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Créditos hipotecarios impulsan al sector inmobiliario

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El último anuncio del presidente Mauricio Macri, sobre una nueva línea de créditos hipotecarios de la mano del Banco Nación, generó una inyección de entusiasmo en el mercado inmobiliario. A esto se suma el flujo de dinero que significó el blanqueo de capitales y a la llegada de diferentes líneas hipotecarias accesible. Los números ya reflejan una mejora en el sector. Según los datos relevados por el colegio de escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en febrero la cantidad de escrituras firmadas creció un 56,9% respecto de un año antes.

El ministro de Interior, Obras Públicas y Vivienda, Rogelio Frigerio, destacó el lanzamiento de la línea de créditos hipotecarios a 30 años y sostuvo que el objetivo del gobierno es “seguir haciendo viviendas sociales para el sector más bajo de la población y a la vez dar más créditos hipotecarios. Además agregó: “Nos preocupa el déficit cuanti y cualitativo en materia de viviendas, centralizamos la política para el sector con la incorporación del Pro.Cre.Ar a la órbita del Ministerio del Interior. Tenemos que seguir haciendo viviendas sociales para el sector más bajo de la población, y a la vez dar más créditos hipotecarios y aprovechar las herramientas que nos pueda brindar el sector privado”.

Los proyectos pueden tener un presupuesto de obra de hasta $ 1.100.000 y la tasa anual de interés es de entre el 4,5% y el 7,8%. Además, para las familias con hijos, el Estado nacional otorgará un subsidio no reembolsable de hasta $400.000. “El período de inscripción durará aproximadamente un mes. Esperamos todos que tengamos el mismo éxito que tuvimos con el Pro.Cre.Ar de adquisición de vivienda nueva o usada donde tenemos más de 150 mil inscriptos después de haber tenido más de un millón de solicitudes”, señaló Frigerio.

Las líneas de créditos anunciadas el año pasado fueron el gran motor del mercado inmobiliario. “El anuncio de UVA o UVI, es decir unidades de cuenta ajustadas por inflación o costo de construcción, con plazos que llegan hasta los 30 años es una gran noticia para el sector y para la sociedad en conjunto. El impacto, si bien aún es incipiente, ya se aprecia en el aumento de la proporción de escrituras con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires por ejemplo, que en los últimos dos meses ha crecido significativamente”, sostuvo Gustavo Llambías vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y socio de la desarrolladora Real Estate Developers (RED).

INMOBILIARIAS

Desde el mercado inmobiliario aseguran que el número de transacciones creció considerablemente en el primer trimestre del año; “8 de cada 10 consultas que recibimos son para comprar una propiedad a través de los créditos hipotecarios, el año pasado ese número era sólo 3 de cada 10″, explicó a Ámbito Financiero, el agente inmobiliario Diego Migliorisi. Además remarcó que con el nuevo anuncio del Banco Nación la expectativa es aún mayor. “Desde la semana pasada no paramos de recibir llamados, la gente quiere interiorizarse y se sienten tentados por el hecho de que pagarán de cuota lo mismo que hoy pagan de alquiler”, concluyó Migliorisi. De hecho, esto también se refleja en la oferta este año el 70% de las ofertas publicadas -según datos de Properati- son para la venta mientras que sólo un 21% son para alquiler y el 9% restante para la renta temporaria. Números que hace solo un año se veían invertidos.

Si bien ya se respira un aire renovador entre los agentes inmobiliarios y ya se vislumbra una mejora en el número de escrituras, lo cierto es que todavía se está lejos de los números deseados. “Todavía no podemos hablar de una reactivación plena, pero hay más proyectos por parte de desarrolladores, incluso de nuevos tipos de emprendimientos, y más consultas y movimiento por parte de propietarios y consumidores finales”, indicó Roberto Ledo, director ejecutivo de la inmobiliaria Bullrich. Aunque desde el sector celebran el lanzamiento de diferentes líneas de créditos hipotecarios, todos coinciden en que es necesario controlar la inflación. “Todavía resta estabilizar nuestra moneda para que los costos de construcción no crezcan constantemente y, en consecuencia, las cuotas de los créditos. De esta forma, la economía argentina ofrecería mayor confianza y seguridad financiera. En la medida en que tengamos estabilidad, más argentinos se van a animar a obtener un crédito”, agregó Ledo.

“Por el momento, el impacto de los créditos es claro en el usado, dado que las unidades están disponibles para hipotecar por ser preexistentes. Sin embargo, los nuevos proyectos en curso tomarán en cuenta la disponibilidad de crédito y ajustarán su oferta a un mercado largamente desatendido, como es la vivienda para clase media”, explicó Llambias. Eso llevará actividad a zonas que se han mantenido estancados por la falta del crédito para el público de clase media y que no resultaron atractivos para los proyectos de alta gama y de lujo que eran los únicos en desarrollo hasta ahora que apuntaban a un sector de la población capaz de pagar una unidad sin la ayuda de créditos.

CONSTRUCCIÓN

Según los últimos datos relevados por el INDEC, el costo de la construcción subió en febrero -último mes relevado- un 1,7% lo que hizo que el primer bimestre cerrará con un alza del 4,2%, mientras que en los últimos doce meses marcó un incremento del 32,8%. Estas considerables alzas han generado que la construcción privada no creciera lo esperado con respecto al año pasado. “Las perspectivas son muchos mejores ahora. La reactivación del crédito hipotecario va a permitir no sólo que haya préstamos para los consumidores finales, sino también un crédito intermedio para el desarrollador, que se puede ir cancelando con las ventas de unidades. Esta es una muy buena noticia para el mercado inmobiliario, va a reactivar la construcción y, por ende, la demanda”, concluyó Ledo.

Todos los especialistas coinciden que al incrementarse el costo de la construcción, se incrementa el precio del m2 en dólares para la compra de un inmueble. De hecho, la variación anual -según el índice privado de Properati en CABA- fue de un 14, 3% en marzo y se espera que con la reactivación de los créditos y la mayor demanda de inmuebles, los precios continúen en alza durante todo el 2017. Hoy el precio promedio en la capital es de U$S 2.800, un 1,2% más que en enero.

“Hoy existe mucho stock de inmuebles a estrenar porque venimos de cuatro años en donde se producía pero no se vendía, pero con los nuevos créditos destinados para la construcción creemos que habrá nuevos desarrollos por lo que el stock se irá removiendo. Los precios se van a ir acomodando según este movimiento”, concluyó Migliorisi.

 

FUENTE : http://www.ambito.com/879051-creditos-hipotecarios-impulsan-al-sector-inmobiliario

Auge de los desarrollos en Almagro, el barrio que queda cerca de casi todo

Más allá de su prosapia tanguera y sus calles todavía arboladas, el barrio de Almagro tiene unas cuantas virtudes que lo están llevando a asimilar muchos negocios inmobiliarios que no encuentran espacio en barrios cercanos como Palermo, donde es cada vez más difícil encontrar terrenos. Así lo asegura Diego Migliorisi, titular de la inmobiliaria que lleva su apellido, en pleno corazón de Almagro.

Mirá también: Ante la falta de terrenos, los desarrolladores inmobiliarios reciclan fábricas y áreas industriales

Prueba de esto es la gran cantidad de edificios entre medianeras en construcción en las calles internas, por lo general en las cercanías de Corrientes. Migliorisi explica que Almagro cuenta con la virtud de ser cercano y equidistante a muchos polos de atracción de la ciudad. Está a corta distancia del Centro y del mismo Palermo, y además se verifica una abundancia de servicios de todo tipo en el barrio o aledaños: desde el Hospital Italiano hasta el shopping Abasto.

Todo esto, con valores sensiblemente más bajos de terrenos para los emprendedores, por las incidencias de 600 o 700 US$/m2 sobre la avenida Corrientes y que bajan hasta 550 en las calles interiores. Cosa que para los compradores se traduce en unidades a estrenar de 2.000 a 2.400 US$/m2. Y agrega que otro punto a favor es la posibilidad de encontrar terrenos atípicos de 10 u 11 metros de frente, o de unificar varios.

Esto es precisamente lo que caracteriza a uno de los nuevos emprendimientos más impactantes del barrio: la torre Lumiere Urbano, con 19 pisos de viviendas, en Corrientes entre Salguero y Bulnes, sobre un lote con 28 metros de frente y 80 de profundidad donde antes había unas canchas de fútbol 5, desarrollado por Fidusaires y con proyecto arquitectónico de Bonta Donozo. y una inversión total de US$ 25 millones.

Definida por Federico Blejer, socio de Fidusaires, como la primera torre premium del barrio, tendrá unidades de uno a cuatro ambientes, y amenities como una piscina de medidas casi olímpicas rodeada de un extenso jardín, más otra pileta cubierta.

Mirá también: Para el mercado inmobiliario, el blanqueo es una oportunidad

Sin embargo, Blejer asegura que los precios no serán excesivamente superiores a los de otros departamentos a estrenar en edificios convencionales en el mismo barrio. En concreto, el precio en un quinto piso es de 2.650 US$/m2, y según informan sus comercializadores, la citada Migliorisi y Baigún, la unidad más chica se prevende hoy a US$ 87.000. Además, se ofrece una forma de pago que divide el anticipo en dos partes: 30’% al comienzo y otro 30% contra escritura, más el 40% durante la obra.

Blejer explica que la idea original era construir unidades chicas, pero que la propia demanda era (en general, de vecinos del mismo barrio) de mayor cantidad de ambientes. Por caso, a pedido, se pueden unificar un cuatro ambientes con un dos ambientes para conseguir uno de cinco con dependencia.

http://arq.clarin.com/inmobiliario/Auge-desarrollos-Almagro-barrio-cerca_0_1638436289.html

Afirman que se está recuperando el mercado inmobiliario (Telam)

EL LEVANTAMIENTO DEL CEPO CAMBIARIO, EL LANZAMIENTO DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y EL PROYECTO DE BLANQUEO DE CAPITALES SON RAZONES QUE APUNTAN A QUE EL SECTOR INMOBILIARIO ABRIGUE ESPERANZAS EN SU RECUPERACIÓN, SEGÚN SEÑALARON DISTINTOS PROTAGONISTAS DEL SECTOR.

El levantamiento del cepo cambiario, el lanzamiento de créditos hipotecarios y el proyecto de blanqueo de capitales son razones que apuntan a que el sector inmobiliario abrigue esperanzas en su recuperación, según señalaron distintos protagonistas del sector.

“Sin duda, la gente está mucho más animada y confiada que años atrás. Muchas variables cambiaron, la confianza y la previsibilidad fueron factores determinantes”, analiza Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, “el mercado se reactivó para departamentos chicos y medianos. En los últimos meses se están cerrando operaciones de departamentos de hasta 150 metros cuadrados. Habrá que esperar qué sucede con los créditos hipotecarios y con el blanqueo”, expresó.

“También será importante evaluar qué pasará con los emprendimientos en pozo que hoy tienen un valor del metro cuadrado similar al de un departamento usado. Los propietarios actúan como si los precios fueran a subir. Hoy no existen datos duros para determinar que eso vaya a pasar”, estimó el corredor inmobiliario.

Por su parte, Martóm Fabiani, gerente comercial de Ayres Desarrollo expresó que “hay mucha expectativa y optimismo de ambos lados, desde la oferta y la demanda. Por ello, advertimos nuevamente que el mercado se encuentra esperando el mejor momento, sea para vender o comprar”.

Darío Lopez, socio de Arquitectonika afirma que la demanda está buscando la mejor ubicación y los mejores proyectos en donde invertir. También presta atención a quién está detrás de los emprendimientos.

“Sólo quien mejor complete estos requisitos concreta las operaciones. En este momento estamos lanzando tres emprendimientos en la Ciudad de Buenos Aires. El primero es un fideicomiso al costo en Belgrano. Tenemos otros dos en Paseo Colón de 7000 metros cuadrados de 2, 3 y 4 ambientes, también por fideicomiso, realizado en un 60%. Por último, en Palermo, en Salguero tenemos otro emprendimiento de 2600 m2 de 1, 2  y 3 ambientes”.

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Relanzan el Procrear: la cuota será parecida a un alquiler

Dicen que tras superar una larga fase de dudas, por el monto de los subsidios, finalmente el Gobierno ya decidió la fecha en la que relanzará el Procrear (Programa Crédito Argentino), el amplio plan de créditos para la vivienda. Y aunque aún no decidieron el lugar del anuncio, el acto será el próximo 5 de julio.

La otra certeza es que el Procrear de la era Macri se convertirá en la punta de lanza de nuevas medidas para los sectores más vulnerables.

Por lo que trascendió ayer desde la ANSeS, que seguirá siendo el organismo ejecutor del programa, cambian la modalidad.

El Procrear fue una iniciativa de Cristina Kirchner que arrancó en 2012, con la idea de reactivar la construcción. La selección de los posibles beneficiados era por sorteo. Y se le la crítica que haya favorecido más a la clase media que a los sectores más postergados.

Ya no se apelará al sorteo, como en tiempos de Cristina, y se abrirá el juego a otros bancos, además del Hipotecario. También cambia el nombre: se llamará Pro. Cre. Ar ABC. Esas últimas siglas corresponden a Ahorro, Bonificación, Crédito.

A partir del 10 de julio se abre la inscripción a esa nueva línea. Y podrán acceder familias con ingresos a partir de dos y hasta cuatro sueldos mínimos , equivalentes a $13.620 y hasta $27.240 por mes.

Serán seleccionadas a través del programa con un sistema de puntaje. Y en todos los casos se buscará que la cuota se parezca a un alquiler. Se mantiene, eso sí, el subsidio estatal, clave para bajar la tasa. Los sectores que estén por debajo de ese ingreso familiar mínimo serán incluidos a través del Plan Federal de Vivienda con otro tipo de esquema.

La idea es que se complemente el crédito y el ahorro con un bono de hasta $300.000 para familias con hijos para que puedan acceder a propiedades de hasta un millón de pesos.

Entre tanto, en la Casa Rosada definen si el relanzamiento será en la localidad de Yerba Buena, Tucumán donde hay para entregar unas 562 viviendas. La otra opción es en el barrio porteño de Pompeya en un predio en construcción donde la obra avanzó un 30% y cuando esté lista habrá 927 viviendas. ¿Los invitados? Todos los ministros.

El compromiso que aseguran asumir en ANSeS es terminar casi 25.000 viviendas en todo el país, otorgando subsidios a 20.000 familias con ingresos medios y medios bajos. El presupuesto disponible para subsidios llega a$ 5.000 millones. La selección arranca en setiembre.

creditos hipotecarios 2016

De acuerdo a la ANSeS durante este año el Procrear ya recepcionó cerca de 1.500 viviendas. Y se espera que alrededor de 4.000 familias cumplan el sueño de la casa propia. Hay otras 20.000 viviendas en construcción.

Uno de los desafíos del Pro. Cre. Ar, según admiten, será un trabajo conjunto con las provincias y los municipios para los terrenos y la planificación de lo que se ha dado en llamar ciudades inclusivas. Buscan generar una oferta de tierra urbanizada a precios accesibles para los lotes en todo el país. Por eso, apelarán a gobiernos provinciales y municipios. Quieren que se involucren.

fuente : http://www.ieco.clarin.com/economia/Relanzan-Procrear-cuota-parecida-alquiler_0_1599440248.html

 

La reactivación está ligada con los plazos. La Nación 11/06/2016

El famoso segundo semestre está cerca y tanto los brokers como los desarrolladores mantienen la confianza para que el sector vuelva a crecer; los problemas siguen siendo la inflación y las distorsiones en los precios de la edificación

LA NACION

SÁBADO 11 DE JUNIO DE 2016

 Se acerca el aclamado segundo semestre. En esta etapa del calendario, el gobierno enfocó las esperanzas para que en este período del año varios sectores productivos comiencen una escalada ascendente en todo sentido y que las correcciones aplicadas den sus frutos. También integran estas expectativas tanto los brokers como los desarrolladores que desde hace tiempo trabajan y esperan la ansiada reactivación total.

Con los primeros planes de Unidades de Vivienda (UVI) otorgados, sumadas a otras líneas crediticias ya en marcha, los lanzamientos y la apuesta por el ladrillo, las perspectivas miran a lo que la actual gestión fijó como meta de despegue, a partir de julio.

Al respecto, Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora Fernández Prieto & Asociados (con fuerte presencia en construcciones en Puerto Madero), dijo: “Todos los mecanismos crediticios que se implementen para favorecer el acceso a la vivienda de clase media, son positivos. En referencia a las UVI; este nuevo modelo de crédito, es claramente superador de los anteriores ya que el plazo a 20 años es un paso adelante muy importante. El próximo paso será la creación de un instrumento que permita subvencionar la tasa tal como se hace en casi todos los países para acceder a la primera vivienda para la clase media”.

Otro protagonista del desarrollo en Puerto Madero, sobre todo, Alejandro Ginevra del GNV Group (que lleva adelante Madero Harbour), precisó, que “hace ya un par de meses que estamos teniendo mas actividad en el sector, hay muchas expectativas y consultas por el sinceramiento de capitales que se viene anunciando. El sector premium siempre es el que primero se recupera, es un mercado tan chico a diferencia del resto que creo nunca se llega a percibir cuando marcha más lento.”

Por su parte, Mariano Galeazza, director del Grupo Monarca (que entre otros proyectos lidera Lagoon Pilar), también se refirió al tema de los planes de financiación para llegar a la vivienda. “Sin lugar a dudas para el país es la medida de invectivo más importante en lo referente al mercado inmobiliario desde hace mucho tiempo. Nos acerca al funcionamiento normal de otros mercados de la región, donde este tipo de herramientas están desde hace tiempo. Combinar el financiamiento tanto para la oferta como para la demanda, es entender realmente como funciona nuestro mercado”.

“Con estas medidas, el desarrollista tiene propuestas accesibles en términos de costos financieros a las que recurrir. Los créditos productivos anteriores no aplicaban para nuestro mercado, razón por la cual debíamos recurrir a financiamiento muy caro. Contar ahora con una alternativa de financiación al 22% anual en pesos, y fija, es algo excepcional”, agregó Galeazza.

Escala ascendente

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, remarcó, que, “El mercado se está recuperando, vamos en una escala ascendente y con muy buen pronóstico. La confianza y la previsibilidad son dos factores muy importantes para este rubro y hoy están presentes. La venta de viviendas familiares de 3 y 4 ambientes y los terrenos son los que presentan los mayores movimientos”.

La expectativa está centrada para que se recuperen todos los segmentos del mercado inmobiliario y fundamentalmente la construcción. Con la confianza regresa la idea de mudarse y de invertir en país y en el sector; al lograr recuperar la imagen internacional se abren las puerta de inversiones del extranjero.

El segundo semestre también fue fijado por el gobierno para que la inflación comience a ceder y que esto también ayude a bajar los precios de los materiales para la construcción. Sobre este tema, Migliorisi, dijo, que, “la desaceleración de la inflación logra la recuperación de la capacidad de ahorro tanto del asalariado como la del comerciante o empresario. La demanda de créditos también será un motor para el sector. En resumen, con todos estos elementos que los veremos en su plenitud en los próximos meses, el mercado comienza una etapa sumamente positiva”.

En tanto que Cecilia Baccello, titular de Baccello Propiedades (ubicada en Recoleta), enfatizó, que “queremos que llegue ya el bendito y tan esperado semestre!! El mercado está en movimiento, no vamos a decir que avanza a un ritmo muy veloz, pero marcha. Los clientes están concretando las operaciones, hay mas consultas y visitas, se los ve más seguros. Hay demanda de operaciones de venta.”

Sobre el tema precios, agregó: “En general no hubo modificaciones. Lo que está en valor de mercado es lo que se vende. Los clientes eligen muy bien las opciones y lo sobrevaluado lo dejan pasar. El hecho que la gente traiga sus dólares al país con el nuevo proyecto de blanqueo, posiblemente impacte en el aumento de los precios, a mi entender”.

En esta inmobiliaria, como en otras, reciben preguntas por la compra de terrenos en zonas premium. Un bien escaso, pero que siempre otorga ventajas. El segundo semestre está a la vuelta, y habrá que confirmar que las acciones emprendidas favorezcan y potencien la senda de avance .

El apoyo de la financiación

Otros especialistas que también analizan la actual coyuntura


1

Concepto notarial: Carlos Esteban, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Buenos Aires, precisó que el lanzamiento de los distintos planes de financiación, “independientemente del costo de los créditos, tanto de los que ofrece el Banco Central (las UVI), como los del Banco Nación, lo importante es que aparecieron varias medidas provenientes del gobierno, que reflejan la toma de conciencia del problema habitacional, cuya solución es una garantía que debe proveer el Estado”.


2

Distintas líneas: Marcelo Buyo, gerente general de Grupo Portland, dijo que, uno de los puntos más importantes de los créditos son las líneas orientadas a diferentes segmentos. “Por un lado, se reactiva la operación de compra-venta de propiedades ya finalizadas, las cuales le sacarán presión al alquiler y por otro, reactivará el lanzamiento de nuevos proyectos al mercado”.


3

Inversión: GNV Group está analizando varias locaciones para distintos proyectos, entre ellos, generar un World Trade Center en Rosario. “En Madero Harbour, ya llevamos invertidos 209.800.000 dólares + IVA (sin terreno). Faltan unos 300 millones de dólares”, precisó Alejandro Ginevra.


4

En acción: Guido Wainstein, director de Grupo KWZ, dio su enfoque desde el desarrollo. “Con la iniciativa de los créditos se busca activar la construcción de inmuebles, que en su mayoría, dependen del capital de los inversores. Poder contar con financiamiento a mediano plazo permitiría planificar el proyecto y llevarlo adelante sin depender de un capital externo”.

 

http://www.lanacion.com.ar/1907853-la-reactivacion-esta-ligada-con-los-plazos

¿Tienes sitio en el tejado para paneles solares? Google te lo dice y te calcula cuánto costaría

¿Tienes sitio en el tejado para paneles solares? Google te lo dice y te calcula cuánto costaría

¿Tienes sitio en el tejado para paneles solares? Google te lo dice y te calcula cuánto costaría

El proyecto ‘Sunroof’, capaz de analizar el espacio disponible en las azoteas y tejados de las casas y calcular el presupuesto que supondría la instalación de paneles solares, sigue avanzando en EEUU. Desde que Google lanzó la herramienta el pasado agosto, su programa se ha extendido a 42 estados del país con una capacidad de análisis de 43 millones de viviendas.

El ‘Project Sunroof’, literalmente Proyecto de techo solar, utiliza la tecnología de Google Maps para ubicar la casa y calcular el tamaño de la azotea, terraza o tejado. Después realiza un modelo en 3D de la parte superior de la casa y calcula los kilovatios de instalación de paneles solares que pueden colocarse.

Desde que se implantó el pasado verano en Boston, Bay Arena (San Francisco) y Fresno (California) ha logrado ampliarse a las principales áreas metropolitanas de 42 estados de los 50 estados que componen la primera economía del mundo, que tiene un alcance para unos 43 millones de hogares en el país.

La herramienta crea además un presupuesto sobre estos parámetros y calcula cuánto se podría ahorrar en el consumo de energía. Además, ofrece las ofertas de las empresas de instalación de paneles solares, teniendo en cuenta las ayudas y rebajas que ofrecen los distintos gobiernos.

“Google pretende proporcionar acceso universal a la información. Quiere ayudar a las personas a elegir opciones de energía más limpias”, afirmó Nicole Lombardo, directora de desarrollo de negocios y alianzas en el Proyecto Sunroof a la web Greenteech Media.

http://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2016/05/25/742236-unos-43-millones-de-hogares-en-eeuu-pueden-calcular-la-instalacion-de-paneles

Planificación sucesoria: donar la propiedad ya no es la mejor opción para los herederos. La Nación

Los expertos aseguran que con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil, la mejor opción es optar por un trámite sucesorio.

En las oficinas que administran fortunas de familias acaudaladas (family offices), pero también en algunas de clase media, en las que los jóvenes tienen problemas para acceder a la vivienda propia, la planificación sucesoria es un tema de atención.

En relación con las propiedades, las posibilidades de cambio de manos de un título contemplan la donación en vida o la sucesión. El fideicomiso familiar o sucesorio se constituyó como opción tras la entrada en vigencia del nuevo Código Civil, en agosto. La norma modificó algunos aspectos que inclinaron la balanza, según especialistas consultados por LA NACION, en favor de la sucesión, y quitaron peso a la donación, habitual en quienes prefieren dejar el asunto resuelto.

La evaluación de expertos de distintas áreas hace foco en el condicionamiento de cada figura sobre el título, con los costos en un plano secundario. Ya que un título “imperfecto” puede tener, coinciden, una incidencia más perniciosa que el valor de un trámite.

Leonardo Glikin, director de CAPS Consultores, dice que “ante el cambio de condiciones, la donación no es una alternativa conveniente” para quienes se ocupan de prever qué pasará con los bienes después de su fallecimiento. Antes, explica, la donación transfería un título no observable, es decir, que ningún tercero -por ejemplo, un hijo extramatrimonial- podía reclamar parte de una herencia. “Pero ahora, que alguien puede ser designado heredero tras un fallecimiento, el título proveniente de una donación se considera imperfecto, hasta que hayan pasado diez años”, contrasta.

Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades, aclara que “el título se «perfecciona» a los diez años de la firma de la escritura de donación, independientemente de cuándo muere el donante”. Así, lo que antes aplicaba a terceros, ahora aplica a herederos forzosos (hijos, cónyuge).

El ser objetable expone a la propiedad a una depreciación, si se encuentra comprador. Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, detalla: “El valor de la propiedad se ve afectado porque los riesgos son altos. Aunque no cualquiera puede reclamar, si se quiere construir un edificio, ni siquiera se analiza la inversión”.

“La modificación del Código hace que sea muy difícil donar -analiza Oppel-. El bien queda en una situación de indefinición, fuera del mercado. Aun si la persona ha tenido una vida ordenada, el que lo va a comprar no lo sabe; el título queda con un defecto.” Y eso, agrega, traba también los créditos hipotecarios, que los bancos lo rechazan en esos casos.

Si la donación tiene a un tercero como beneficiario pueden ser los herederos los que reclamen. De allí por qué Santiago Mollard, abogado del estudio Nicholson & Cano, dice que la donación siempre queda sujeta a revisión. Por ejemplo, si tras la muerte el patrimonio ha cambiado y no cubre la parte de los herederos, pueden objetar el título. El nuevo Código les atribuye 66% del patrimonio, y deja 33% (ya no 20%) para libre disponibilidad.

Según Migliorisi, por lo dicho, es habitual que quien recibe una propiedad por donación la destine al alquiler, hasta que el tiempo perfeccione el título y pueda venderla.

Glikin marca otra desventaja: es difícil determinar a qué edad donar ante una mayor esperanza de vida. “Si la persona fallece a los 95, y donó a los 65, adelantó los costos 30 años y eso tiene un costo financiero”, dice.

Aunque no la pondera como la opción conveniente, Mollard rescata la figura en ciertas circunstancias: “Si se piensa conservar el bien, es correcto que se haga una donación, es más cómodo, y en un tiempo volvés a tener un título no objetable”.

Existe un ahorro de costos que promovía esa elección, opina Guillermo Borda, del estudio que lleva su apellido: la sucesión suma una tasa de justicia (del 1,5% del valor fiscal del inmueble en la ciudad de Buenos Aires) y honorarios profesionales, pactados de antemano. “Sin embargo -añade- es pasible de juicios y complicaciones.” Por la vía sucesoria, contrasta, los bienes se dividen entre los herederos y otro porcentaje a voluntad del fallecido, lo que puede aclararse a través de un testamento. Esto último agrega el costo de otro acto público o, de no serlo, de un perito calígrafo que consigne la validez de la firma, indica Borda.

Migliorisi estima que la sucesión puede demandar entre cuatro meses y un año. Aunque, como en un divorcio, depende de los bienes en juego y de la conflictividad. “Aun si después del juicio testamentario aparece una objeción, el reclamo es al beneficiario, pero eso no representa una traba para la venta de la propiedad, porque el título es «perfecto»”, analiza.

Felicitas Argüello, de Nicholson & Cano, agrega un factor ineludible: tanto donación como herencia, en territorio bonaerense (aún no en la Capital) quedan gravadas por un impuesto, cuyas tasas varían. Cuanto más lejano es el parentesco, más alta es la alícuota, que va de 4% a 15,9%. “Lo que se hace para manejar los tiempos es dejar todo organizado y que la donación se acepte a futuro”, comenta.

El fideicomiso testamentario consiste en un patrimonio separado del personal, que es administrado por un fiduciario, beneficiario o no. Glikin ejemplifica con un caso de un padre con hijos menores o un hijo con discapacidad. El contrato puede determinar que hasta que un hijo llegue a la mayoría de edad se invierta en algo en particular, que las rentas se repartan entre ellos y otros pasos a seguir.

http://www.lanacion.com.ar/1887629-planificacion-sucesoria-donar-la-propiedad-ya-no-es-la-mejor-opcion-para-los-herederos

 

Desarrolladores anticipan cambios en el mercado inmobiliario tras el fin del cepo al dólar

15-01-2016 La demanda contenida está empezando a aparecer. Hay más consultas de un público muy informado que estaba esperando el momento justo para invertir

Con el levantamiento del cepo la tan esperada demanda contenida está empezando a aparecer.

Luego de varios años de poca movilidad en el mercado inmobiliario, la posibilidad de comprar dólares está despertando el interés del público. “Ha sido un gran gesto de confianza para el mercado especialmente para las ventas. A partir de marzo se va a empezar a notar signos de recuperación”, augura Diego Migliorisi de la inmobiliaria homónima.

Los actores importantes del real estate tienen una gran expectativa para 2016. Todo depende de las próximas medidas económicas del gobierno y cómo las reciba el mercado.

“Todavía no se puede medir la demanda concretamente ya que es muy reciente. Lo positivo es que en la economía real, ocurre lo que la gente cree que va a suceder, la expectativa juega un importante papel.”, asegura Mariano Oppel, presidente Oppel Inmuebles.

En cuanto a cuál es el tipo de cliente interesado, depende del producto. La mayoría apunta a que muchas ventas del año pasado fueron a consumidores finales. “Hubo una vuelta a tener más preponderancia unidades un poco más grandes, destinadas al usuario final. Muchas de las operaciones con CEDIN fueron en esa línea.”, afirma Carlos Spina gerente comercial de Argencons.

Por su parte, Gustavo Llambías, socio de la desarrollador Red, cree que para un regreso fuerte de la compra de inmuebles por parte de las familias hace falta el crédito hipotecario: “Salvo las del segmento más alto, las familias necesitan créditos, que se han anunciado pero que seguramente demorarán un tiempo en hacerse efectivos”.

Sin embargo, todos coinciden en que la demanda contenida de la que tanto se habló en los últimos meses está empezando a soltarse y buscar las mejores opciones de compra.

“Sin dudas, la demanda contenida se activó. Tal vez no se vea en la cantidad de llamados, sino en la calidad. Estamos ante una demanda que conoce perfectamente la oferta del mercado y que esperaba este momento para dar el zarpazo”, analiza Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Hasta ahora los precios se han comportado en forma diferente según sea un desarrollo nuevo o un inmueble usado. Según Martín Fabiani, gerente comercial de Ayres Desarrollos los precios de ventas de productos finalizados (casas, lotes, departamentos y oficinas) se han mantenido, mientras que los proyectos de pozo han ido aumentando gradualmente de acuerdo al índice de la construcción (CAC). En cambio, en lo que respecta a los alquileres todos coinciden que han aumentado.

La gran incógnita es qué pasará con los valores en el 2016: “Habrá seguramentereacomodamientos en función de los cambios que se vayan dando en la economía, pero si la economía se pone en marcha nuevamente y reaparece el crédito, probablemente los precios se sostendrán o incluso aumentarán”, reflexiona Llambías.

El mercado inmobiliario parece haber empezado este nuevo año con el pie derecho. Aunque tenue por la coincidencia con las vacaciones, se está registrando un aumento en consultas y todo indica que la unificación del dólar facilitará los acuerdos y la concreción de operaciones.

 

 

Enero atípico: sin cepo, más consultas

 

ESPERAN QUE SE INTENSIFIQUE AÚN MÁS DURANTE MARZO

Enero atípico: sin cepo, más consultas

 Enero se convirtió en un mes atípico para el sector inmobiliario. Durante las vacaciones la Ciudad suele quedar vacía y las inversiones quedan relegadas para el mes de marzo. Pero la liberación del cepo a mediados de diciembre convirtió al inicio de 2016 en una época activa y con más movimiento de lo habitual.

“Los desarrolladores consultan por terrenos y esto se da porque, a diferencia de otros años, hay mucho movimiento en Buenos Aires porque muchos decidieron no tomarse vacaciones o hacerlo más adelante”, explicó al diario Ámbito Financiero, Tomás Marolda secretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Desde la CIA afirmaron que hay mucho más movimiento en esta época del año que en 2015.

Es que la actividad estuvo contenida durante cuatro años, mientras rigió el cepo; ahora muchos decidieron volver a volcar sus inmuebles a la venta y otros comenzaron a averiguar para comprar su vivienda. Por ahora sólo se trata de averiguaciones y son muy pocos quienes se animan a realizar las primeras inversiones del año.

“Sin dudas, la demanda contenida se activó. Tal vez no se vea en la cantidad de llamados, sino en la calidad. Estamos ante una demanda que conoce perfectamente la oferta del mercado y que esperaba este momento para dar el zarpazo”, sostuvo Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Si bien los primeros signos ya se hicieron sentir, desde el sector esperan que las consultas se incrementen y se transformen en operaciones durante el mes de marzo. “Hay un grado de confianza muy fuerte, lo que atraerá inversores extranjeros, creemos que eso va a suceder a partir de marzo”, agregó Marolda. El bróker Diego Migliorisi también se refirió a la confianza y sostuvo que en lo que respecta a ventas “se van a empezar a notar los signos de recuperación intensamente en marzo”.

La liberación del cepo significó un alivio para uno de los sectores más castigados. Sin embargo, todos coinciden que la recuperación será plena con la llegada de los créditos hipotecarios. “Salvo los del segmento más alto, las familias necesitan créditos, que ya se han anunciado pero que seguramente demorarán un tiempo en hacerse efectivos”, sostuvo, Gustavo Llambías, socio de la desarrolladora Red. Se espera que los créditos comiencen a circular en el mercado a fines de 2016 o principios del año que viene.

Todas las fuentes consultadas coinciden en que este año empezó con el pie derecho y a pesar de que enero suele ser un mes “muerto” se está registrando un aumento en las consultas que se verán intensificadas durante el mes de marzo y esperan durante todo 2016.

 

 

 

 

http://www.buenosairesherald.com.ar/diario/noticia.asp?id=823724

Que va pasar en el 2016 . Entrevista a Diego Migliorisi

Como todos los años el Dr. Diego Migliorisi nos ofrece  una perspectiva del año que comienza para el mercado inmobiliario.

Analisis de perspectivas del mercado inmobiliario en el 2016 .
Nuevo gobierno – Fin del cepo – Creditos hipotecarios- inflación – Inversores locales e internacionales.
Mercado inmobiliario 2016

Vea la entrevista completa en el siguiente link :

que va pasar con el mercado inmobiliario en el 2016

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