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Por la inflación, los alquileres tienen ajustes semestrales ( La Nacion 2/3/2014)

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Domingo 02 de marzo de 2014 | Publicado en edición impresa

Economía real

Por la inflación, los alquileres tienen ajustes semestrales

Los dueños prevén la aplicación de subas durante la vigencia de los contratos

Por   | LA NACION

 indexación del valor de los alquileres, aunque es una práctica ilegal, arrastra los precios a niveles cada más altos. La inflación hizo que en los últimos tiempos se improvisara una modalidad de ajustes semestrales, en tanto que 2014 arrancó con precios más elevados que los del año pasado para quienes buscan una propiedad para alquilar.

En los últimos años era común que en los contratos residenciales se aumentara entre 20 y 25% en el segundo año de vigencia del contrato. Ahora las cosas cambiaron.

Lucía Mayorga, una inquilina de 29 años a la que se le está por vencer el contrato -por lo que tuvo que iniciar una nueva búsqueda a principios de este mes-, relata: “Los precios siempre los ponen los dueños, pero las inmobiliarias sugieren lo que se está haciendo en plaza; por la inflación me ofrecen un contrato con un aumento de 10% para el segundo semestre y otro 25% para el segundo año”.

Además, cuenta que le hicieron todo tipo de ofertas: indexaciones de 10, 12 o 15% por semestre, aumentos de 30% durante el segundo año y hasta subas de 15% a los 6, 12 y 18 meses. “Es mucho más caro ahora”, se lamenta.

Según Reporte Inmobiliario, un portal especializado en información del mercado de los inmuebles y la construcción, el aumento acumulado en los alquileres para un departamento de dos ambientes en Capital Federal -sin amenities y usado- entre noviembre de 2012 y el mismo período de 2013, fue de 21,91%; mientras que en uno de tres ambientes fue de 18,9 por ciento.

Para Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria porteña Migliorisi, “es muy importante aclarar que la legislación vigente [prorrogada desde 2001] no permite la indexación de los alquileres, aunque las partes de común acuerdo pueden pactar nuevas condiciones cuando renuevan contratos”. Agrega: “En la mayoría de los casos las partes pactan una revisión anual”. Sin embargo, reconoció: “Últimamente hay intentos de negociaciones semestrales que en muchos casos son rechazadas por los locatarios”.

Por su parte, Ignacio Cabrera, un corredor de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, explicó que como las inmobiliarias son interlocutores entre los clientes y los propietarios no tienen “la última palabra sobre los contratos”.

También contó que históricamente el ajuste fue anual y rondó entre 20 y 30%, pero que con la escalada inflacionaria aparecieron alternativas. El nuevo método en los alquileres para viviendas con contratos de 24 meses indexa semestralmente: “Al cumplirse los primeros seis meses, aumenta 12%, luego de un año, hay otra suba por el mismo porcentaje y, a los 18 meses, una última, también de 12 por ciento”.

Además, explicó que para los alquileres comerciales el régimen es distinto. “Por un lado, porque los contratos tienen un máximo de tres años con posibilidad de renovación por diez y, por el otro, porque algunos son en dólares. Entonces se toma una “inflación real” que en los últimos años se calculó entre 26 y 30% anual”. Explicó que hay empresas a las cuales no se puede subir semestralmente porque tienen presupuestos anuales.

Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, “está complicado el tema de los alquileres comerciales porque están atados al dólar oficial y como ha habido una devaluación naturalmente los valores aumentaron”. Y vaticinó para este año “mucho recambio y locales vacíos”.

Sin embargo, para Martín Boquete, director de Toribio Achával y vicepresidente del Colegio Profesional Inmobiliario, “el mercado comercial, principalmente el de las oficinas, ya ajustó sus precios. Por lo tanto, vemos que puede haber un mayor nivel de actividad que en 2013″. Y agregó: “Con respecto al negocio residencial, vemos un nivel similar al de 2013, bajo en comparación con lo que fue históricamente”.

“Creemos que éste será un año muy particular y hay que estar expectante de las medidas macroeconómicas. Tanto la devaluación como el aumento de las tasas de interés provocan bajas en la actividad inmobiliaria”, explicó.

Similares son las expectativas de Cabrera, para quien “2014 será similar a 2013, con poco movimiento y mucha incertidumbre”. Y contó: “El año pasado el mercado tuvo un marcado descenso en lo comercial, tanto en la compraventa como en la locación. En cambio, la demanda se mantuvo estable para los alquileres de departamentos”.

Un poco más optimista fue Migliorisi, para quien “2014 será un año activo en cuanto a nivel de operaciones de alquiler tanto de viviendas como comerciales.

Actualmente, el alquiler de un departamento de tres ambientes en la zona de Las Cañitas cuesta $ 4500 y el de un ambiente en el barrio de Palermo, $ 3000 para el primer semestre (hasta septiembre pasado el precio rondaba $ 2800). En el caso de los locales comerciales, el costo del alquiler en el microcentro alcanza los US$ 35 por metro cuadrado..

Parque Centenario : Un paseo que revalorizó el barrio ( nota en diario La Nacion 15/02/2015)

Parque Centenario

Un paseo que revalorizó el barrio

 

La transformación integral de este bellísimo pulmón verde mejoró la vida de sus vecinos, pero además ese cambio impactó en la cotización de las propiedades

Por   | Para LA NACION

as tiempos de abandono, cuatro años de reciclado, posterior debate por enrejado y vaivenes varios, hace más de un año que el Parque Centenario parece haber recuperado su esencia. Esa que debe haber pretendido darle el arquitecto y paisajista franco argentino Carlos Thays cuando lo proyectó, con motivo de los festejos del Centenario de la Revolución de Mayo.

Hoy, otra vez transformado en pacífico y placentero espacio de paseo para los vecinos de la ciudad y sus alrededores, los efectos positivos de su cambio alcanzan incluso al mercado inmobiliario de la zona residencial aledaña, a la que popularmente da nombre.

“Se trata de unas treinta manzanas cercanas que se distribuyen entre Caballito, barrio al que pertenece el parque; Almagro y Villa Crespo, barrios limítrofes”, informa Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

En el centro geográfico de la ciudad de Buenos Aires, entre las avenidas Díaz Vélez, Patricias Argentinas, Ángel Gallardo y Campichuelo, el parque reúne un conjunto de plazas y alberga un lago artificial no navegable debido a su baja profundidad, con un islote orgánico donde habitan cisnes y patos; el más grande de los anfiteatros porteños, con espacio para 1600 espectadores sentados; un skatepark; juegos recreativos y, para muchos lo más importante, una frondosa arboleda. Más de 70 especies, muchas autóctonas: tipas, paraísos, jacarandás, plátanos de sombra, araucarias, ombúes.

“En lo que hace al tema inmobiliario, me parece importante señalar que la zona que llamamos Centenario asocia a vecinos de 3 barrios limítrofes. Tanto Caballito como Villa Crespo y Almagro tienen su público particular, y en los alrededores del parque confluyen todos”, apunta Felipe Obschstko, titular de Fiogar Propiedades.

Y lo confirma Florencia Alonso, una veinteañera, estudiante de Ciencias Ambientales, que cuenta: “Mi abuela Benita tiene más de 80 años y nació a unos pasos de acá, en un departamento sobre la calle Julián Álvarez, que ya es Villa Crespo. Cuando ella se mudó a otro más grande y con vista al parque, por el departamento original fueron pasando cada una de sus hijas recién casadas, mi madre y mis tías. Ellas también se fueron mudando, siempre por el parque y, sin embargo, viven en distintos barrios. Ahora el departamento de Julián Álvarez nos toca a los nietos. Primero lo habitó mi primo y ahora estoy yo. El tema es que lo que nos importa no es en qué barrio estamos, sino seguir cerca del parque que, por suerte, dejó de ser tierra de nadie y hoy podemos disfrutarlo. Mi mamá y mis tías vienen a hacer footing y, el fin de semana, tienen la costumbre de pasear un ratito por la feria artesanal y de antigüedades. Mi primo trae a sus hijos a jugar aquí. Yo vengo acá a estudiar al aire libre, a despejarme”. ¿Y la abuela Mecha? “Ella difícilmente se pierde su caminata mañanera por el Centenario”, remata Florencia.

“Es que hasta hace unos años -cuando en 2009 se lo remodeló y luego, en 2012, se lo enrejó- esto parecía el Central Park antes de Giuliani: alto nivel de violencia, la parquización destruida, el lago seco, todo sucio. La gente tenía miedo de cruzarlo y las propiedades cercanas se devaluaban porque el parque no podía utilizarse y parecía sumar inseguridad. Pero eso ya fue. A partir de la obra pública, que no se limitó a estructura edilicia, sino que incluyó limpieza, seguridad e iluminación, las propiedades de las manzanas que denominamos Centenario recuperaron e incluso incrementaron su valor entre un 10% y un 15%”, explica Migliorisi. Y da un ejemplo: “Un departamento de dos ambientes lateral de 40 metros en la calle Frías al 200, antes de la obra, en 2010 se vendía a 74.000 dólares y en 2013 a 82.000″.

HOY POR HOY

El doctor Obschatko comparte el entusiasmo de Migliorisi, aunque sin olvidarse de las condiciones generales del mercado. “No cabe duda de que una propiedad cercana a un lindo parque se cotiza mejor que una vecina de un espacio verde semiabandonado, pero en esto días difícilmente alguien compre o venda. El mercado está indeciso. Es así en todos lados y los alrededores del parque no escapan a la realidad. Como resultado de la actual situación en cuanto a compraventa se ha activado el mercado de alquileres y, lógicamente, ahora, con el Centenario en condiciones, los inmuebles se alquilan más fácilmente y con mejor renta. Y es así a pesar, incluso, de que en todos los barrios los alquileres aumentaron y suele no haber relación entre los precios exigidos por los locatarios y los sueldos de los posibles inquilinos, lo que también dificulta las operaciones.”

Según informa el titular de Fiogar, en la zona aledaña al parque es difícil encontrar monoambientes a menos de 2000 pesos. Los 2 ambientes se alquilan entre 2400 y 3000 pesos, y los 3 ambientes entre 3000 y 4000 pesos, mientras una casona importante puede rondar los 8000 pesos.

Es que en el sector de la ciudad que nos ocupa, muy bien comunicado con el resto a través de dos ramales de subte, numerosas líneas de colectivos y avenidas, coinciden distintas zonificaciones. “Hay cuadras en las que se permite construir en altura, donde se han levantado muchos nuevos emprendimientos y tienen alta densidad de población, mientras en otras se admiten sólo tres pisos. Si a esto sumamos las casas originales de la zona, encontramos diversidad de opciones en lo que hace a tipologías edilicias y también en cuanto al público. Hay PH y también pisos de cuatro ambientes con dependencias, que satisfacen tanto las necesidades de los jóvenes solos como de las parejas y familias”, continúa Migliorisi.

¿Precios de compraventa? El mismo entrevistado dice: “Para los inmuebles a estrenar varía entre 1900 y 2300 dólares el m2. Para los usados, entre 1700 y 2000 dólares el m2. En las zonas donde se puede construir en altura quedan pocos terrenos y la incidencia es de un 15%, aproximadamente.

Para terminar, Obschatko, contundente, afirma: “En lo que hace a dólares, los propietarios de los alrededores del Centenario no difieren de los del resto de los barrios. No hacen diferencias entre dólar oficial, dólar blue o dólar ladrillo. Ellos también quieren verdes: esos billetes verdes, rectangulares, con el retrato de Benjamín Franklin”..

Nota sobre el Mercado Inmobiliario ( Diario Clarin 15/02/2014)

http://www.clarin.com/ciudades/Siguen-cayendo-bajaron-precios-dolares_0_1085291581.html

Departamentos porteños: Siguen cayendo las ventas y bajaron los precios en dólares

POR PABLO NOVILLO

Los valores promedian un 10% menos con respecto al 2012, en departamentos de dos y tres ambientes valuados en dólares, para los barrios más buscados. Es un estudio de una consultora.
La gran duda. La baja de precios es una tendencia todavía incierta, en la misma medida en que sufra variantes la cotización del dólar o se estabilice. / GUILLERMO RODRIGUEZ ADAMI

15/02/14

El cepo cambiario y los vaivenes de la economía siguen siendo trabas muy grandes para el mercado inmobiliario. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad, el año pasado la cantidad de compraventas de departamentos cayó un 22,89% respecto de 2012. Y así, los precios de las viviendas, fijadas en dólares, están empezando a bajar en esa moneda.

De acuerdo al informe del Colegio, en 2013 se firmaron 35.956 escrituras. En pesos, el valor promedio de las operaciones creció un 31,7%. Pero este dato obedece a una razón evidente: la devaluación. Y como en el mercado de los usados la gran mayoría de las compraventas se hace en dólar billete, el número que más importa es otro: según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, en noviembre los precios de las viviendas cayeron en promedio más de un 10% en comparación con un año atrás para los barrios más buscados. Fue l a primera vez en la última décadaque los valores en la moneda estadounidense se movieron a la baja.

Si bien la situación del mercado actual hace que no existan parámetros para guiarse, y que los precios que se terminan acordando dependen más que nunca de la propia negociación entre quienes venden y quienes compran, en algunos barrios la baja en dólares se notó más. De acuerdo al relevamiento hecho por Reporte Inmobiliario, los barrios donde más cayeron los valores fueron Palermo (17,3% de baja), Villa Crespo (12,5%) y Núñez (10,3%), de buena cotización en el mercado. De hecho, en casi todos los barrios porteños se notó un descenso, y sólo un puñado –que no encabeza el ranking de operaciones inmobiliarias– logró mantener los valores o subirlos levemente, para obtenerse un promedio a la baja general del 6,4%. “Se trata de una baja lógica, que de todas formas sigue siendo escasa si se la compara con lo que se devaluó el peso. En el mercado de usados no hay dólar celeste ni otras fórmulas, los vendedores piden billetes verdes.

Por eso es esperable que se sigan ajustando los valores ”, analizó José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Algo de esto ya se estaría produciendo. Martín Boquete, vicepresidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios, explicó: “Una cosa es el precio de cotización que pide el vendedor y otra es el valor al que realmente se termina cerrando la operación. Según nuestros números, desde el inicio del cepo cambiario a hoylos precios en dólares cayeron más del 5% y hasta un 20% ” Como en otros rubros de la economía, lo que prevalece hoy en el mercado inmobiliario es la incertidumbre. “Es difícil saber cómo se comportará este año el mercado. Si el dólar se devalúa más, especialmente el blue, podrían complicarse las operaciones. Si se estabiliza, podrían aparecer los compradores que estuvieron esperando que el valor de las unidades cayera”, señaló Boquete.

Otros especialistas del área coinciden con esta visión un poco más optimista. “No veo que haya una necesidad extrema de vender, y en muchos barrios la oferta se mantiene igual. Muchos de los que esperaron su momento saldrán a comprar, el refugio de valor en propiedades este año será importante. No creo que los precios bajen mucho más”, estimó Daniel Migliorisi, de la inmobiliaria que lleva su apellido.

Ciertos números parecen avalar esta posibilidad. Según el Colegio de Escribanos, a partir de agosto del año pasado la cantidad de escrituras fue creciendo levemente mes a mes, lo que no alcanzó para contrarrestar la caída interanual pero sí para marcar una incipiente tendencia positiva.

Por lo pronto, el año pasado el 36,7% de las operaciones se realizó con unidades cuyos valores se ubicaron entre $ 250.000 y $ 500.000, pero aún así en este segmento hubo una baja del 351% respecto de las que se habían firmado en 2012. El grupo de las unidades más baratas (menos de $ 150.000) también cayó, un 24,1%. En cambio, las operaciones por propiedades de más de medio millón de pesos cayeron pero en menor porcentaje.

El boom de la construcción y el mercado inmobiliario de usados tuvo un crecimiento sostenido y vertiginoso a partir de la crisis del 2001, cuando la fuerte devaluación llevó a colocar los ahorros en ladrillos y, con la mejora progresiva de la economía, arrastró la inversión a todo el sector. Hasta fines de 2011, el derrame llegó al sur, como en el caso de Flores. Pero tras las medidas restrictivas con el dólar las operaciones fueron perdiendo referencia y el boom se frenó.

Que ocurrirá con el Mercado Inmobiliario , luego de la apertura cambiaria. (iprofesional.com)

27-01-2014 Los empresarios se mueven entre el optimismo y la cautela. Advierten que en el corto plazo habrá un parate pero que luego será beneficioso para impulsar operaciones de compraventa, en tanto y en cuanto se pueda acceder con mayor facilidad a las divisas. Qué pasará con los precios.

ositivo pero con reservas. Con esta frase puede sintetizarse el modo en el que los actores del sector inmobiliario respondieron a la noticia de la flexibilización del cepo cambiario.

Comercializadores y empresarios dedicados a la construcción y al desarrollo de emprendimientos avalan la decisión oficial. Pero, en simultáneo, exigen la implementación demedidas que garanticen el acceso al dólar para las operaciones de compraventa.

Al mismo tiempo, aguardan que se modere la escalada del tipo de cambio y que la divisa estadounidense se estabilice, para que esto contribuya a un mayor número de operaciones.

Por lo pronto, anticipan un parate para las próximas semanas, hasta que las aguas se calmen, haya mayor previsibilidad con el tipo de cambio y se vean resultados concretos sobre qué nivel de apertura tendrá el cepo.

“Casi nadie hoy puede tomar una decisión de comprar o vender. Estamos en días muy agitados, si bien la flexibilización de las restricciones era una medida que veníamos reclamando”, afirmó a iProfesional Miguel Altgelt, titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

El empresario destacó que hasta hace un par de meses, los que más venían ganando eran losvendedores de autos y de paquetes turísticos -por un tipo de cambio que les jugaba a su favor- y que ahora la ecuación con el mercado del ladrillo podría estar más repartida.

“Resta saber de qué manera se implementará la flexibilización del cepo. Si se le da fluidez a la entrega de dólares y se hace de manera correcta, la iniciativa debería ayudar a que el sector inmobiliario recupere algo del volumen de negocios y de escrituraciones que se perdieron desde que se implementaran las resticciones”, completó.

Cabe destacar que el nivel de operaciones viene muy golpeado. Según datos del Colegio de Escribanos porteño, entre enero y noviembre últimos la cantidad de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires sufrió un desplome del 25% respecto al mismo período de 2012.

Wait and see
Desde la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) su tesorero, Gustavo Ortolá, coincidió con que habrá un parate en el nivel de operaciones hasta tanto se conozca el alcance de los dispuesto por el Ejecutivo.

Y ató la recuperación del sector al nivel en el que se flexibilizará el cepo, como también a la evolución del precio de los inmuebles.

Para José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, “este nuevo cambio en la regulación, se traducirá a corto plazo en un parate mayor. Quien estaba por decidirse para hacer una operación, con todo esto frenó cualquier movimiento”.

“Ya la devaluación de la última semana complicó las cosas. Se estancaron los contratos que se estaban renegociando y se perdió la referencia por la suba del dólar oficial y la escapada del paralelo”, aseveró.

¿Habrá impacto en los precios?
“El cepo ha puesto un fuerte freno a la actividad inmobiliaria. Pero también el parate es producto del alto precio de las viviendas usadas. Resulta ilógico que una unidad nueva, recién construida, tenga un valor de mercado menor al de una vivienda antigua“, reflexionó Ortolá ante iProfesional.

El experto destacó que los precios están desacomodados. Y que la flexibilización del cepo -de estar bien implementada- permitirá que el sector comience a recuperar algo del dinamismo perdido.

Respecto a la variable precios, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, no cree que la medida tenga impacto en el valor del metro cuadrado.

“De implementarse correctamente ayudará a que hayan más operaciones. Pero no creo que la iniciativa -por sí sola – pueda modificar el escenario de precios”.

“En el mercado no hay desesperación por vender, así que los valores se mantendrán”, aseguró.

Por su pate, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, advirtió que, más allá de la flexibilización habrá que tener otra variable no menor a la hora de evaluar el futuro precio del metro cuadrado: la influencia del tipo de cambio.

“No hay que olvidarse que la devaluación del peso derivará en una suba de insumos clave que se utilizan en la construcción. El hierro es un caso”, alertó.

De este modo, si bien reconoció que la flexibilización permitiría mejorar el horizonte de la actividad inmobiliaria, aseguró que, como contrapartida, el encarecimiento de los materiales podría “incidir negativamente en la velocidad con la que se generan nuevos emprendimientos“.

En este sentido, los expertos ven efectos positivos con esta medida, en caso de que sea bien implementada. Sin embargo, advierten que no necesariamente implicará una facilitación alacceso a la vivienda.

Un dato inquietante es que, según estadísticas del Gobierno porteño, el año pasado se necesitó el equivalente a casi 70 sueldos para poder acceder a una unidad usada de dos ambientes, un50% más que en 2011, año en que irrumpió el cepo.

Y se espera que, con la caída de los ingresos en términos de dólares, la ecuación este añopueda llegar a ser más desventajosa todavía en caso de que se mantengan o suban los valores del metro cuadrado.

La clave: cuánto se flexibilizará el cepo
Roberto Arévalo, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), fue otro de los que celebró la medida: “Sin duda, beneficiará la actividad inmobiliaria, que está muy parada”.

Sin embargo se mostró prudente a la hora de arriesgar pronósticos: “Habrá que esperar a ver cómo se implementa la iniciativa y si efectivamente despierta confianza en la sociedad”.

El titular de la cámara que nuclea a las inmobiliarias argentinas añadió: “El anuncio al menos muestra que hay interés del Gobierno por resolver el problema de las restricciones, lo que a su vez mejoraría el panorama del sector inmobiliario. Esperamos que la medida genere la confianza necesaria“.

En tanto, Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, destacó que si bien las condiciones de acceso a los dólares “puede ser compleja”, “lo importante es que habrá una parte de esos fondos que se volcarán a la compra de inmuebles”.

Por el lado de los corredores, Martín Boquete, vicepresidente del Colegio de Corredores de Buenos Aires (CUCICBA), observó lo anunciado por el Ejecutivo como “un ítem que le devuelve algo de libertad al mercado inmobiliario“.

“Hay que ver si efectivamente a partir de este lunes cualquier particular que pueda justificar sus ingresos podrá realmente comprar dólares. Lo que sí es de esperar es que haya un tiempo de reacomodamiento y de cautela, algo que es lógico luego de una devaluación y de cambios en las reglas de juego”, indicó a iProfesional.

Boquete es de los que cree que si el Gobierno cumple con la premisa de flexibilizar el cepo “el cambio será claramente positivo a mediado plazo”.

“Si se analiza el impacto por segmento, creo que la medida ayudará más a las viviendas usadasque a las unidades a estrenar, ya que muchas de estas últimas se están pactando en pesos“, detalló.

Rozados, de Reporte Inmobiliario, en tanto, manifestó algunas dudas respecto a lo informado por el Gobierno.

“Hay que moderar las expectativas, porque con lo anunciado no se está haciendo otra cosa que volver al principio del cepo. En ese entonces, el kirchnerismo dijo que se le iban a vender dólares a quienes pudieran demostrar recursos y no fue así. Por el contrario, se impusieron muchísimas trabas”, recordó.

“¿Por qué no dejan que el vendedor vaya y cambie sus pesos a dólares libremente, sin que tenga que depender de una validación de la AFIP que no se sabe cómo la efectúa?”, se preguntó.

Sobre este punto crítico, es decir, el nivel de apertura que tendrá el cepo, el economista Carlos Melconian lanzó un pronóstico lapidario: “No se crean que van autorizar muchos dólares, van dar dos mangos con cincuenta“.

Otra de las voces críticas fue la de Aldo Pignanelli, ex titular del Banco Central, quien cuestionó el alto grado de “improvisación” del anuncio. 

“El título de que se levanta el cepo cambiario es exagerado“, comentó, para luego precisar que  las restricciones continuarán, dado que los dólares que circulan en la economía no alcanzarán a raíz de su alta demanda.

http://www.iprofesional.com/notas/179202-Sector-inmobiliario-anticipan-freno-hasta-que-el-dlar-se-calme-y-se-compruebe-la-flexibilizacin-del-cepo-

Mercado Inmobiliario 2014 – Por Diego Migliorisi

Haga click aqui para ver el informe  Mercado Inmobiliario2014

 

 

http://www.youtube.com/watch?v=vWKoAAWQRYw&feature=youtu.be&a

Mercado inmobiliario: ¿Cuáles son los mejores barrios porteños para invertir en propiedades?

http://www.iprofesional.com/notas/176686-Mercado-inmobiliario-Cules-son-los-mejores-barrios-porteos-para-invertir-en-propiedades

17-12-2013 Condiciones urbanísticas, sociales, variables económicas e inversión existente y relación costo del suelo-precio de venta fueron analizados en un estudio
En un estudio elaborado por el Centro de Investigaciones Inmobiliarias, integrado por la Universidad del Museo Social Argentino y el Ministerio de Desarrollo Urbano porteño, cuyos detalles publicó el portal Inversor Global, se llegó a la conclusión de que los primeros siete barrios de la Capital Federalconsiderados con mayor oportunidad de inversión sonPalermo, Belgrano, Saavedra, Villa Lugano, Flores, Villa Urquiza y Villa Soldati.

Si bien hay algunos resultados que son considerados clásicos, como Palermo y Belgrano, hay otros que resultaron ser una sorpresa. Y es que el estudio no tuvo en cuenta únicamente las condiciones urbanísticas sino también condicionessociales, variables económicas e inversión existente.

Juan Roza Alconada, Director Ejecutivo de Totallia Capital Fund, explicó que: “Es muy importante a la hora de analizar un proyecto inmobiliario tres cuestiones: precio, volumen y ubicación. Entre los enumerados por el estudio, faltan algunos barrios del sur que están relacionados con el distrito tecnológico que abrió la Ciudad de Buenos Aires. En los últimos 24 meses ha crecido mucho el valor del metro cuadrado sobre todo en ese barrio que es Parque Patricios“.

El artículo indicó que, debido a que la gente no tiene muchas alternativas de inversión ya que el plazo fijo no es rentable en función de la inflación y comprar dólares es ilegal, ha preferidodestinar sus ahorros a la compra parcial -y en cuotas- de proyectos inmobiliarios.

Los encargados del estudio también midieron aspectos más complejos que pesan a la hora de elegir una ubicación, como la relación entre el costo del suelo y el precio de venta. Y allí también se impusieron barrios como Villa Lugano, La Boca, Villa Riachuelo, Villa Soldati y Mataderos, todos localizados en la zona sur, seguidos por Villa del Parque, Barracas, Montserrat y Agronomía.

En cambio, puntualizó el informe, los barrios con menor nivel en este subindicador fueron San Nicolás, Recoleta, Villa Crespo, Palermo y Caballito.

Según Roza Alconada esto se conoce como “la incidencia” y “es a cuánto se debería vender una construcción en función al precio de compra para que se trate de un negocio rentable. Siempre pensando que va a haber que construir ahí lo que permite el código de edificación“.

En barrios como Villa Lugano o Villa Soldati se consigue la tierra a menor precio, entonces la rentabilidad es mucho más alta, a diferencia de Palermo o Saavedra donde esta relación es menos ventajosa. “Como hay un precio estándar de construcción, donde se consigue la tierra más es a donde hay que apuntar”, detalla.

El artículo de Inversor Global también hizo referencia a que Roza Alconada apuntaría a un barrio del sur: “Parque Patricios donde está el distrito tecnológico. Ya que si fuera como desarrollador uno sabe que es un barrio que el Gobierno tiene mucho interés en que crezca, además el Gobierno a través del Banco Ciudad da créditos especiales con tasas mucho más bajas que las del mercado. Entonces me parece que iría a un lugar donde haya promoción para que la gente vaya a instalarse”.
Sin embargo pronostica que para el año que viene va a haber un estancamiento en el sector inmobiliario, principalmente por la alta inflación que se espera.


 

 

 

 

Alquileres 2013 (iprofesional 09/01/2013)

http://negocios.iprofesional.com/notas/152257-Alquileres-los-aumentos-2013-vienen-ms-moderados-y-la-renta-de-los-propietarios-se-tie-del-color-del-dlar-blue

Nuevo escenario
Para conocer las cifras previstas para este nuevo “capítulo 2013″, iProfesional.com consultó a expertos del sector, que brindaron mayores precisiones.

En general, destacan que los aumentos serán inevitables -producto del contexto inflacionario- pero experimentarán un alza más moderada.

¿Cuál será el incremento previsto? Desde consultoras como Reporte Inmobiliario o firmas como Altgelt y Bellagamba, entre otros, hacen referencia a una suba del 20 por ciento.

Es decir, se ajustarían en una cifra más cercana a la proyección de suba del dólar oficial (tasa de devaluación) que a la esperada para el índice inflacionario, que analistas ubican para este año en un 25%.

“Los incrementos, por supuesto, dependerán del tipo de propiedad, la localización y otros aspectos. Pero rondarán el 20% en promedio. En algunos casos, se puede dar un ajuste un poco más elevado, pero no será la tendencia mayoritaria”, aseguró a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

Por el lado de la oferta, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, señaló a este medio que “cada día están ingresando nuevas unidades al mercado de inmuebles destinados a la renta”.

“Hay que tener en cuenta que un 35% de las unidades de los emprendimientos nuevos lleva como destino la locación. Al haber más oferta se descomprime la situación en toda la ciudad, pero, principalmente, en los barrios centrales con acceso a subte o en los de zona norte”, añadió.

Un aspecto que, según algunos especialistas del sector, sigue evidenciando fuertes cambios tiene que ver con las exigencias a las que deben responder los potenciales inquilinos.

Cambió la filosofía. Hoy es mucho más importante la referencia personal y/o laboral como así también su antigüedad en su empleo, que la ubicación del inmueble en garantía o la garantía en sí”, aseguró Migliorisi.

En este sentido, Gustavo Bellagamba, de la firma homónima, afirmó: “Las garantías propietarias deben generar buena impresión, pero también el perfil del interesado”.

recios
Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, anticipó que los barrios de mayor demandason los que exhibirán mayores aumentos, pese a la amplia oferta que se observa en estas zonas, que han sido las elegidas por muchos inversores.

Recoleta, Palermo, Belgrano, Caballito y Núñez, en ese orden, son las áreas que, indicó el especialista a iProfesional.com, encabezarán las subas.

En este sentido, Migliorisi destacó: “Cada día que se estrena un edificio salen viviendas con destino a renta, lo que permite ampliar las opciones del mercado”.

En su visión, los barrios más requeridos serán Palermo, Barrio Norte y Recoleta, aunque también Almagro, Belgrano y Villa Crespo.

La mayoría de los desarrollistas inmobiliarios encara sus nuevos emprendimientos en pesos (Telam 9/7/2012)

La mayoría de los desarrollistas inmobiliarios encara sus nuevos emprendimientos en pesos

 

http://www.telam.com.ar/nota/30964/

La mayoría de los desarrollistas inmobiliarios están encarando la comercialización de sus nuevos proyectos en pesos a través de fideicomisos al costo y en el caso de estar en obra también optan por aceptar la moneda local para continuar con el emprendimiento.

“Los constructores en líneas generales cuando lanzan obras lo hacen en pesos, habida cuenta de la restricción cambiaria. Las obras en curso que originalmente eran en dólares, se han renegociado en pesos y sigue el ritmo normal de la obra”, dijo a Télam el titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Néstor Walenten.

En tanto, José Rozados, uno de los directores del sitio especializado Reporte Inmobiliario, señaló a Télam que dependiendo del proyecto constructivo “si las obras estaban iniciadas y ya había compromisos tomados en dólares, como el costo del terreno, algunos desarrollistas optan por un mix de dólares y pesos, pero hacia adelante, lo que se viene directamente ya va a arrancar en pesos y se va a ajustar en esa moneda”.

Las obras que se emprenden a través de los fideicomisos son las que más rápido se adaptan a la pesificación, dado que tanto los materiales de construcción como la mano de obra y los servicios que se contratan son en pesos.

Hasta lograr la pesificación total de las operaciones, los desarrolladores van a tener que convencer a los dueños de los terrenos, acostumbrados a recibir dólares, que una de las formas para pagárselos, por ejemplo, podría ser a través de la entrega de departamentos en otro edificio o en el mismo complejo por construir.

Las ventas tienden a hacerse con un 30 por ciento de pago en el momento del boleto de compraventa y cuotas ajustadas por el índice de la Cámara de la Construcción (CAC) que registra los aumentos de los costos de la construcción.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi propiedades, dice respecto de los nuevos emprendimientos que “los que están en construcción continúan su ritmo y los que están proyectados continúan con el proyecto de construir y seguir la cadena. Si bien es cierto que algunos dilatan la decisión para estudiar el nuevo mercado, todos siguen la intención de construir”, afirmó.

Entre los nuevos lanzamientos se incluye un proyecto en el sur del conurbano bonaerense, en Valentín Alsina, a cargo de la empresa Electroingeniería que se encargará de construir y comercializar un centro residencial.

Se denominará Nuevo Valentín Alsina y se encarará como un centro residencial. Forma parte de un Master Plan general de transformación urbana del área Puente Alsina. Un proyecto integral público y privado de 24 hectáreas que por iniciativa de la municipalidad de Lanús hace tres años viene desarrollando la secretaría de Planeamiento y Obras públicas municipal.

En una primera etapa se construirán cuatro torres de dos cuerpos de 16 mil metros cuadrados cada una, desarrollados en 14 niveles.

La torre uno comenzará a ser construía en diciembre de este año y las variantes de pago son al contado; a corto plazo con un anticipo de 25 por ciento y financiación en pesos; largo plazo, financiación en pesos, sin anticipo y 45 por ciento en 72 cuotas y financiación especial a largo plazo con cuotas en pesos actualizables por mano de obra del Indice de la Cámara de la Construcción.

Fabián Lusarreta, director de Ribera Desarrollos, dijo que “actualmente estamos comercializando las viviendas en pozo del proyecto Alrío, aceptando la modalidad del pago en pesos al tipo de cambio oficial”.

A su turno, Alberto Forti, presidente de la desarrolladora Caepsa, dijo que están ofreciendo en pesos el complejo Residencial Amaneceres Residence, en la última etapa, y el complejo de oficina Premium Amaneceres Office, ambos bajo el formato de fideicomiso desde marzo de este año, ubicados los dos en la localidad bonaerense de Canning.

En tanto, la desarrolladora TGLT lanzó el proyecto Astor Palermo que se comercializará 100 por ciento en pesos. Se trata de un edificio de 26 pisos con vistas a la ciudad, con unidades de 48 a 124 metros cuadrados, de uno, dos y tres dormitorios y dos duplex con terraza propia, ubicado en el tradicional barrio porteño.

En Pilar, en el norte del conurbano, la desarrolladora Caepsa lanzó el proyecto Las Moras, en la ruta 25 y Chacabuco, donde el metro cuadrado de la preventa se cotiza a 5.680 pesos. Se trata de 200 departamentos.

En Parque Bernal, la constructora SES, anunció el lanzamiento de la segunda etapa del desarrolla Parque Bernal. Serán cuatro torres de once pisos y cocheras. La firma comenzó la construcción de la tercera torre. Los pagos son anticipos de 20 por ciento en pesos y 60 por ciento en cuotas ajustadas por el índice de la CAC y el 20 por ciento restante a la posesión, en agosto del 2013.

Mercado Inmobiliario : Entrevista a Diego Migliorisi (Diario La Nacion 8/7/2012)

http://www.lanacion.com.ar/1488621-entrevista-del-lector

DIEGO MIGLIORISI

Gerente de Migliorisi Propiedades

¿Van a bajar o subir las propiedades? (sebaeduarroyo)

No existen motivos para afirmar que las propiedades vayan a bajar o a subir. Creo que vamos a tener un mercado estable en los próximos meses. Al que tiene ahorros, ya sea en pesos o dólares, le recomiendo buscar la mejor opción e invertir en inmuebles, y no especular con hipótesis apocalípticas.

¿Si no tengo dólares, ¿puedo comprar? (tvsenor)

Por supuesto, ya hay muchas desarrolladoras que ofrecen sus inmuebles en pesos y en cuotas fijas.

¿Qué seguridad podemos tener los inquilinos? (lulu89)

Los inquilinos están amparados por la ley de alquileres y la ley de emergencia económica. Mientras no se transgredan estas normativas, lo establecido por las partes en el contrato de locación, y por supuesto mientas abone sus obligaciones, el inquilino no tiene riesgo alguno.

¿Qué pasará con el mercado inmobiliario? (galalaport )

Se va ir acomodando a los largo de los próximos meses. Posiblemente en casos en que los precios están en dólares, se concreten operaciones con algún porcentaje en pesos, situación que tibiamente ya se está implementando.

Dadas las condiciones actuales de cepo al dólar, ¿aconseja comprar o alquilar? (bambuey)

Si tiene, ya sea los pesos o los dólares suficientes para adquirir un inmueble, le aconsejo comprar y vivir tranquilo en su casa propia. Visite propiedades y haga las ofertas de acuerdo a sus posibilidades.

¿Cuáles son las proyecciones del mercado para los próximos meses? (Chichemamone)

Si bien la actividad ha mermado en los últimos meses y los compradores se mantuvieron expectantes antes de definir comprar, veo un mercado estable para los próximos meses, es decir poco a poco se irá recuperando la media de ventas normales y seguramente sea con mas influencia del peso. Es decir ya estamos recibiendo numerosas consultas para hacer ofertas en pesos o un mix de dolares y pesos, proveniente ya sea de créditos bancarios u ahorros genuinos. Están aumentando las consultas y en un futuro, las mismas se concretarán nuevamente en operaciones.

-¿Por qué tendría que confiarle mi casa a Migliorisi y no a alguien de la competencia? (tritri3)

Nuestra empresa ofrece un servicio integral en la comercializacion sumado a la trayectoria y a la gran inversión en infraestructura, nos especializamos día a día en optimizar las tecnologías y mejorar el servicio. En el mercado existen numerosos profesionales de gran prestigio y experiencia y es el comprador quien tiene el derecho de elegir.

-Soy empleado y tengo un sueldo de 4000, no tengo ganancias y no soy propietario, ¿Qué posibilidades tengo de adquirir un terreno? ¿A partir de que nivel de ingreso puedo pensar en comprar algún inmueble? (Matias_Bsso)

Generalmente los créditos establecen una relación cuota del 30% del sueldo más gastos, depende la ubicación, provincia, etc el valor del terreno puede variar considerablemente, hay zonas del país en donde los terrenos son muy accesibles. También depende del importe inicial que usted entregue.

-¿Por qué quieren vender en USD un producto que no es importado? (Bullspreadblog)

Desde hace muchas décadas en la Argentina los inmuebles se venden en dólares, es una modalidad y una elección de ahorro del vendedor. No es una imposición, quien tiene pesos puede poner su oferta en la mesa de negociaciones. Si bien la mayoría de los vendedores de inmuebles usados prefiere la moneda americana por diversos motivos, muchos ya están más permeables a escuchar propuestas de monedas combinadas. En el caso de los inmuebles a estrenar ya existen ofertas en pesos .-

-¿Han aumentado las ofertas de locales en alquiler en el último trimestre? (bambuey)

A excepción de las ubicaciones comerciales estratégicas en donde esos locales están ocupados permanentemente, se podría decir que hay más oferta de locales. Vale destacar que en algunos rubros el mercado de Internet le es cada día más una fuerte competencia a los locales de barrio.

- La inflación y el cepo al dólar ¿cuánto pesaron en el negocio inmobiliario? (cassi12)

La inflación lo único que afectó es a los precios de los alquileres al momento de renovar y acompañó las actualizaciones relacionadas al costo de la construcción. Las restricciones a la compra de dólares pusieron a los compradores en una situación expectante que llevó a dilatar la concreción de operaciones durante estos meses. Hasta ese momento los vendedores no contemplaban la posibilidad de recibir al menos un porcentaje en pesos, situación que con el correr de los días se va flexibilizando y considero que servirá de impulso para retomar la actividad normal del mercado. Obviamente aceptar o no pesos es una elección del propietario.

Con obras y el Metrobús hay nuevos edificios y comercios ( Diario Clarin 9/6/2012)

http://www.clarin.com/ciudades/capital_federal/obras-Metrobus-nuevos-edificios-comercios_0_715728605.html

Con obras y el Metrobús hay nuevos edificios y comercios

POR EINAT ROZENWASSER

Cambios en la avenida Juan B. Justo. La zona entre Palermo y Villa Crespo mejoró con los trabajos del Maldonado y la recuperación de las Bodegas Giol. Ya levantaron 15 edificios y hay otros 20 en construcción. Y el m2 es más accesible.

09/06/12

Los cambios se empiezan a notar en la zona de Villa Crespo, y los desarrolladores inmobiliarios respondieron con velocidad. A pesar del freno que está registrando el rubro de la construcción debido a la incertidumbre sobre el dólar, en los alrededores de la avenida Juan B. Justo hay al menos 20 edificios en construcción . ¿Las razones? Menos inundaciones, mejoras en el transporte público, cercanía de los polos gastronómico y comercial y la posibilidad de comercializar las viviendas a precios más accesibles que en el Palermo moderno.

“El foco está puesto en el perímetro delimitado por Humboldt, Thames, Camargo y Castillo. Sin haber modificado los códigos de edificación, los valores de las propiedades subieron en el orden de un 25% con la finalización de las obras del Maldonado y la inauguración del Metrobús”, confirma Diego Migliorisi, socio Gerente de Migliorisi Propiedades. En los últimos cuatro años se terminaron al menos 15 edificios nuevos en la zona. Y las obras siguen.

Por el momento la proyección de crecimiento se corta dos o tres cuadras después de Corrientes, porque el código de edificación no permite construir en altura. Pero se están presentando proyectos en la Legislatura para lograr modificaciones que permitan extenderse hacia Artigas, donde se contabilizan unos 200 lotes entre propiedades vacías y abandonadas.

“Es cierto, estaban listas para empezar al menos 10 a 12 obras nuevas. La mitad se mantiene, y el resto hablan de esperar hasta que aclare el panorama del mercado. Pero los que ya estaban construyendo siguen”, dice Migliorisi.

El 90% de los edificios que se construyen tienen departamentos de entre uno y dos ambientes . Y si bien la mayoría de las operaciones se están realizando en pesos (especialmente los fideicomisos de pozo), el costo de referencia es de U$S 2.100 el metro cuadrado, bastante menos de los U$S 3.000 que cotiza, en promedio, a muy pocas cuadras.

“La gente que apuntaba a Palermo se está animando a este barrio”, se suma Agustín Portnoy, del área de ventas de Roggero Propiedades. A fines de julio entregan la posesión de un edificio en Vera al 1000. “Son todos semipisos de dos ambientes, y la mayoría de los compradores se van a mudar a vivir”, apunta.

Hay otros que aprovechan los costos para invertir en propiedades que luego van a alquilar. “Recibí una suma de mi familia y empecé a buscar propiedades por Palermo porque pensé que iba a ser más fácil conseguir inquilinos. Pero la verdad es que Villa Crespo está buenísimo y me consta: vivo sobre Padilla desde hace cinco años. Tenés todo cerca, sigue siendo tranquilo y es más barato. Así que aproveché y compré un monoambiente que se alquiló enseguida”, cuenta Andrea Vigna.

Además del Metrobús y el aliviador del Maldonado (“es un hecho, ya no se inunda, no sólo la avenida sino tampoco las calles internas, antes podías estar horas encerrado por el agua”, insiste Migliorisi), hay otros emprendimientos que están cambiando el entorno y el movimiento del barrio.

Es el caso del Polo Científico Tecnológico, inaugurado en octubre del año pasado en el terreno que ocupaban las ex Bodegas Giol (lo bordean las calles Soler, Paraguay, Godoy Cruz y la avenida Juan B. Justo). Y también de la sede social de Atlanta.

El club logró recuperar el predio lindero a la cancha (sobre la calle Humboldt) y desde hace dos años se están organizando actividades sociales de las que participan unos mil socios. “La diferencia se nota. Antes era un basural. De noche no te podías ni acercar. Ahora hay movimiento, los chicos entran y salen, es otra cosa”, aprueba Ana Paz Raggi.

Con más gente circulando por esas calles empiezan a aparecernuevos negocios . Y la actividad comercial se complementa con los outlets de Aguirre y Gurruchaga, la avenida Córdoba y el polo gastronómico de Palermo.

“Está cambiando el concepto. Se han instalado locales importantes de decoración sobre la avenida, algunos negocios y empiezan a aparecer barcitos en las calles internas”, describe Migliorisi.

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