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Cual es tu avenida preferida para vivir?

migliorisi propiedades

Apuntar a la clase media . Por Diego Migliorisi para Diario La Nación

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Diego Fernando Migliorisi

Diego Fernando Migliorisi

La clase media argentina históricamente ha sido el motor productivo y económico del país. Este segmento de la población es localista y pondera inversiones conservadoras, por lo tanto ven al mercado inmobiliario como una alternativa sólida y confiable. Salvo períodos inflacionarios agudos, siempre ha tenido un interesante poder de ahorro y ello en un 80% se vuelca al mercado inmobiliario. Hoy el mercado ofrece un amplio segmento para invertir y rentar con un orden de valores entre 50.000 y 100.000 dólares.

Recodemos que casi un 50% de las unidades de los nuevos emprendimientos tiene como destino la renta. De esa manera y en forma directa, el inversor tipo de clase media es quien sostiene no sólo la construcción, sino también todos los rubros y empleos relacionados con la construcción. En definitiva, la clase media tiene como principal estandarte la búsqueda de la consolidación económica mediante una inversión segura y confiable que es la que ofrece el mercado inmobiliario.

Siempre que se garantice la seguridad jurídica y fundamentalmente el derecho de propiedad, será ésta el principal pilar de inversión de la clase media y continuará potenciando la construcción a lo largo del país.

Pero si hablamos de seguridad jurídica y principalmente de derechos, bueno sería generarlo en las clases más bajas que hoy tienen grandes dificultades. Eso no significa quitar a uno para darle a otro, sino instrumentar herramientas para que los sectores de la población que hoy no pueden acceder a la vivienda puedan hacerlo. Para que esto sea posible debe existir un contexto económico de contención inflacionaria que permita generar un ahorro.

También debería desembarcar un fuerte aparato crediticio a 30 años, que permita a los tomadores pagar una cuota razonable y financiación para construir edificios a tasas razonables y posibles. En este último punto como ocurre en otros países, ese crédito es extensible al comprador en proporción a la unidad adquirida. En resumen, si a la clase media se le brinda seguridad continuará invirtiendo. El gran desafío es ampliar la clase media.

Por Diego Migliorisi

Para LA NACION

El autor es socio gerente de Migliorisi Propiedades.

http://www.lanacion.com.ar/1799294-apuntar-a-la-clase-media

 

Proyecciones del mercado inmobiliario en el 2015 y 2016

Continuando la serie de entrevistas al Dr Diego Migliorisi . Abordamos en esta oportunidad : El mercado inmobiliario en epoca de elecciones, una mirada al 2016 , el desarrollo de la construcción en los proximos meses, universalidad del acceso a la vivienda, entre otros termas relacionados,

En la mira de los desarrolladores 26/03/2015

El eje Chacarita Colegiales y Parque Patricios son dos zonas con potencial que despiertan interés entre los inversores. Qué debe tener un barrio para despegar.

Un nuevo mapa de inversiones comienza a revalorizar ciertos barrios, llamados a convertirse, más temprano que tarde, en las vedettes del mercado. Pero, ¿qué debe tener una zona para explotar? ¿Cuáles son los factores que miran los desarrolladores y brokers para apostar por ellas?
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El arquitecto Darío López, socio de Arquitectonika, amplía el concepto y describe algunos de atributos que atraen al desarrollador. “Una zona tiene que tener equipamiento comercial diario y barrial, estar cerca de espacios verdes (plazas, corredores o parques),tener equipamiento educacional, cultural y de esparcimiento y tener un tejido urbano consolidado o en vías de consolidación”, enumera el titular del estudio que, junto a otras dos firmas, tiene en etapa de terminación un edificio de 22 unidades, con un diseño de patio verde que se va a ampliando a medida que se eleva para una mayor captación solar, en el corredor Donado-Holmberg.
Se denomina así al área integrada por 13 manzanas, también delimitadas por la avenida de los Incas y la calle Nahuel Huapi, que fueron recuperadas para desarrollos inmobiliarios. Se trata de una ubicación privilegiada (limita con Belgrano R y Coghlan), que permitió ofrecer un concepto singular en la ciudad: un barrio parquizado. Y, en el mercado inmobiliario, la singularidad (escasez) siempre cotiza el producto.

El papel del Estado

La infraestructura es otro factor importante cuando de revalorización barrial se habla. Moisés Altman, director de Altman Construcciones, opina que lo más importante para el desarrollo de nuevos edificios son los medios de transporte, “en especial, teniendo en cuenta que se están abriendo nuevas bocas de subte”. Altgelt agrega que “es fundamental” que cerca del lote también haya avenidas “e, incluso, bicisendas”.
Para el broker, la obra pública no es el único accionar estatal que colabora con la revalorización de determinadas áreas. “Parque Patricios y Chacarita son dos buenos ejemplos”, apunta, en relación al surgimiento de los distritos tecnológico y audiovisual. “Si bien los beneficios (impositivos) son para los ocupantes de los edificios y no para los desarrolladores, contar con este atributo es importante al momento de la venta”, puntualiza Altgelt.
Al igual que un corredor, cada zona en desarrollo tiene su timing de crecimiento. A más de cinco años desde su lanzamiento, en el distrito tecnológico se instalaron más de 120 empresas del rubro, a lo que se sumó la mudanza de la sede del Gobierno porteño al corazón de Parque Patricios. Y, con tres años de historia, ya son varias las grandes y pequeñas productoras audiovisuales que se están mudando a la zona de Chacarita y Colegiales.
Como en todos los negocios, los primeros en mover fueron los claros ganadores. De acuerdo con Altgelt, que cuenta con un emprendimiento de usos mixtos (vivienda y oficina) en Aguirre y Carranza, muchos han invertido con la finalidad de la renta a empresas del rubro audiovisual. “Son varias empresas la que ya quieren mudarse al edificio. Incluso, ya noto una fuerte valorización de los lotes. Es muy dificil encontrar tierra a una incidencia de hace dos o tres años; hoy está un 50% arriba en dólares”, asegura.

Hoy y mañana

Categórico, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, coincide y sentencia que Chacarita es “el barrio con más futuro” de la Ciudad de Buenos Aires. “La zona viene creciendo desde ya hace unos años pero la explosión aún no se dio de forma signifcativa como ocurrirá en los próximos 24 meses”, vaticina, detallando que el sector comprendido en Corrientes, Dorrego, Jorge Newbery y Córdoba cuenta con más de 30 obras que contabilizan entre metros construidos y proyectados más de 150.000. “Al limitar con Palermo y tener acceso al subte por Corrientes, los inversores se sienten atraídos”, remarca.
Según explica Migliorisi, “el cambio que se viene es total, con viviendas multifamiliares, locales comerciales y nuevas oficinas como las del Banco Galicia, que está construyendo su edificio corporativo en unas 20 plantas sobre Corrientes”. En este caso puntual, el broker también hace hincapié en la mano del Estado, que contribuyó a la revalorización de Chacarita. Por caso, menciona la solución de la inundaciones en Juan B. Justo y zonas contiguas y el Metrobus, además del desarrollo comercial en Corrientes y Juan B. Justo y la obra del microestadio de lujo del Club Atlanta.
Desde la desarrolladora Arquitectonika auguran que la zona que se revalorizará próximamente se ubicará en el sur de la ciudad, desde la Boca, pasando por Barracas y llegando a Parque Patricios, “por su potencial, su historia y su gran accesibilidad al centro de la ciudad”. En Altgelt Negocios Inmobiliarios concuerdan en relación al sur y subrayan que, además, en esa zona se edificará la villa olímpica de los Juegos Olímpicos de la Juventud en 2018. “Habrá que ver cómo la ciudad explota ese potencial”, dicen en la inmobiliaria. “Además, existen otros distritos, como el de la artes en la Boca (que da beneficios a quienes organicen eventos culturales) o el de diseño en Barracas. Será un desafío para el próximo gobierno seguir desarrollando los barrios manteniendo la identidad”, reflexionan.
Con la mirada puesta en el negocio, Moisés Altman indica que zonas como Almagro, Villa Crespo, Boedo, Abasto, San Telmo, Monserrat y Barracas son muy buenas para construir buenos edificios con incidencias del terreno que no pasan los u$s 500 el metro cuadrado, “un valor razonable para un desarrollo inmobiliario y los precios de venta del mercado actual”. En relación a los edificios corporativos, el desarrollador considera “de buen futuro” la zona de 9 de julio sur, “que tiene muy buena comunicación, elemento principal para los edificios de oficina, por la confluencia de las tres autopistas y de las avenidas al sur, de la Avenida de Mayo y su proximidad al microcentro donde, por ser una zona peatonal, el acceso a las oficinas se volvió verdaderamente complicado”.
Victoria Aranda

http://www.cronista.com/realestate/En-la-mira-de-los-desarrolladores-20150326-0032.html

Las cinco casas más caras a la venta en el pujante (e inaccesible) mercado inmobiliario cubano

Durante más de medio siglo los cubanos tuvieron prohibido comprar o vender una casa. en 2011, raúl castro devolvió el derecho de compraventa a sus ciudadanos, pero ¿quién puede comprar una propiedad en cuba? únicamente los ciudadanos cubanos residentes en el país que no tengan ninguna otra propiedad a su nombre.

sin embargo, la realidad es que prácticamente ninguno puede afrontar la adquisición de un inmueble porque el salario medio es de 18 dólares al mes y el valor medio de una vivienda en la habana es de 60.000 dólares.

es más, según el bloguero cubano yusnaby pérez, “los bancos no ofrecen créditos para la compra y no existe lo que muchas personas de izquierda detestan, la hipoteca”. allí todo se paga en efectivo. en estas condiciones, cualquiera que quisiese comprar una casa debería trabajar 3.333 años sin comer para reunir el dinero que cuesta un modesto hogar

y, pese a todo, el mercado inmobiliario cubano está creciendo ferozmente. entonces, ¿quién puede comprar casa en el país caribeño? según explica pérez, “las casas las compran los cubanos emigrados –se calculan casi tres millones en el exterior– a nombre de un amigo, familiar o pareja residente en cuba”.

ahora veamos el top 5 de las casas más caras a la venta en revolico, la web de anuncios clasificados más popular de cuba:

casa kohly (432 m2, 6 habitaciones y 5 baños) – 500.000 dólares
casa_kohly
casa almendares (432 m2, 5 habitaciones, 3 baños y una biblioteca) – 700.000 dólares 
casa_almendares
casa atabey – 1 millón de dólares
casa_atabey
casa en varadero (482 m2, 4 habitaciones y 3 baños) – 1 millón de dólares
casa_en_varadero
casa miramar (750 m2, 6 habitaciones y 9 baños) – 1,5 millones de dólares
miramar_copia

las 20+1 grandes ciudades más seguras del mundo

la seguridad es una de las claves a la hora de decidir si nos mudamos a una ciudad u otra, por ejemplo, por motivos laborales. pero la palabra ‘seguridad’ no se refiere únicamente a las tasas de delincuencia, sino también a la seguridad de las comunicaciones, de la sanidad o las infraestructuras, y ahí es donde tokio se corona como la ciudad más segura del planeta, según el informe ‘the economist safe index 2015’. tras la capital nipona se sitúan otras dos ciudades asiáticas: singapur y la japonesa osaka.

1.- tokio (japón)

tokio

2.- singapur

singapur

3.- osaka (japón)

osaka

4.- estocolmo (suecia)

estocolmo

5.- ámsterdam (holanda)

amsterdam

6.- sídney (australia)

sidney

7.- zurich (suiza)

zurich

8.- toronto (canadá)

toronto

9.- melbourne (australia)

melbourne

10.- nueva york (eeuu)

nueva_york

11.- hong kong (china)

hong_kong

12.- san francisco (eeuu)

san_francisco

13.- taipei (taiwan)

taipei

14.- montreal (canadá)

montreal

15.- barcelona (españa)

barcelona

16.- chicago (eeuu)

chicago

17.- los ángeles (eeuu)

la

18.- londres (reino unido)

londres

19.- washington dc (eeuu)

washington

20.- frankfurt (alemania)

frankkfurt

21.- madrid (españa)

gran_via

Vietnam: Señales positivas para mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh 7/1/2015

Con formas flexibles en la transferencia de proyectos de viviendas de los inversores, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh muestra señales positivas para una recuperación en 2015, evaluaron economistas.

A pesar de las dificultades, el sector inmobiliario de esa megalópolis survietnamita sigue una tendencia de recuperación en este año nuevo, observó el presidente de la Asociación municipal de Inmobiliaria, Le Hoang Chau.

La entrada en servicios en el año de las obras infraestructurales clave como el corredor Pham Van Dong y la autopista Ciudad Ho Chi Minh-Long Thanh-Dau Giay, así como la construcción de la línea de metro Ben Thanh-Suoi Tien, generará una fuerza impulsadora para este mercado, analizó.

La recuperación de la macroeconomía, el control de la inflación y el perfeccionamiento de la infraestructura figuran entre los factores positivos a favor del avance de la actividad en 2015, opinó el director de la empresa Novaland, Phan Thanh Huy.

Por su parte, el economista de la compañía Cushman & Wakefield, Jonathan Tizzard, señaló otras circunstancias para el mejoramiento del mercado de la localidad como la reducción de la tasa de interés activa y la entrada en servicios de nuevos proyectos de viviendas con alta calidad y precios competitivos.

Además, la Ley de Viviendas (modificada) de Vietnam ayudará a ampliar el acceso de los inversores extranjeros a ese dominio, de acuerdo con la valoración de la prestigiosa consultoría CBRE, con sede en Nueva York.

Una vez en vigor a partir del próximo julio, la norma eliminará diversas barreras aplicadas a los clientes foráneos, elevando así la competitividad de este mercado y la confianza de los inversionistas en el entorno de negocios, afirmó la misma fuente.

La ley reajustada permite otorgar el certificado de propiedad con un plazo registrado de 50 años y también facilitará la posesión inmobiliaria de los vietnamitas residentes en el extranjero, quienes enviaron en 2013 remesas ascendentes a 11 mil millones de dólares a su país de origen.-VNA

Financieras ya no quieren estar en el World Trade Center 7/1/15

Al tratarse de firmas pequeñas las ocupantes, hay que alquilar piso a piso.

Pocas compañías, que predominaban en las torres originales, han alquilado en los rascacielos de vidrio y acero. La mayor parte de los contratos acordados desde el 2011 proceden de firmas de tecnología, medios y publicidad. Se prevé que habrá ocupación del 95 % solo en el 2.019.

Cuando el nuevo World Trade Center del lower Manhattan se concibió hace una década, nadie pensaba en un Silicon Valley aéreo.

Las compañías financieras, que predominaban en las torres originales, no abundan entre los locatarios que han contratado espacio en los rascacielos de vidrio y acero del complejo. La mayor parte de los contratos acordados desde que la editorial de revistas Condé Nast decidiera instalarse en 1 World Trade Center, en el 2011, han procedido de los sectores de tecnología, medios y publicidad.

“Se pensaba que las compañías financieras iban a ser una parte importante del espacio alquilado en las nuevas torres”, dijo Christopher Jones, vicepresidente de análisis de la Regional Plan Association de Nueva York. “No creo que muchos hayan imaginado que iban a tener una presencia casi nula”, añadió.

La inauguración en noviembre de 1 World Trade Center, el rascacielos de 541 metros (1.776 pies) construido en el lugar de los atentados terroristas del 11 de septiembre del 2001, marcó un hito en un renacimiento del lower Manhattan, alimentado por una cambiante combinación de habitantes que excede los orígenes financieros de la zona.

Ese cambio plantea un desafío: las compañías creativas que dominan el mercado de oficinas de Nueva York tienden a ser relativamente chicas, lo que hace que los monumentales edificios deban ser llenados piso a piso. Casi 186.000 metros cuadrados aún están sin alquilar en 1 y 4 World Trade Center, los primeros edificios inaugurados en la Ground Zero.

En el 2014 se firmaron contratos por 31.587 metros cuadrados y ningún alquiler excede los 9.848 metros cuadrados que la compañía de publicidad digital MediaMath Inc. contrató en julio en la torre 4, según CoStar Group Inc., una firma de análisis con sede en Washington que sigue los alquileres de oficinas.

A ese ritmo, las torres no alcanzarían una ocupación de 95 por ciento hasta el año 2019, casi dos décadas después de que los atentados del 11 de septiembre derribaran las primeras torres gemelas.

LEASING MOMENTUM

En el sector inmobiliario pocos dudan de que las torres se llenarán.

La novedad de los edificios y los alquileres líderes del mercado que se buscan han contribuido al lento ritmo de las contrataciones, dijo Mary Ann Tighe, máxima responsable ejecutiva de la región triestatal de Nueva York de CBRE Group Inc. “Lleva tiempo llenar esos edificios”, dijo Tighe, quien contribuye a la dirección del equipo encargado de alquilar 4 World Trade Center y 3 World Trade Center de Larry Silverstein, que aún se encuentra en construcción.

“Pienso que hemos empezado a cobrar impulso, y ese es siempre el secreto para alquilar”, apuntó.

Hasta ahora, se han arrendado 306.600 metros cuadrados en 1 y 4 Wold Trade Center, incluidos los 111.484 metros cuadrados de Condé Nast,según CoStar.

Los sectores bancario y de seguros, que ocupaban casi el 80 por ciento del anterior espacio alquilado del World Trade Center, representan el 1,3 por ciento de los arrendatarios existentes en la actualidad.

David M. Levitt

Bloomberg

ALberto Levinas

Diego Migliorisi

Omar Cufre

Que va pasar con el futuro del mercado inmobiliario Argentino . Por Diego Migliorisi

Entrevista exclusiva a Diego Migliorisi realizada por el periodista especializado en Real Estate Juan Fernandez Mugica. Temas : Mediano plazo- recuperacion del mercado inmobiliario – nuevos segmentos – nuevas apuestas de los inversores – deficit habitacional- la vivienda y la inseguridad.

Diego F.Migliorisi es abogado y corredor inmobiliario . Gerente de Mi propiedades y director de Migliorisi Law Firm . Es fundador de la ASocaicion ARgentina de LUcha contra el Cybercrimen.

Juan Fernandez Mugica: Periodista especializado en Real EState. Director  de FMG y de Inmobiradio . Tambien es conductor-productor del exitoso programa Real Estate Mileminum.

Lucas Matias Gomez La Rosa : ES productor y licenciado en produccion audiovisual . En su carrera obtuvo diferetnes premios por originalidad de cortometrajes. Es titualr de LUMA fotografia.

DIEGO MIGLIORISI

‘Simcity’, el mayor (y mejor) simulador inmobilia rio, cumple 25 años 11/12/2014

Lo primero es elegir dónde levantarás tu  ciudad. luego debes pensar muy, muy bien cuál será tu primer paso: ¿construir un barrio residencial para atraer gente? ¿una planta de energía? ¿infraestructuras? luego vienen las carreteras, el alumbrado y el resto de los servicios. una vez creas que lo tienes todo controlado, te empezarás a quedar sin dinero y te verás obligado a subir los impuestos. esto cabreará, y mucho, a tus ciudadanos. es posible que con más obras consigas calmarlos, pero entonces llegará un desastre natural y  tirará por tierra todo tu trabajo. así ha mantenido enganchados y desesperados a millones de jugadoressimcity, el mayor (y mejor) simulador inmobiliario de todos los tiempos, que acaba de cumplir 25 años.

en octubre de 1989 un entonces veinteañero diseñador de videojuegos, will wright, lanzó al mercado sin demasiadas expectativas un juego que se ha convertido en legendario. aprovechando los mapas diseñados para su primer título ‘raid on bungeling bay’, wright creó la base de simcity. la primera versión del simulador, la de commodore 64, la terminó cuatro años antes, pero no encontró ninguna distribuidora que se atreviera a publicarla.

con su segunda creación wright rompía con el paradigma reinante en el sector hasta entonces: o ganabas o perdías. en ‘micrópolis’, como se bautizó inicialmente el juego, no. las grandes distribuidoras tenían miedo de que un título tan complejo fracasase estrepitosamente en un mercado tan inmaduro como el de los videojuegos de principios de los 80.

en 1987 will wright conoce a jeff braun y ambos se convierten en los cofundadores de maxis. braun decide financiar el desarrollo del simulador de construcción de ciudades de wright. así nace simcity. el resto es historia. el juego fue un éxito abrumador: consiguió nada menos que 21 premios al mejor juego del año y a finales de 1992 consiguió superar el millón de unidades vendidas en todo el mundo.

a lo largo de un cuarto de siglo, simcity se ha convertido el clásico de los clásicos entre los simuladores de construcción y gestión urbana, con hasta seis versiones distintas para ordenador y multitud más para videoconsola. la última, simcity: limited edition, lanzada el año pasado.

su concepto es sencillo, pero a la vez complejo: debemos construir la mejor ciudad posible a partir de un mapa en blanco teniendo en cuenta todas las variables energéticas, urbanísticas y económicas posibles, desde los servicios más elementales, como la creación de vivienda o la carga impositiva, a otros menos cruciales como el ocio.

y, lo mejor de todo, es lo que se aprende jugando: jamás te metas a político. hagas lo que hagas, es imposible tener contento a todo el mundo. si ofreces unos buenos servicios a tus ciudadanos, y les subes los impuestos para pagarlo, se cabrean. y si aplicas una política de ahorro público y no inviertes en transporte, seguridad o sanidad, se cabrean aún más. además del mayor (y mejor) simulador inmobiliario,simcity es una enorme lección de humildad

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