todo el sistema está basado en que la mujer se queda en el hogar y que es la dueña de la cocina, ese tipo de historias que ya no existen más. Antes, los livings eran lugares intocables donde nuestras abuelas nos obligaban a usar patines. Siempre olían a cera y solo se usaban para Navidad y Año Nuevo. Entonces las casas no son solamente caras por lo que sale construir, sino porque generalmente sobran metros. Porque hay como una especie de encadenamiento que te obliga a tener dos dormitorios, living comedor, cocina, hall. Si vas sumando todo eso, la casa que necesitas te da una base de130 metros cuadrados y eso supera la realidad económica de la familia. Estamos todo el tiempo pensando en los lugares de guardado. Pensamos en superficies y no en volumen. Por ejemplo, en una casa de poca superficie, debe pensar en la altura para poder tener un pequeño entrepiso.

— Arostegui: Buscamos repensar la casa acorde al tipo de familia. Hay un paradigma de que deben construirse más metros de los que realmente se usan. Entonces cuando haces el número de la casa que debes hacer, no cierra. Entonces, si vos tenes un terreno para proyectar tu casa, ¿por qué empezas a construirla con 130 metros cuadrados? Empezá con 60, fijate cuántos hijos querés tener. Para mí, el tema de la amplitud es cultural. Los metros faltantes se pueden ganar en espacios libres como por ejemplo un playroom al aire libre. Todas esas cuestiones son ahorro de plata y presupuesto original: construir en base a un presupuesto. A espacios más reducidos, las casas deben estar mejor pensadas. Los espacios tienen que ser múltiples. Ya no va más el comedor que no se usa nunca. La gente diseña espacios grandes porque no tiene noción de las proporciones.

Uno de los proyectos presentados para el concurso. De 60, sólo 5 serán finalistas. (Crédito: Unacasa)

En la misma línea, Arostegui amplió que las casas que lleguen a la final del concurso deberán estar preparadas para el ahorro de energía y el autoabastecimiento de sus habitantes. “El objetivo es hacer de la casa un producto y no algo artesanal. Mi idea es que sea mucho más canchero tener una casa de estas (de autor) que una de 200 metros. Que haya sido más inteligente la decisión de compra. Para generar ese efecto, hay que cambiar un poco el escenario cultural”.

“Las casas pasaron a ser un bien de uso, como los autos. Esta historia de la herencia pensada en un bien material que hay que conservar toda la vida, ya no es real. Se compra, se vende o se refacciona. Las personas no viven en un mismo lugar toda su vida. Antes, los costos eran más soportables que ahora. ¿Sabes cuánta gente pierde lotes porque nunca pagó los impuestos? Les embargan el terreno y ni siquiera lograron construir algo. Hasta hoy era más fácil comprar un lote que construir una casa. Yo creo que eso lo vamos a cambiar”, aseguró el arquitecto.

Por último, su colega añadió que las viviendas del proyecto están pensadas entre 8 y 10 mil pesos para arrancar una propiedad que rondará los $500 mil en total, casi lo mismo que vale un lote. “Estamos hablando de poder adquirir una primera casa de autor, de diseño, práctica y eficaz por 28 mil dólares. Pero deben ser casas todo terreno, pensadas como si fueran autos. Para eso necesitamos a los rock stars de la arquitectura”, concluyó.

fuente : http://www.infobae.com/2015/12/19/1777151-las-casas-del-siglo-xxi-mas-chicas-economicas-e-inteligentes

Inmuebles se revalorizan un 40% en Juan B. Justo – Ambito Financiero

EN TRES AÑOS SE HICIERON 25 EDIFICIOS.
• ES POR POLO TECNOLÓGICO Y SHOPPING.

Por: Belén Fernández
 La avenida Juan B. Justo en su intersección con Santa Fe cambió su fisonomía. El nuevo shopping y el crecimiento del Polo Científico Tecnológico no sólo la hicieron más concurrida sino que al estar iluminada, se convirtió en una esquina más segura. Además, la circulación del Metrobus junto con las obras del arroyo Maldonado -la zona ya no se inunda- generaron un boom inmobiliario. En los últimos tres años se construyó un promedio de 25 edificios y el valor del m2 en los inmuebles usados se revalorizó un 40% .

“No sólo hay más construcciones, sino que hay muchos comercios nuevos. Era una zona muy afectada por las fábricas abandonadas, hoy hay mucho movimiento con un valor promedio de u$s 2.500 el m2″, explicó al diarioÁmbito Financiero Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria que lleva su mismo nombre. Tres años atrás el valor del m2 costaba un 40% menos es decir que oscilaba en los u$s 1.800.

El shopping Distrito Arcos que hace un año abrió sus puertas generó más movimiento en la zona. De hecho desde su inauguración dos bancos se instalaron allí y según los vecinos hay más seguridad. “Nosotros estimamos que dentro de dos o tres años va a ser una de las avenidas más modernas, está creciendo muchísimo con más de 300 lotes desde Santa Fe hasta Artigas para seguir desarrollándose”, agregó Migliorisi.

Según los especialistas consultados la calle Godoy Cruz era una de las más difíciles de vender del barrio, allí solían instalarse los clásicos trapitos y mucha gente dormía en la calle. Era muy habitual que los propietarios resignaran hasta un 30% el valor del inmueble para poder concretar la operación “Hoy hay más demanda y los precios se revalorizaron, además se recuperaron muchas casas en la zona que estaba tomadas”, concluyó.

Para el bróker Jorge Toselli la zona comenzó a transformase a partir de la construcción de las torres Mirabilia que fueron finalizadas en 2008 en la avenida Juan B. Justo, entre las avenidas Santa Fe y Córdoba, pero en los últimos tres años el cambio tomó más fuerza. “Sobre la avenida Juan B. Justo hay departamentos a estrenar que se venden a un precio de u$s 4.000 el m2″, agregó Toselli de JT Inmobilaria.

Se trata sin lugar a dudas de una de las zonas de la Capital que más crecieron en la última década, pero apuestan que aún tiene mucho por desarrollarse. El polo Científico Tecnológico apostado sobre la calle Godoy Cruz la hizo mucho más transitable y generó que muchos locales gastronómicos abrieran sus puertas alrededor de este centro relevante para el desarrollo académico y científico.

“Creemos que en 2016 con nuevas expectativas se va a seguir revalorizando la zona. Belgrano y Barrio Norte son otros dos puntos que durante los últimos 10 años crecieron mucho. La capital aún tiene mucho para expandirse”, finalizó

http://www.ambito.com/diario/noticia.asp?id=818636

Varios barrios confluyen para sumar propuestas y negocios

Allí se radicaron 189 empresas de este sector que se inscribieron para gozar de los beneficios impositivos, que la ley promueve en Ingresos Brutos, ABL y sellos

PARA LA NACION

LUNES 30 DE NOVIEMBRE DE 2015

La formación de distritos impulsada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, revitaliza a los barrios que los conforman. El caso más emblemático es el del Distrito Tecnológico, ubicado en Parque Patricios, que creció a nivel inmobiliario, en infraestructura, que favoreció a los vecinos, y dio beneficios a las empresas que se mudaron a esta antes olvidada zona de la Ciudad.

Siguiendo sus pasos, se encuentra el Distrito Audiovisual, que abarca los barrios de Chacarita, Villa Ortúzar, Paternal y parte de Palermo y Colegiales, lo que hace que sus límites sean extensos, desde la intersección de Fray Justo Santa María de Oro y Guatemala, hasta las vías del ex ferrocarril Bartolomé Mitre ramal J. L. Suárez, las avenidas Federico Lacroze; Álvarez Thomas; Forest; de Los Incas; Holmberg; La Pampa; avenidas Triunvirato; Combatientes de Malvinas; Chorroarín; San Martín; Paysandú; Warnes; Juan B Justo; Córdoba; Uriarte; Fray Justo Santa María de Oro hasta la intersección con Guatemala.

“Desde el Distrito Audiovisual apoyamos al sector con una agenda de trabajo desarrollada en conjunto con las principales entidades intermedias de la industria que nos permiten acompañarla en sus diferentes etapas de desarrollo”, dijo Francisco Cabrera, ministro de Desarrollo Económico GCBA.

Ya son 189 las empresas que se inscribieron para gozar de los beneficios impositivos que la ley promueve, en ingresos brutos, ABL y sellos, y 84 nuevas firmas se mudaron a la zona desde la aplicación de la ley, apostando a este proyecto de desarrollo económico y urbano.

“Hubo efectos positivos en la zona. Se observó el desembarco de gran cantidad de nuevas empresas, bancos, locales comerciales, edificios de oficinas y de viviendas multifamiliares. En los últimos tres años la zona delimitada entre Dorrego, Jorge Newbery, Córdoba y Corrientes pasó de ser lugar de casas viejas, locales, galpones y terrenos abandonados a una de las zonas con mayor crecimiento de la ciudad”, detalló Diego Migliorisi, gerente de Migliorisi Propiedades.

La renovación arquitectónica del distrito se refleja en la gran cantidad de nuevos desarrollos inmobiliarios que surgen en las distintas calles merced a la accesibilidad que tiene a través de los transportes públicos. “Se destacan por la innumerable cantidad y calidad de locales de diseño, bares, restaurantes y hoteles boutique que se mezclan con nuevos edificios vanguardistas, en un entorno donde el espacio público se transformó y creció acorde con una identidad propia de Palermo”, detalló Gregorio Berberian, socio gerente de Shenk SRL.

El crecimiento se muestra en los 24 emprendimientos terminados y alrededor de otros 53 en distinto grado de avance. “Sobre la avenida Corrientes al 6100 y al 6100 se están terminando dos importantes torres y un gran complejo de cocheras y oficinas. En un caso se trata de oficinas corporativas para la central de un banco y en el otro un edificio de viviendas multifamiliares. También en esas cuadras hay otros cinco proyectos en obra y tres terminados. Se observan nuevos desarrollos por las avenidas Dorrego y Córdoba, como así también en sus calles internas”, agregó Migliorisi.

Este interés en la zona ha hecho que los valores del m2 varíen entre un 20% y un 30%, por lo que oscilan entre 2500 y 3000 dólares, dependiendo del tipo de desarrollo y los amenities que tengan. Roberto Ledo de la Inmobiliaria Bullrich destacó: “Tiene precios de lotes más bajos que en otro lado de la ciudad. Aproximadamente 600 o 700 dólares el m2, más el valor constructivo, más al de consumidor y el beneficio”.

La gran extensión que forma el distrito hace que ciertas zonas sean más buscadas que otras. Pablo Larocca, director de Larocca Propiedades, explicó: “Podemos resaltar a Palermo Colegiales y Chacarita como los barrios más solicitados en ese orden, dado que están geográficamente mejor ubicados respecto a los medios de transporte”.

Los expertos concuerdan con el potencial de la zona y su posibilidad de crecimiento. “Hay más de 100.000 m2 entre los terminados y los que se desarrollan. El eje de Corrientes y Córdoba son los más demandados por que sólo allí se permite construir en altura, en el resto de las calles la altura máxima es de cuatro pisos. Muchas empresas y oficinas buscan en el interior del distrito para preservar la tranquilidad”, amplió Migliorisi.

“Ha evolucionado mucho y se espera que siga creciendo y que el Gobierno porteño promueva los innumerables beneficios que ofrece el Polo Audiovisual de Palermo, tanto a inversores locales como a extranjeros”, concluyó Berberian.

Cómo ven los referentes del real state el mercado inmobiliario post balotaje

El cepo cambiario, la inflación y el crédito hipotecario son algunas de las cuestiones que distintos presidentes de empresas del rubro creen necesarias resolver. Sus proyecciones

Acceso sin restricciones a la compra de dólares, políticas para reducir la inflación y promover las inversiones y el crédito están entre las responsabilidades que le adjudican distintos ejecutivos del sector inmobiliario a quien resulte ganador en el balotaje del próximo 22 de noviembre. Una encuesta realizada a seis directivos de importantes firmas de real estate reveló cuáles son las expectativas del sector para el 2016.

La mitad de los especialistas consultados nombró a Mauricio Macri, del frente Cambiemos, como el candidato que podría brindar más posibilidades de crecimiento para el sector. Para la otra mitad las mejoras en el sector no vendrán de un aspirante a presidente u otro, sino de quien aplique las políticas necesarias para que el desarrollo de una coyuntura favorable.

En cuanto a las medidas necesarias para impulsar la actividad inmobiliaria, la mayoría de los expertos comparte el mismo pensamiento. Además de la baja de la inflación, la eliminación del cepo cambiario y el incentivo a las inversiones extranjeras, la generación de mayores posibilidades de acceso a la vivienda fue una cuestión mencionada por más de un encuestado.Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, opina que la forma de hacerlo debería ser a través de una mayor oferta de créditos hipotecarios o ampliando los planes Procrear. Por su parte, el socio gerente de Migliorisi Propiedades, Diego Migliorisi, propone implementar créditos a largo plazo, de 30 a 40 años, con tasas internacionales y requisitos financieros no excluyentes.

Gane quien gane, y de efectuarse las políticas deseadas por los referentes del sector, los consultados no creen que los efectos esperados –como el crecimiento de la inversión extranjera– se hagan efectivos de inmediato. Para Gustavo Ortolá, Presidente de GO Real Estate, un triunfo de Macri traería una turbulencia de ajuste, pero el clima de negocios y la inversión nacional y extranjera se harían presentes a partir de marzo. El encargado de la Red Comercial de Rodobens, Mario Gómez, opina que “en el mundo hay liquidez y Argentina representa un gran atractivo para la inversión extranjera”. Y agrega: “Si se sacan las restricciones cambiarias y se dan señales de normalidad, comenzarán a ingresar capitales del resto del mundo”.

El precio del metro cuadrado variará, según Ortolá y Altgelt, en relación al valor del dólar. Carlos Spina, Gerente Comercial de Argencons, no estima que una devaluación repercuta hacia abajo en los precios de los activos. Mientras que para Migliorisi los valores actuales no se alterarán, el titular de la Inmobiliaria Oppel, Mariano Oppel, dice que “los precios no tienen tanto que ver con el tipo de cambio sino con la cantidad y calidad de la oferta; a menor oferta, más alto los precios, y a mayor regulación, más informalidad”. Y añade que “prueba de ello es que mientras en los últimos 10 años la moneda se devaluó violentamente, el valor del metro cuadrado se duplicó”.

 

Unidades personalizada ( Diario La Nación 17/10/2015)

LA NACION

SÁBADO 17 DE OCTUBRE DE 2015

El mercado de las propiedades se renueva constantemente tratando no sólo de dar respuesta a la demanda sino que intenta adaptarse al presente económico y comercial que vive el sector. Una de las nuevas tendencias que proponen los desarrolladores en los últimos tiempos para la clase media es la posibilidad de entregar a los flamantes propietarios las unidades sin las llamadas terminaciones -con el fin de abaratar costos- o bien se ofrecen plantas flexibles dando lugar a que cada comprador pueda armar su departamento según sus necesidades concibiendo así, las nuevas y variadas tipologías.

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, cada vez es más difícil . “Hoy es muy complicado ofrecer un proyecto al comprador que responde a la denominada clase media. Dado que los desarrolladores tienen que hacer un equilibrio entre el inmueble que ofrecen y el precio que pueden pagar los compradores de ese perfil socio-económico. Sobre todo considerando que la incidencia de la tierra es cada vez más cara”, sostuvo el player.

Altgelt sostuvo que cada vez es más común que los proyectos sean entregados sin las tan mentadas terminaciones. “Generalmente los edificios a estrenar se entregan sin ellas (excepto la cocina y el baño). Aunque, existen desarrolladoras que dan la opción de elegir ciertas terminaciones durante el proceso de construcción del edificio. El beneficio para el inversor es que puede sumarse a un pool de interesados y, en consecuencia, pagar un precio menor por las terminaciones”, comentó Altgelt.

Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika, presenta esta realidad del mercado con una visión diferente: más marketinera y comercial. “Hoy se entregan las viviendas terminadas con opcionales para que los compradores puedan personalizar sus viviendas.” Y agregó: “Entregar los departamentos sin terminaciones ayuda al desarrollador a vender a precios más bajos y a dejar en el comprador la decisión a completar el inmueble a su gusto. Es posible que no todos los inversores coincidan con el gusto en la terminaciones, y no es conveniente que sea un impedimento para la comercialización”.

Con o sin gas

Los distintos referentes consultados coinciden en que cada vez es más inusual encontrar edificios equipados con tuberías de gas. “Existe una tendencia de hacer edificios totalmente eléctricos con agua caliente central por caldera, pero en los últimos años el comprador comenzó a priorizar las cocinas a gas por una cuestión de costos y para evitar inconvenientes en situaciones de cortes de suministro eléctrico. Es decir entre un edificio con cocina a gas y otro eléctrica la gente va elegir el gas”, explicó Diego Migliorisi, socio de Migliorisi Propiedades.

Martín Fabiani, gerente comercial de Ayres Desarrollos, mostró una visión diferente de esta realidad: “Actualmente en la mayoría de los complejos se ofrecen cocinas eléctricas. Esto se debe a que la mayor parte de nuestros inversores y clientes, por razones sustentables, económicas y de seguridad, están dejando de lado a las viejas cocinas a gas”.

Para Migliorisi, las terminaciones y la calidad de los materiales son unos de los factores más importantes a la hora de definir la compra. “Hoy el mercado está competitivo y exigente, la gente recorre mucho y compara antes de elegir, aumentando la competitividad”, sostuvo el broker. Y amplió: “Entre las cosas que la gente hace más hace hincapié se destacan los muebles de cocina , tipo de pisos (porcelanato/madera), aberturas, calefacción y refrigeración. Sin duda estas son algunas de las variantes principales que se toman en cuenta al momento de definir una transacción. Un párrafo aparte merecen los espacios denominados espacios comunes como el hall de entrada o los palieres, estos también suelen ser muy mirados por la gente a la hora de realizar la evaluación final”.

Según Fabiani, algo en lo que actualmente todos coinciden, es que las unidades que se entregan para la posesión ofrecen la instalación preparada para la futura colocación de equipos de aire acondicionado frío-calor tipo Split (por cuenta de los propietarios). “Obviamente que también se incluye: la cañería entre unidad interior y exterior, red de condensado y alimentación eléctrica”, dijo el gerente de Ayres Desarrollos.

López aporta un número más concreto: “Sin terminaciones los valores bajan en un 10% aproximadamente dependiendo de la calidad de los materiales elegidos. Entre los más costosos están: pisos de madera o porcelanato, los interiores de roperos y los aires acondicionados”.

Los desarrolladores sostienen en que según la elección de los materiales destinados a las terminaciones se puede maximizar la ganancia. Entre una buena terminación y una muy estándar existe una gran diferencia económica, la cual puede variar entre un 18 y un 5% del costo total de la obra.

Hacia abajo

Ante el dificultoso escenario inmobiliario los emprendedores parecen haber agudizado su ingenio y comenzaron a ofrecer una alternativa que hasta el momento sólo se brindaba en los inmuebles comerciales: las plantas flexibles. “Actualmente se ofrece algo novedoso para aquellos que buscan adquirir un departamento, tal es el caso de Green Point Arcos (ubicado en Arcos al 2900), este edificio que aún no inició su construcción y que está pensado para el público joven contará con 8 unidades flexibles, configurable en 1, 2 o 3 ambientes, en 2 bloques de 4 pisos separados por un amplio y luminoso patio urbano. Cada unidad podrá disponer de hasta 2 dormitorios, 2 baños (uno en suite) balcón, lavadero individual, y cocheras con espacio para guardar bicicletas. Los últimos pisos tendrán terraza propia y SUM para distintos eventos”, explicó Juan Ignacio Mel, responsable de ventas de Mel Propiedades.

En los departamentos para la clase media el valor del m2 varía según el barrio y el estado de avance de obra. Pero a modo de referencia podría afirmarse que en la ciudad de Autónoma de Buenos Aires el metro cuadrado a la venta se cotiza entre los 1500 y 2500 dólares el m2, en unidades de uno y dos ambientes. “Aunque claramente en las zonas premium como por ejemplo el corredor norte estos valores pueden superar estos parámetros”, concluyó Migliorisi.

Aunque para Altgelt los departamentos en pozo para la clase media debería no superar los 1600 dólares el m2. Hay que tener en cuenta que el m2 de construcción está en 900 dólares. A ese número hay que sumarle el valor del m2 de la tierra (entre 300 y 400 dólares) más las ganancia del desarrollador.

Apuntar a la clase media . Por Diego Migliorisi para Diario La Nación

Diego Fernando Migliorisi

Diego Fernando Migliorisi

La clase media argentina históricamente ha sido el motor productivo y económico del país. Este segmento de la población es localista y pondera inversiones conservadoras, por lo tanto ven al mercado inmobiliario como una alternativa sólida y confiable. Salvo períodos inflacionarios agudos, siempre ha tenido un interesante poder de ahorro y ello en un 80% se vuelca al mercado inmobiliario. Hoy el mercado ofrece un amplio segmento para invertir y rentar con un orden de valores entre 50.000 y 100.000 dólares.

Recodemos que casi un 50% de las unidades de los nuevos emprendimientos tiene como destino la renta. De esa manera y en forma directa, el inversor tipo de clase media es quien sostiene no sólo la construcción, sino también todos los rubros y empleos relacionados con la construcción. En definitiva, la clase media tiene como principal estandarte la búsqueda de la consolidación económica mediante una inversión segura y confiable que es la que ofrece el mercado inmobiliario.

Siempre que se garantice la seguridad jurídica y fundamentalmente el derecho de propiedad, será ésta el principal pilar de inversión de la clase media y continuará potenciando la construcción a lo largo del país.

Pero si hablamos de seguridad jurídica y principalmente de derechos, bueno sería generarlo en las clases más bajas que hoy tienen grandes dificultades. Eso no significa quitar a uno para darle a otro, sino instrumentar herramientas para que los sectores de la población que hoy no pueden acceder a la vivienda puedan hacerlo. Para que esto sea posible debe existir un contexto económico de contención inflacionaria que permita generar un ahorro.

También debería desembarcar un fuerte aparato crediticio a 30 años, que permita a los tomadores pagar una cuota razonable y financiación para construir edificios a tasas razonables y posibles. En este último punto como ocurre en otros países, ese crédito es extensible al comprador en proporción a la unidad adquirida. En resumen, si a la clase media se le brinda seguridad continuará invirtiendo. El gran desafío es ampliar la clase media.

Por Diego Migliorisi

Para LA NACION

El autor es socio gerente de Migliorisi Propiedades.

http://www.lanacion.com.ar/1799294-apuntar-a-la-clase-media

 

Proyecciones del mercado inmobiliario en el 2015 y 2016

Continuando la serie de entrevistas al Dr Diego Migliorisi . Abordamos en esta oportunidad : El mercado inmobiliario en epoca de elecciones, una mirada al 2016 , el desarrollo de la construcción en los proximos meses, universalidad del acceso a la vivienda, entre otros termas relacionados,

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