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Cual es tu avenida preferida para vivir?

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‘Simcity’, el mayor (y mejor) simulador inmobilia rio, cumple 25 años 11/12/2014

Lo primero es elegir dónde levantarás tu  ciudad. luego debes pensar muy, muy bien cuál será tu primer paso: ¿construir un barrio residencial para atraer gente? ¿una planta de energía? ¿infraestructuras? luego vienen las carreteras, el alumbrado y el resto de los servicios. una vez creas que lo tienes todo controlado, te empezarás a quedar sin dinero y te verás obligado a subir los impuestos. esto cabreará, y mucho, a tus ciudadanos. es posible que con más obras consigas calmarlos, pero entonces llegará un desastre natural y  tirará por tierra todo tu trabajo. así ha mantenido enganchados y desesperados a millones de jugadoressimcity, el mayor (y mejor) simulador inmobiliario de todos los tiempos, que acaba de cumplir 25 años.

en octubre de 1989 un entonces veinteañero diseñador de videojuegos, will wright, lanzó al mercado sin demasiadas expectativas un juego que se ha convertido en legendario. aprovechando los mapas diseñados para su primer título ‘raid on bungeling bay’, wright creó la base de simcity. la primera versión del simulador, la de commodore 64, la terminó cuatro años antes, pero no encontró ninguna distribuidora que se atreviera a publicarla.

con su segunda creación wright rompía con el paradigma reinante en el sector hasta entonces: o ganabas o perdías. en ‘micrópolis’, como se bautizó inicialmente el juego, no. las grandes distribuidoras tenían miedo de que un título tan complejo fracasase estrepitosamente en un mercado tan inmaduro como el de los videojuegos de principios de los 80.

en 1987 will wright conoce a jeff braun y ambos se convierten en los cofundadores de maxis. braun decide financiar el desarrollo del simulador de construcción de ciudades de wright. así nace simcity. el resto es historia. el juego fue un éxito abrumador: consiguió nada menos que 21 premios al mejor juego del año y a finales de 1992 consiguió superar el millón de unidades vendidas en todo el mundo.

a lo largo de un cuarto de siglo, simcity se ha convertido el clásico de los clásicos entre los simuladores de construcción y gestión urbana, con hasta seis versiones distintas para ordenador y multitud más para videoconsola. la última, simcity: limited edition, lanzada el año pasado.

su concepto es sencillo, pero a la vez complejo: debemos construir la mejor ciudad posible a partir de un mapa en blanco teniendo en cuenta todas las variables energéticas, urbanísticas y económicas posibles, desde los servicios más elementales, como la creación de vivienda o la carga impositiva, a otros menos cruciales como el ocio.

y, lo mejor de todo, es lo que se aprende jugando: jamás te metas a político. hagas lo que hagas, es imposible tener contento a todo el mundo. si ofreces unos buenos servicios a tus ciudadanos, y les subes los impuestos para pagarlo, se cabrean. y si aplicas una política de ahorro público y no inviertes en transporte, seguridad o sanidad, se cabrean aún más. además del mayor (y mejor) simulador inmobiliario,simcity es una enorme lección de humildad

vivir en un ‘déjà vu’ o por qué buscamos casas que recuerdan a aquella en que pasamos nuestra infancia 29/11/2014

“hogar, dulce hogar”. no hay mejor frase para expresar el cariño que sentimos hacia nuestra casa, cada vez que llegamos de un largo viaje, una matadora jornada laboral o tras una salida nocturna. un cariño y una sensación de seguridad que, a veces, funciona como un iglú, evadiéndonos de los problemas.

quizá no recuerdes con toda claridad la emoción que sentiste al ver por primera vez tu casa, y probablemente no te hubieras percatado de ello porque todo el mundo sabe cuándo le gusta algo y normalmente no se hace más preguntas. pero, ¿y si en el momento en que te hiciste con lo que es ahora tu hogar hubieras experimentado sensaciones de las que no eras consciente? ¿y si compraste tu refugio gracias o por culpa de esas emociones? ¿y si la casa que elegiste contiene partes de las anteriores casas en las que has vivido?

preguntas como estas se hizo el grupo de investigación de la universidad de waterloo (canadá) que quiso comprobar lo que sucede en nuestro cerebro cuando nos encontramos en un espacio determinado. dirigido por el neurocientífico colin ellard, el estudio se centró precisamente en aquello que sentían las personas cuando elegían y compraban una casa nueva.

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para ello, los científicos colocaron a varias personas dentro de un gimnasio vacío y les dieron un par de gafas de realidad virtual con las que sumergirse en el interior de tres posibles hogares futuros. cada uno de los edificios evocaba una serie de emociones muy diferentes entre sí.

el primer escenario, obra del prestigioso arquitecto frank lloyd wright, contenía una sala con chimenea, alcobas de techos bajos y colores cálidos, como el de la madera, que dejaban un regusto de seguridad, comodidad y calidez.
el segundo, de sarah susanka, era una de aquellas residencias donde lo importante es que todo quepa en un espacio de sesenta metros cuadrados

susanka también suele emplear materiales naturales, como la madera o la piedra, para decorar suelos y encimeras. y la tercera, el tipo de hogar más famoso de los estados unidos: la residencia estilo ‘cookie-cutter’.

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a medida que las personas caminaban por sus hipotéticas opciones de compra, los investigadores les hacían preguntas sobre las sensaciones que estaban experimentando. y las respuestas dieron alguna que otra sorpresa

“cuando les preguntamos dónde les gustaría hacer una determinada tarea en una parte de la casa, la mayor parte de los participantes elegían los espacios pequeños para la toma de decisiones y los lugares abiertos para las actividades sociales”, explica ellard en uno de sus artículos.

y entre las tres opciones, el 70% de los encuestados no dudaron en decantarse por la residencia ‘cookie-cutter’. la mayor parte de ellos argumentaba que esa casa sería la que mejor se ajustaría a su bolsillo, mientras que un 12% aseguraba que era la que mejor encajaría en su estilo de vida.

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la investigación del grupo de ellard aún sigue en marcha, pero ya el neurocientífico está considerando la opción de que se repita el mismo resultado que ya obtuvieron su equipo y él con otro experimento. en aquella ocasión, no fueron casas sino calles los escenarios elegidos para comprobar las emociones que provoca el entorno. sensaciones que están muy relacionadas con la historia personal de cada uno. 

la psicología ambiental 

en uno de sus artículos, ellard cuenta lo que le ocurrió cuando vio por primera vez la casa en la que vive hoy en día. quedó prendido nada más verla, recordando los momentos que había vivido en otras casas, y no pensó demasiado en el ahogo que supondría la hipoteca. dos años más tarde, decidió recorrer todos los hogares en los que se había asentado y se dio cuenta de que sus casas eran siempre muy similares – cuando no exactamente iguales – a la que había sido su primer hogar.

la historia del científico encaja a la perfección en uno de los campos de estudio más curiosos de la arquitectura: la psicología ambiental. varias han sido las investigaciones en las que neurólogos y arquitectos han comprobado que el ambiente en el que nos situamos afecta nuestro comportamiento o en la forma en la que tomamos nuestras decisiones

así, el color de las paredes o las curvas, o rectas de una mesa o un sofá, evocan una serie de emociones muy distintas entre sí y que podrían hacer que una tienda se vendiera mejor o que, en un hospital, un paciente se recupere mucho antes.

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hoy en día, ya hay arquitectos que contratan los servicios de un psicólogopara diseñar nuevos edificios en función de las sensaciones de los clientes.

es posible que, en el momento en que elegiste tu vivienda, no conocieras al arquitecto, y mucho menos al experto en la mente humana que prestó sus servicios para generar un ambiente a tu medida. sin embargo, de forma inconsciente, tu nueva casa se inundó de recuerdos felices vividos en anteriores residencias, en las que también decías, nada más pisa la alfombra, aquello de “hogar, dulce hogar”

http://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2014/11/28/733035-vivir-en-un-deja-vu-o-por-que-buscamos-casas-que-recuerdan-a-aquella-en-que-pasamos

 

Seleccion de noticias del mercado inmobiliario  : Alberto Levinas y Digo Migliorisi de Migliorisi propiedades

 

6 de Octubre : Dia mundial del Hábitat

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El Día Mundial del Hábitat se observa anualmente el primer lunes de octubre, en virtud de la resolución 40/202 , adoptada por la Asamblea General en 1985.

Con motivo del el Día Mundial del Hábitat y con el fin de mejorar la calidad de las condiciones de vida en los barrios pobres de las ciudades, las Naciones Unidas quieren observar el Día Mundial del Habitat 2014 con un llamamiento a la acción. Para ello, se proponen llevar a cabo una serie de actos con los que:

  • Crear una mayor conciencia de las condiciones de vida en los barrios pobres.
  • Desarrollar procesos y herramientas en defensa de la memoria histórica de las personas que han vivido y viven en los barrios pobres.
  • Mostrar a los legisladores en el ámbito urbano, a través de historias reales, que los programas de mejora de los barrios pobres pueden lograr mejorar condiciones de vida para sus habitantes, lo que conlleva importantes impactos económicos y sociales.
  • Compartir las experiencias sobre el mejoramiento de los barrios marginales en distintas ciudades y zonas urbanas de todo el mundo.
  • Contribuir a un diálogo político que se centre en la amplia gama de temas relacionados con la integración de la vida de los barrios marginados en la ciudad.
  • Identificar la formulación de políticas en las que el sistema de la ONU, en particular, ONU-Hábitat, puede ofrecer importantes contribuciones.
  • Identificar las principales partes interesadas en la mejora de los barrios pobres y en lograr viviendas adecuada, participando activamente en las decisiones ulteriores.

«Este año, el Día Mundial del Hábitat está dedicado a dar voz a los habitantes de los barrios marginales. A menudo, las personas de los barrios marginales viven en un anonimato casi total —no tienen una dirección, no están censadas y no saben cuándo mejorarán sus condiciones de vida […] Escuchemos pues a las personas que viven en barrios marginales para que nos expliquen qué es lo que ha funcionado y lo que no, y lo que tenemos que hacer.»

Mensaje del Secretario General, Ban Ki-moon.

ONU en el Día Mundial del Hábitat reclama acciones para erradicar barrios marginales

Desde 1985, las Naciones Unidas conmemoran cada primer lunes de octubre el Día Mundial del Hábitat, con un llamado en este 2014 a dar mejores posibilidades a las “Voces de los suburbios”.

Para la ONU debe priorizarse la identificación en la formulación de políticas, así como a las principales partes interesadas en la mejora, para que participen de las decisiones a futuro. Como tema de fondo apunta a contribuir en el diálogo con miras a la agenda de desarrollo 2015 y a la Conferencia Habitat III.

En diez años la proporción se redujo pero la cantidad de gente aumentó

El Secretario General de la ONU, Ban Ki-moon, recordó para esta conmemoración que “gracias a la iniciativas emprendidas para lograr los Objetivos de Desarrollo del Milenio, la proporción de personas que viven en barrios marginales se ha reducido más de la mitad. Sin embargo, durante el mismo período, debido al rápido ritmo de la urbanización, en particular en los países en desarrollo, ha aumentado el número de personas que habitan en barrios marginales”.

En esa línea reafirmó su preocupación por las condiciones particularmente vulnerables de esos barrios a lo”fenómenos meteorológicos cada vez más severos que causa el cambio climático“. Recordó que muchas personas se han visto urgidas a emigrar, de sus lugares de origen para pasar a barrios marginales donde “carecen de servicios básicos” como agua, electricidad, saneamiento y alumbrado, además de los problemas por delincuencia endémica, desempleo y subempleo y costos de transporte.

“Para lograr el desarrollo sostenible y una vida digna para todos, debemos intentar resolver estos problemas. Este año, el Día Mundial del Hábitat está dedicado a dar voz a los habitantes de los barrios marginales”, enfatizó Ban Ki-moon, alentando “a los gobiernos, las empresas, las instituciones académicas y las organizaciones no gubernamentales a que den voz a los habitantes de los barrios marginales y escuchen lo que tengan que decir”.

 

http://www.un.org/es/events/habitatday/

 

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Más de 4.400 personas visitan en París el escaparate del sector inmobiliario español 22/09/2014

Una treintena de expositores han mostrado las posibilidades para invertir en España. En 2012, los franceses fueron los terceros compradores extranjeros de bienes inmuebles en España, y en 2013 los segundos. Compraron unas 4.000 viviendas que supusieron el 10% del total de esas ventas. De media, los compradores franceses no pagan más de 200.000 euros.

EFE. 22.09.2014 – 11:35h En España hay un enorme excedente de viviendas por vender y los precios han bajado en torno a un 40%. De modo que la oportunidad puede resultar tentadora también para los inversores extranjeros. Bajo esa premisa, la primera edición del Salón Inmobiliario y del Turismo Español en París (SITEP) ha reunido durante tres días a una treintena de expositores, que han mostrado las posibilidades de inversión en España. Nos gusta mucho por su clima, por la acogida y el solMás de 4.400 personas acudieron al SITEP, reflejo del interés por un mercado en el que el público francés se coloca como segundo comprador extranjero en bienes inmuebles, por detrás del británico. Este encuentro buscaba acercar la oferta a la demanda, y servir de punto de encuentro entre particulares y profesionales del sector. Agencias y promotoras inmobiliarias, gabinetes de abogados, cámaras de comercio y de industria, compañías aéreas, entidades bancarias o la Oficina Española de Turismo han conformado los cerca de 40 expositores con los que toda la cadena de compra estuvo representada. Según el presidente de la Cámara Oficial de Comercio de España en Francia (COCEF), José Miguel García, desde esta cita se ha lanzado “un mensaje de variedad de la oferta, de calidad, de profesionalismo”, con propiedades cuyo precio ha oscilado entre menos de 100.000 euros y más de un millón. “Es el momento para invertir”, asegura, por la estabilización de los precios. El mercado francés conoce el español, y está en aumento. En 2012, los franceses fueron los terceros compradores extranjeros de bienes inmuebles en España, y en 2013 se colocaron en el segundo puesto, con cerca de 4.000 viviendas que supusieron el 10% del total de esas ventas. Es el momento para invertir por la estabilización de los precios”Nos gusta mucho por su clima, por la acogida, el sol…”, dijo Henri Vandevelde, 69 años, con la vista puesta en “una casa para pasar la jubilación”, por Almería o Murcia, y un presupuesto no superior a 200.000 euros. Esa es la cuantía aproximada que se deja el particular francés, sobre el que los expertos consultados coinciden en que ha aumentado su exigencia y se ha vuelto más conservador, dando prioridad también a las infraestructuras cercanas, a las conexiones y a la calidad de la vivienda. La cuantificación del stock disponible varía según las fuentes, pero hay consenso en que ronda en España en torno a 500.000 viviendas terminadas y a la venta. “Queda mucho por vender”, pero esa cantidad no implica necesariamente “una masa enorme de gangas”, recalcó la entidad bancaria Targobank, que llamó a potenciales compradores a no adquirir en términos de inversión, sino con la voluntad de hacerse con una residencia secundaria o permanente. Las zonas de costa bañadas por el Mediterráneo fueron las más solicitadas por los visitantes, frente al interior, pero el salón también les permitió, recordó García, profundizar en zonas que no conocía o tenía menos exploradas, como Murcia o Cádiz. Oferta inmobiliaria y turística El SITEP ha sido escaparate de parte de la oferta disponible, y lugar también donde informarse de los destinos turísticos, en los que, siguiendo ese mismo esquema, se ha privilegiado también la costa, especialmente la más cercana a la frontera. Según cifras presentadas por la Oficina de Turismo, Cataluña, con un 8% del total, y el País Vasco con un 10% siguen siendo los destinos preferidos de los franceses, pero las Islas Canarias “están entrando fuerte en esta clasificación”, en la que se quiere apostar también por el atractivo de otras como Galicia o La Rioja. Se trata, según los organizadores, de superar esa visión estereotipada de “sol y playa” y reflejar el abanico de posibilidades.

Ver más en: http://www.20minutos.es/noticia/2244393/0/feria-paris/inmobiliario-espana/inversion-franceses-vivienda/#xtor=AD-15&xts=467263

 

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España : Seis indicadores que reflejan cómo el sector inmobiliario ya camina hacia la recuperación 22/09/2014

Todavía es pronto para lanzar las campanas al vuelo, pero en el sector de la vivienda en España ya hay señales positivas que apuntan a la recuperación.

Seis indicadores que reflejan cómo el sector inmobiliario ya camina hacia la recuperación

A continuación, hacemos un repaso a los indicadores que se han conocido en las últimas semanas y que ya muestran el crecimiento de las ventas, la estabilización de los precios y el aumento de la construcción. Es decir, el patrón de mejora de esta actividad se va vislumbrando: primero crece la demanda, seguidamente se frena el ajuste de precios y, por último, comienza a aumentar la oferta. Eso sí, los expertos piden cautela y avisan de que va a ser un proceso lento, sobre todo, por la inestabilidad económica y laboral que todavía atraviesa el país.

INDICADORES QUE INVITAN A CIERTO OPTIMISMO1- INE: las ventas de viviendas se elevan un 5,4% interanual en mayo

Las compraventas de viviendas aumentaron un 5,4% en mayo respecto al mismo mes de 2013 y ya suman tres meses consecutivos al alza (después de diez meses de caídas). Este incremento se ha producido principalmente por las ventas de inmuebles de segunda mano.

Concretamente, en mayo se registraron 28.124 operaciones, según los datos provisionales de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE). De total de viviendas transmitidas, el 90% son libres y el 10% protegidas, mientras que el 38,7% son nuevas y el 61,3% usadas.

Para Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.es, estos datos muestran que “el mercado inmobiliario español está recuperando lentamente el pulso”. “La mejora en las compraventas confirma la estabilización a la que tiende el mercado, lo cual es un importante avance tras años de paralización y ausencia de buenas noticias”, añade.

El repunte interanual de mayo es el tercero consecutivo tras los experimentados en marzo y abril, cuando la compraventa de viviendas subió más de un 22% y un 5%, respectivamente.

Hay que señalar que las adquisiciones inmobiliarias aumentaron en todas las comunidades menos en Castilla-La Mancha (–15,2%), Galicia (–6,0%) y Madrid (–5,5%). Las mayores subidas se produjeron en Baleares (33,1%), Navarra (32,9%) y Cantabria (30,4%).

2- Fomento: la compraventa de viviendas se dispara un 48,4% en el primer trimestreEl último dato de ventas publicado por el Ministerio de Fomento mostraba un fuerte incremento de las operaciones en el primer trimestre. Concretamente, la compraventa de viviendas creció un 48,4% durante el primer trimestre de 2014 respecto al mismo periodo de 2013, hasta las 81.358 operaciones.

Eso sí, a pesar de ser un dato tan positivo tiene matices porque, tal y como, explicó Fomento el cuarto trimestre de 2012 y el primero de 2013 fueron atípicos por el fin de la desgravación fiscal y la subida del IVA.

3- Las adquisiciones de extranjeros suben un 27,2% en el primer trimestreEl interés de los inversores extranjeros en el mercado inmobiliario español ha crecido con fuerza en los últimos meses. Concretamente, la compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros creció un 27,2% interanual en el primer trimestre y representó ya el 19,4% del total de operaciones.

Por nacionalidades, los compradores que mayor peso tienen sobre el total de extranjeros son los británicos (13,8%), seguido de los franceses (10,5%), rusos (8,4%), alemanes (7,5%) y belgas (6,9%).

4- La construcción en España, la segunda mayor subida de la zona euroOtro dato que denota cambios en el ámbito de la vivienda es que se vuelve a construir en España. Concretamente, la producción del sector de la construcción se incrementó un 4,8% en abril, la segunda mayor subida tanto de la Unión Europea (UE) como la zona euro, según los datos publicados por la oficina estadística comunitaria Eurostat. Con esta subida la construcción española encadena ya seis meses al alza.

En el conjunto de la zona euro este sector creció un 0,8% respecto al mes anterior. Entre los países cuyos datos están disponibles para abril de 2014, los mayores avances intermensuales se produjeron en Eslovenia (+6,7%), España (+4,8%) y Portugal (+4,5%), mientras que los descensos más pronunciados tuvieron lugar en Polonia (-5,4%), Rumanía (-4,7%) y Eslovaquia (-2%).

Si se comparan los datos con el mismo periodo del año anterior, España todavía descata más al registrar un despegue del 53,4% seguida de Eslovenia (+48,8%), Hungría (+27,2%) y Polonia (+13,3%); mientras que las mayores caídas acumuladas corresponden a Portugal (-9%), Rumanía (-6,8%), Eslovaquia (-5,1%) e Italia (-5%).

5- Tinsa: la caída de los precios se frena hasta el 3% en junioEl precio de la vivienda continuó ralentizando su caída en junio al bajar un 3% en tasa interanual frente al 4% de mayo, según el índice de Tinsa.

Concretamente, el índice Tinsa IMIE General, que muestra un ajuste del 39,7% desde máximos de 2007, suavizó en junio su ritmo caída de precios para situarse en 1.378 puntos.

El índice General se mantiene en niveles de agosto de 2003 y está tan sólo un 0,5% por debajo de los 1.384 puntos en los que finalizó 2013.

Tinsa mantiene su previsión de que al cierre del año 2014 la caída interanual del índice sea próxima a cero.

6- Sociedad de Tasación: se abaratan un 2,3% en el segundo trimestreEl precio medio conjunto de la vivienda nueva y usada se situó en 1.328 euros el metro cuadrado en el segundo trimestre de 2014, lo que supone una caída del 2,3% respecto al mismo periodo de 2013. Aunque el precio sigue cayendo en tasa interanual, lo hace a un ritmo menor (hay que recordar que en el segundo trimestre del ejercicio pasado se desplomó un 15%).

Además, según este análisis, las viviendas se han encarecido ya un 4,5% si se comparan los datos con los del primer trimestre.

LOS EXPERTOS PIDEN CAUTELA Y NO VEN TODAVÍA CAMBIO DE TENDENCIA

Toribio, de Fotocasa.es, insiste en que aún es pronto para hablar de cambio de tendencia o fin del ajuste y que en la recuperación será clave la financiación bancaria y la evolución del mercado laboral. “El crédito aún es muy limitado y hemos visto que en abril, pese al avance de las compraventas, se retrocedió en la concesión de hipotecas. Esto se debe a que quienes están protagonizando el movimiento que vive el sector son extranjeros y pequeños-medianos inversores con liquidez”, asegura.

“Mientras no mejore la financiación y, sobre todo, los niveles de desempleo y de inestabilidad laboral, el mercado de la vivienda no se recuperará», concluye Toribio.

Por su parte, Manuel Gandarias, considera que la mejora de las compraventas son “buenas noticias que hay que tener en cuenta, pero con cierta prudencia, ya que deben seguir subiendo las ventas en los próximos meses para poder afirmar que el número de operaciones en España se estabiliza y comienza a crecer de una forma sostenida”.

Para ello, “también deben seguir mejorando las variables macroeconómicas más relevantes y el crédito hipotecario debe comenzar a fluir con más normalidad, manteniendo los criterios de responsabilidad y solvencia necesarios”, añade.

Mas noticias sobre el mercado inmobiliario en http//:prensa.migliorisi.com.ar

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Las 30 claves para invertir en ladrillos (Cronista comercial) 19/09/2014

Nota de Diego Migliorisi en el Cronista comercial
Qué factores hay que tener en cuenta antes de adquirir una propiedad. Ubicación, características, formas de pago, trayectoria del desarrollador. Cómo aprovechar al máximo las ventajas que ofrece hoy el mercado. Una guía con el análisis en profundidad de 23 expertos.
Ante tanta incertidumbre, la necesidad de no correr riesgos es uno de los factores que impera hoy en el mercado. Los inversores y consumidores finales cuidan con recelo el futuro pájaro que tendrán en su mano y ya no sueñan con los otros pocos que pasan volando. La elección debe ser certera. Por eso, ahora no alcanza solamente con las variables de ubicación, precio, amenities y diferenciales. La solvencia y trayectoria del desarrollador y de quien construye también se transforman en factores de peso.
El Cronista Real Estate consultó a 23 expertos (desarrolladores, comercializadores y constructores) y elaboró las 30 claves que hay que conocer antes de invertir en el sector. Antecedentes, solvencia, trayectoria, seguridad, confianza y respaldo son palabras que aparecieron en el 65% de las respuestas. Los protagonistas también advirtieron sobre las cuotas que se agregan al final, sobre la necesidad de leer cuidadosamente los contratos y los pliegos de especificaciones y sobre el riesgo del lado del comprador. A contramano de otro dicho, hoy es mejor bueno conocido que malo por conocer y luego, padecer.

Con location, location, location ya no alcanza

Sólo siete de los 23 consultados mencionan la ubicación como una de las claves y solo dos la posicionan como primer factor a tener en cuenta. “Los barrios consolidados claramente favorecen la inversión inmobiliaria y reducen sus riesgos”, defiende la ubicación a rajatabla Ernesto Davidsohn, director General de Newland. Para él, el lugar de la propiedad no sólo permite conservar el valor e incrementarlo a lo largo del tiempo, sino que en momentos de crisis, si todas las propiedades caen, las bien ubicadas amortiguan el descenso. Además, agilizan su reventa, tienen facilidades de acceso y mayor cantidad de servicios.

Evaluar el respaldo y la trayectoria del desarrollador
Los antecedentes de quien vende son más que necesarios, sobre todo, en proyectos en el pozo. “Es de extrema importancia saber quién construye y quién vende. Por más que el negocio sea brillante, sin esas dos garantías el riesgo es mucho mayor”, sostiene Manuel Mel, responsable de Ventas de Mel Propiedades.

Que el riesgo no quede del lado del comprador
Es recomendable elegir proyectos en los que las posibles contingencias sean resueltas por el desarrollador. “Existe la posibilidad de que algo se modifique durante la obra y que se traslade a los compradores”, explica Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario.

Contemplar los beneficios de pagar en cuotas y en pesos
Es importante analizar las financiaciones que ofrecen los distintos desarrolladores. Existen opciones de hasta 120 cuotas en pesos en departamentos a estrenar. También hay distintos plazos para la compra de terrenos. “Para los inversores y consumidores, se pueden adquirir hoy unidades a estrenar financiadas por el desarrollador en pesos a largo plazo, ya sea terrenos para construir o departamentos en desarrollo. En todos los casos se accede a unidades con valores muy competitivos con bajo margen en relación al valor de reposición de la misma unidad terminada”, señala Gustavo Ortolá, director de GO Real Estate. “Se pueden comprar unidades con financiación de hasta 120 meses, lo que permite diversificar el riesgo del inversor y poder comprar una unidad sin contar con todo el capital y, en algunos casos puntuales, se puede alquilar la unidad y de esa forma abonar con el alquiler una parte importante de la cuota mensual”, aporta Pablo Brodsky, director comercial de Predial.

Si la compra es al contado y en dólares, se pueden conseguir descuentos
También aplica para quien tiene capital suficiente como para incrementar el adelanto y que, luego, las cuotas sean menores. “Quien tiene la suficiente capacidad adquisitiva hoy puede comprar muy por debajo de precios históricos, con ganancia a corto plazo. Hay que aprovechar los descuentos por pago en efectivo”, recomienda Ignacio O’Keefe, director de la División Emprendimientos de O’Keefe Inmobiliaria.

Elegir proyectos que estén en condiciones técnicas y legales de construirse
Muchos emprendimientos se lanzan y comienzan a venderse sin tener aún aprobada la factibilidad, sin contar con la certeza de que tendrán gas o luz (como sucede en la mayor parte de Córdoba) o con restricciones que afectan al inmueble y paralizan la obra (como sucedió en varios predios que se lanzaron en CABA de 2008 a esta parte). “Recomiendo adquirir proyectos que tengan viabilidad municipal otorgada”, sugiere Gustavo Araujo, CEO de FSA Group Argentina.

“Hay que tener muy en cuenta los aspectos jurídicos al momento de analizar una inversión, ya que existen muchísimos recaudos que hay que prever: titularidad del inmueble, situación legal del vendedor, zonificación y posibilidad de habilitación, restricciones de reglamento de copropiedad, afectación del inmueble a patrimonio cultural o histórico, situación judicial (en caso de sucesiones, embargos o juicios) y constatación de superficies mediante planos”, agrega Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.
“Dentro del análisis global que determina la conveniencia de llevar a cabo la inversión, son determinantes los aspectos legales y los impositivo-contables, que pueden dar vuelta el signo del negocio. Por lo tanto, estar bien asesorado en esos dos aspectos es fundamental”, suma Santiago Tarasido, gerente General de Criba.

Armar un análisis de sensibilidad que permita elegir mejor
“Para decidir dónde invertir hay que tener en cuenta algunos factores, como la ubicación, el precio, el estado del inmueble, las expensas e impuestos a pagar y, sobre todo, analizar que el inmueble pueda revenderse o pueda ser rentado fácilmente”, analiza Mercedes Ginevra, directora Comercial de Gnvgroup.

“Una vez decidido el rubro del mercado en el cual invertir, los puntos a evaluar en primer término serán: localización, categoría del inmueble, expensas, tasa de vacancia histórica. Con estos puntos relevados se armará un análisis que permita elegir la mejor alternativa”, aporta Mariana Stange, directora División Oficinas de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

Evaluar la liquidez del producto y el retorno de la inversión
“Como regla general, a mayor liquidez de un producto, mejor resguardo de valor”, sostiene Enrique Shaw, vicepresidente de Pinamar S.A. “Hay que entender bien qué se compra y la liquidez del activo que uno está adquiriendo. Es decir, si puedo venderlo bien y rápidamente, si es que lo necesito”, completa Brodsky, de Predial.

Fideicomisos abiertos o cerrados, según se quiera asumir mayor o menor riesgo
Conocer la modalidad de compra es fundamental. Los expertos recomiendan saber de antemano si un fideicomiso es abierto cerrado, ya que el precio puede variar sustancialmente con la inflación. “Para tener mayor certeza del valor final, es recomendable ingresar como beneficiario a los fideicomisos a costo cerrado, en los que el valor se ajusta únicamente por el índice CAC. Así, si la obra termina teniendo un costo más alto que el incremento de este índice, el inversor no se hace cargo del aumento. Aunque hay mayor certeza de la inversión, la rentabilidad suele ser menor. Cuando los valores están limitados por el índice CAC brindan una cierta tranquilidad al inversor. Si bien el índice va variando, se puede calcular un promedio anual de los últimos años”, señala Davidsohn, de Newland. Y agrega: “Para aquellos que buscan una posibilidad de mayor rentabilidad, otra opción es ingresar como fiduciantes en el fideicomiso al costo, al que se puede acceder con un ticket más bajo. En este caso, el inversor se hace cargo de los costos tomando como referencia el índice CAC para ajustar. Pero deberá tener en cuenta que, cuando el proyecto concluya, deberá abonar los costos totales incurridos en la obra”.

Identificar el metro cuadrado ideal. El precio por m2, aislado de otras variables, tampoco alcanza
Tanto para futura renta como para luego revenderlo, hay que evaluar la cantidad de metros. “Las unidades de dos ambientes no deberían superar los 50 m2. Si superan ese metraje, la probabilidad de explotar el m2 al máximo baja. Es muy importante ver no solo a qué valor uno entra en una inversión, sino elegir bien cuántos metros compra. Porque lo que al principio puede parecer un buen negocio, puede llegar a dar bajas rentabilidades porque tiene más metros de los que debería”, explica Mel, de Mel Propiedades.

Analizar la evolución de la zona y del proyecto
Además de la ubicación del emprendimiento, hay que estudiar cómo vino creciendo ese barrio o esa zona y cómo se espera que continúe. “Al invertir en una propiedad, el comprador debe analizar la evolución del valor y la zona, en relación a otros proyectos de la misma gama ubicados en otros lugares”, plantea Lucas Zalcwas, director General de P&S Constructora.

Poner foco en los productos con algún diferencial
La especificidad del producto es un atributo que permitirá defender el valor, ya sea porque se dirigen a un público puntual, como por ejemplo el Medical Real Estate (que aprovecha la cercanía de un centro médico u hospital y toma en cuenta la demanda de hospedaje de los pacientes y la necesidad de los médicos de alquilar un consultorio) o porque tienen un valor agregado, como el caso de los lotes con viñedos o los olivares.
“Los inmuebles con características diferentes siempre tienen una demanda sostenida. Un ejemplo son los dormis en un country, porque tienen mucha demanda para alquiler temporario”, detalla Roberto Mateo, titular de Mateo Propiedades.

Medir el impacto del costo de la construcción
Además de contemplar futuras subas, hay que contemplar el valor del m2 de construcción respecto del m2 terminado. “Hay que aprovechar el bajo costo de construcción respecto del producto terminado, ya sea para viviendas unifamiliares o multifamiliares, dado que, hoy, la tasa de intercambio es muy favorable a este tipo de inversiones”, advierte Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos.

Los beneficios del landbanking
Así como los desarrolladores se posicionan a partir del acopio de tierras para futuros emprendimientos, los inversores pueden hacerlo en su escala correspondiente. Pequeños o medianos terrenos en Zona Norte pueden convertirse en edificios corporativos el día de mañana.
“Considerando la poca disponibilidad de terrenos para la construcción de edificios corporativos dentro de Capital Federal, junto con la tendencia marcada de buscar espacios de oficinas en Zona Norte, la compra de terrenos comerciales para la posterior edificación es interesante. Se calcula que la tasa de retorno en este submercado se ubica en un 6,5% – 7%”, opina Daniel Delfino, director de Brokerage de CBRE Argentina.

Estar atento al cambio de ciclo
El optimismo de algunos desarrolladores hace suponer que el año que viene la situación podría mejorar. De cualquier modo, siempre es mejor estar atentos. “Nos encontramos en vísperas de un cambio de ciclo y dados los tiempos del proceso para tener mercadería disponible, serán los inviertan ahora quienes mayor provecho sacarán del cambio de coyuntura. El mercado está expectante, hay una demanda contenida que espera señales para tomar decisiones, con lo cual, en un nuevo escenario, si el país recupera credibilidad, el rebote será enorme”, pronostica Sergio Goldenberg, director Ejecutivo de Amarras del Gualeguaychú. “El momento para invertir es ahora. En 2016 los valores de las propiedades subirán mucho. La inflación empuja pero en este momento, por la menor demanda, las propiedades no suben”, indica Julián Bonta, socio y Director de Proyectos Lumiere.

Prestar atención a los contratos
Es recomendable pedir una copia unos días antes de firmarlos para poder leerlos con tranquilidad y hacer las consultas o preguntas necesarias. “Los contratos desparejos entre el desarrollador y el comprador reflejan la disparidad de compromisos. El comprador depende de su dinero y de su voluntad de comprar. El desarrollador depende de su dinero, de su voluntad de hacer la obra, de la empresa constructora, de los arquitectos, de la Municipalidad, de los vecinos, del cumplimiento de todo el resto de los compradores, de las importaciones de insumos para la construcción… En función de todos estos elementos, existe la posibilidad de que algo se modifique y sea trasladado a los compradores. Es fundamental comprenderlo antes de subirse a un proyecto”, sentencia Ludmer, de Interwin.

Timing, timing ,timing
“Se dice que el mantra inmobiliario pasó de ser location, location, location a timing, timing, timing. Los mejores inversores que conozco estudian sus productos durante mucho tiempo, conociendo su evolución en el tiempo, y esperando la oportunidad adecuada para comprar bien. Para entender si uno está comprando bien, contar con información sobre precios y características de productos comparables es bien importante. Desgraciadamente, en la Argentina no es fácil y no hay sistemas online como en otros países, pero muchas veces se encuentra información que nos puede ayudar a entender si estamos pagando bien, si hay liquidez, qué tipología es la más demandada o que característica de un inmueble le agrega o le quita valor”, aconseja Shaw, de Pinamar S.A.

Medir la rentabilidad también en función del valor regional
“La rentabilidad actual está en un piso, debido a la brecha existente entre el dólar oficial (en el cual se abonan los alquileres) y el billete (en el cual se valoran las propiedades para la venta). Por lo tanto, los ratios anuales actuales tienen una tendencia positiva asegurada”, afirma Stange, de L J Ramos.
“El valor del m2 es uno de los más económicos a nivel regional y eso produce efectos positivos a mediano plazo. Más allá de la coyuntura actual del mercado, la rentabilidad en la Argentina continúa con parámetros interesantes. A esta situación hay que agregar que a mediano plazo (uno o dos años), cuando el mercado esté activo nuevamente, probablemente no se van a poder encontrar las oportunidades que se ofrecen hoy”, asegura Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.

Proyectar a futuro
“El estudio del barrio/zona (tendencias, transportes) en la que se llevaría a cabo la inversión, como el de los barrios/zonas vecinas es importantísimo: tanto su actualidad como la evolución de los mismos a través de los años y su posible proyección. Este es un factor clave para la potencial apreciación significativa de la inversión”, señala Tarasido, de Criba.

Verificar si la escala de la obra es similar a obras anteriores del mismo desarrollador
“En el sector de la construcción la incursión en obras de grandes escalas se produce gradualmente, por lo que el impacto ante una obra de mayores dimensiones que las anteriores no debe ser más que otro escalón sobre la base del camino ya recorrido. Es por ello que considero fundamental que, al elegir un proyecto en donde invertir, el comprador realice este análisis sobre el historial de la firma”, sostiene Zalcwas, de P&S Constructora.

Analizar el proyecto arquitectónico
“No es lo mismo comprar un 2 ambientes en un emprendimiento ubicado sobre un lote de 8.66 metros que en un triple frente o en una torre. Un lote de mayor frente permite mayor flexibilidad al proyecto, más superficie a construir con unidades y áreas comunes de mejor diseño a igual o menor costo de expensas. Hay posibilidad de proyectar más superficies de amenities”, expresa Davidsohn, de Newland.

El valor de la
escasez
“Creo que la variable más importante es cuán escaso es el producto en el presente y cuánto se espera que sea en el futuro. Los inmuebles escasos defienden mejor su valor y tienen mejores perspectivas tanto de renta como de valorización para el futuro”, explica Shaw, de Pinamar S.A.

Avenidas que prometen
Tanto por el Metrobús y la extensión de las líneas de subte, en algunos casos, como por zonas emergentes, hay algunas avenidas para tener en cuenta dentro de la Capital Federal. “Existen zonas como avenidas, cuadras que se proyectan al crecimiento y al desarrollo. Por lo tanto, apostar a esos lugares es una variante interesante para incrementar rentabilidad. Av Scalabrini Ortiz, Juan B. Justo, Triunvirato. En barrios: Parque Patricios, Chacarita, Coghlan”, detalla Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.

Preguntar si la tierra del proyecto ya está paga
Suena muy puntilloso, pero lo cierto es que si el terreno todavía no se pagó, puede modificar el precio en dólares y acarrear incrementos. “Es importante saber si la tierra se pagó con efectivo y no generará inflación adicional al emprendimiento o si se hizo por canje de metros. En ese caso, es importante saber quién absorberá la inflación sobre esos metros con los que se pagó la tierra”, alerta Ludmer, de Interwin.

Armar un portfolio variado
“El real estate ofrece distintos rubros en los cuales invertir (desde tierras o campos hasta hoteles pasando por industrias, locales, viviendas u oficinas), lo cual permite el armado de un porfolio variado, con diferentes tasas y riesgo”, indica Stange, de L. J. Ramos.

Las ventajas del entry level y las microinversiones
Los productos inmobiliarios entry-level (líneas más económicas) se aprecian más rápido en algunos casos. “Muchos inversores buscan dentro de cierta tipología, ubicación y características mínimas, cuáles son los inmuebles más accesibles, con el valor más bajo del mercado, porque están convencidos que son mas líquidos y, generalmente, se aprecian mas rápido que otro tipo de inmuebles”, asegura Brodsky, de Predial.

¿Apostar por una zona en transición o una consolidada?
“Si uno elige invertir en una propiedad en una ubicación privilegiada, como Av. Santa Fe y Callao, o en una zona con un franco crecimiento, como lo es Av. San. Martín y Juan B. Justo, se podría hacer la analogía entre un bono AAA, que es una inversión súper segura con una tasa de retorno baja, y un bono de categoría inferior pero muy cumplidor, que ofrece una ganancia superior”, compara Brodsky, de Predial.

Tener en cuenta el propio perfil y pensarse como usuario, a pesar de ser inversor
“¿Tengo la paciencia de esperar un proyecto que me van a entregar dentro de dos a tres años? Si voy a comprar en un proyecto donde las cuotas son variables, ya sean al costo de la construcción o al índice CAC, tengo que evaluar qué capacidad poseo para adaptarme a los distintos montos de cuotas (si resultan mayor cantidad de cuotas o la misma cantidad, pero de mayor valor). ¿Puedo esperar algunos meses si la fecha de entrega de la obra se demora?”, plantea Ludmer, de Interwin.

Analizar todos los submercados
“Si bien se considera al mercado inmobiliario como uno solo, en la práctica hay muchos submercados que muchas veces se mueven con poca correlación (o incluso con correlación inversa). Entender esos submercados y sus dimámicas es clave. Las ciudades son sistemas dinámicos, con barrios y productos que suben y otros que caen. Aprender a leer las tendencias urbanas y demográficas es importante para entender las tendencias de valores”, sostiene Shaw, de Pinamar S.A.

A pesar de todo, reservar un margen para la sorpresa
La economía argentina es cambiante y el negocio de real estate no escapa nunca a esa realidad. “Hay que permitirse pensar en diferentes alternativas de desarrollos, no sólo en lo que está de moda. Siempre puede surgir un nuevo tipo de negocios y sorprendernos con su rentabilidad”, remata Tarasido, de Criba.

http://www.cronista.com/realestate/Las-30-claves-para-invertir-en-ladrillos-20140918-0015.html

El resurgimiento del mercado inmobiliario en España y Europa para 2014

El retorno

El inmobiliario europeo espera más y mejor de cara a 2014. Existe una mayor confianza sobre sus perspectivas y su capacidad para mejorar los beneficios, y hay mayores posibilidades para aumentar el volumen de personal contratado.

Estas sensaciones se encuentran presentes a lo largo y ancho del continente. La economía europea está creciendo y la incertidumbre política sobre su futuro se reduce. Irlanda parece que mejora; en el sur de Europa parece que ha pasado lo peor. El capital fluye hacia el continente y resulta más fácil encontrar financiación vía deuda (aunque esto último depende en gran medida de dónde y para qué se requiera la financiación).

 

El 2014, un Buen Año para el Sector Inmobiliario en Colombia 15/09/2014

Durante los últimos años,los países latinoamericanos han experimentado un gran crecimiento, convirtiéndose poco a poco en focos de inversión para empresarios extranjeros. Ya no sólo hablamos de Brasil, Chile o México. Países como Perú o Colombia están convirtiéndose en territorios importantes debido al crecimiento que muchos mercados y sectores están notando.

Según un último estudio realizado en Colombia, los sectores que notarán el crecimiento este año serán infraestructura, minería, transporte y comercio.

Por otro lado, cuando hablamos de crecimiento económico, es conveniente mirar la evolución del sector inmobiliario. El sector de finca raíz se muestra optimista este 2014. Aunque los precios de los inmuebles no bajarán, ésta seguirá siendo la inversión más buscada por los colombianos. Sin embargo, el término de “burbuja inmobiliaria” sigue siendo un tanto utópico para describir el sector de Finca Raíz, ya que el precio por metro cuadrado, que es el factor que determina la evolución de este sector, sigue situándose al alza.

Desde siempre, la finca raíz cuenta con una excelente reputación si decidimos invertir. Una de las ventajas que presenta Colombia, es la estabilidad del mercado y la valorización que ha adquirido en estos últimos años.Asimismo, cada vez se está impulsando más la innovación y el emprendimiento, prueba de ello, es el gran número de startups y nuevas empresas que han surgido este año 2013. Como por ejemplo, Lamudi, una inmobiliaria online que ofrece un gran número de inmuebles para arrendar y vender. Otra de las razones por las cuales es interesante invertir en este sector, es debido a los subsidios y ayudas que el gobierno está lanzando para impulsar su crecimiento.

El 2014 será un año clave para el sector inmobiliario en Colombia

Según la Cámara Colombiana de la construcción afirma que el número de nuevas viviendas aumentará en al 2014 con el objetivo de suplir la demanda. Estas son las razones por las cuales invertir en bienes raíces este año puede ser una gran opción:

• Gran cantidad de oferta interesante
• Creación de proyectos inmobiliarios en muchas regiones del país
• Inversión por parte del gobierno para poder abarcar la demanda en vivienda
• Invertir en Finca Raíz sigue siendo una de las inversiones más seguras y estables

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Inversiones inmobiliarias en Brasil: un mercado prometedor

Inversiones inmobiliarias en Brasil

La inversión inmobiliaria o “Real Estate” es uno de los sectores brasileños más auspiciosos para los inversores extranjeros. Con uno de los cinco territorios más extensos del planeta y una costa de 8 mil kilómetros de extensión, Brasil ofrece múltiples oportunidades de inversión en terrenos e inmuebles con altos rendimientos garantizados.

Todas las regiones del territorio detentan atractivos sitios de inversión inmobiliaria, desde grandes metrópolis superpobladas hasta paradisíacos destinos aún inexplorados. Playas, selva, bosques, montañas y grandes zonas urbanas son parte de la diversidad de propuestas brasileñas para los inversores de Real Estate.

Por qué invertir en el mercado inmobiliario brasileño

Por qué invertir en el mercado inmobiliario en Brasil

Son extensos los motivos por los que invertir en propiedades en Brasil es un negocio altamente rentable:

–          Estabilidad económica y desarrollo constante. Brasil es una de las economías con mayores perspectivas de crecimiento en el mundo. Se proyecta que para el 2016 será la quinta potencia económica mundial, lugar del que se encuentra próximo en la actualidad. El constante control de la inflación despoja los riesgos de invertir en Brasil.

–          Mercado inmobiliario en expansión. El prometedor porvenir económico de Brasil hace sea éste el momento indicado para comprar inmuebles, ya que se pueden adquirir propiedades a precios razonables y obtener ganancias amplias en poco tiempo, debido al previsible aumento del valor  de los bienes. Muchos inversores recientes ya están viendo considerables ganancias por sus negocios inmuebles. Aprovechar el mercado inmobiliario brasileño en los inicios de su desarrollo permite beneficiarse de precios mucho más bajos de los que se conseguirán en pocos años, cuando la demanda sea mayor.

–          Auge turístico. El turismo ha tenido un incremento incesante durante la última década, tanto a nivel interno como internacional. La diversidad de paisajes de Brasil propicia una inmensa gama de destinos propicios para invertir, que cada vez presentan  mayores demandas de alojamiento. El clima favorable todo el año hace que prácticamente no exista una temporada baja de turismo en Brasil. Sin dudas, las costas brasileñas son el principal objetivo de los inversionistas, aunque también hay magníficos destinos tierra adentro.

Inversiones inmobiliarias en Brasil: auge turístico

–          Propiedad segura. Las leyes de Brasil permiten a los extranjeros ser propietarios de inmuebles sin trabas, además de llevar a su país de origen las ganancias obtenidas.

–          Urbanización y demanda de vivienda. Más del 80% de la población brasileña vive en zonas urbanizadas. Las enormes ciudades como San Pablo (una de las más grandes del mundo), Rio de Janeiro,Brasilia, Salvador o Belo Horizonte son sitios privilegiados para invertir en inmuebles, debido al rápido aumento de la población y la permanente demanda de residencias. De hecho, se viene registrando un importante déficit de viviendas que abre enormes posibilidades de inversión.

Urbanización y demanda de vivienda en el mercado inmobiliario brasileño

–          Bajo costo de vida. En Brasil se puede disfrutar de un elevado estándar de vida a costos mucho más bajos que en Estados Unidos o Europa, lo que lo convierte en un sitio ideal para poseer una segunda vivienda. También las construcciones tienen precios más rentables.

–          Asesoramiento especializado. El mercado inmobiliario brasileño cuenta con profesionales especializados en asesorar a inversores extranjeros, lo cual facilita los procedimientos para adquirir inmuebles en el país y encontrar la propiedad perfecta a las necesidades particulares de cada comprador.

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