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La busqueda del precio justo ( Diario Clarin)

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La retracción de los créditos hipotecarios produjo un cimbronazo en los valores de los inmuebles usados. Uno de los principales y más difíciles temas a la hora de abordar la venta de un inmueble es establecer el precio, ya que hay muchos factores que influyen en su determinación. El proceso se vuelve aún más complejo con un contexto de fuerte inflación, devaluación y cambios bruscos en el valor del dólar. Frente a este panorama: ¿Subirán o bajarán los precios de las propiedades? El mercado inmobiliario debe confrontar una situación compleja, resolviendo `re acomodar` o no el precio de sus propiedades, sabiendo las dificultades que conllevan a cerrar una operación en la actualidad. La mayoría de los expertos consultados coinciden en que el retoque de precios es un hecho recurrente. Tal es el caso de Francisco Altgelt Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, quien afirma: `Se están acomodando los precios al valor original de la tasación. Salvo los casos de los departamentos que necesitan vender, lo que se está haciendo es bajar el precio de la publicación`. De una manera más sutil pero en el mismo frente, Hernán Oppel Director de la inmobiliaria que lleva su apellido, cree que `es un momento de evaluación y reacomodamiento de valores razonables que hoy el mercado ya no convalidaría; en el que los precios se estabilizaron y dejaron de subir. Como en todo momento de mucha demanda, hubo unidades que estaban en valores muy exigentes y se están reevaluando para ubicarlas en su justa franja`.

Por su parte, Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Propiedades, confiesa: `Sí, estamos ajustando y tiene lógica que así suceda. Producto de la inercia que el mercado traía de la explosión de UVAs a lo largo de 2017, el valor del m2 usado medido en dólares continuó creciendo a lo largo del año en curso. Así, mientras la actividad se desaceleraba y el peso se devaluaba bruscamente, el valor del m2 usado continuaba su escala ascendente. Nos encontramos hoy, en parte, ajustando ese crecimiento inercial del 2018`. Por el contrario, Diego Migliorisi Gerente de Migliorisí Propiedades, no cree que el mercado esté atravesando un momento de re acomodamiento sino todo lo contrario: `Todo continua normal, los propietarios mantienen su postura de defender su inversión y las grandes propiedades continúan vendiéndose normalmente. La variación del dólar afectó en forma temporal solamente al sector de los tomadores de créditos hipotecarios y no al resto del

Freno. La caída de los créditos hipotecarios desaceleró el aumento de los precios en los inmuebles usados.

mercado`.

En líneas generales, los agentes inmobiliarios consultados coinciden en el porcentaje. `Se trata de ajustes de hasta el 10%` asegura Marcelo Di Mitrio. Altgelt coincide `Hoy los compradores están haciendo contraófertas cercanas al 10% de publicación, lo que hace que tampoco puedas bajar tanto el precio`.

Existen diferentes métodos para evaluar un cambio en el valor. Al respecto, Oppel asegura: `Los parámetros son simplemente ser profesionales y saber concientizar e informar a la gente de la realidad del mercado actual para que cada uno analice bien antes de tomar una decisión`.

Altgelt, por su parte, aporta algunos datos de la actualidad: `Los departamentos que están siendo ´retasados´ son generalmente los de 180 m2 para arriba, mientras que los de hasta 100 m2 siguen por ahora manteniendo sus precios, a pesar de una demanda más acotada. Quienes toman esta decisión lo hacen porque quieren o necesitan vender. Sobre todo porque saben que de lo contrario se alargarán los tiempos para la venta`. Por otro lado, Di Mitrio declara: `El margen de regateo entre los valores de mercado y los precios de cierre está poniendo en evidencia los valores.de retasación`.

El congelamiento en las operaciones antes realizadas con crédito hipotecario es un factor que impacta de forma directa en la venta y demanda del mercado. Frente a esta situación, y la fuerte devaluación, retasar o reacomodar los precios se transforma casi en una necesidad para volver a insertarse en el mercado inmobiliario. Los compradores hacen valer su `liquidez`, mientras que los propietarios deberán estar más predispuestos a escuchar nuevas ofertas.

Oppel afirma: `Seguramente el comprador pretenderá hacer más fuerza en su contraoferta por su liquidez de dólares, y dependiendo de la unidad por la que oferte podrá encontrar mayor flexibilidad por parte del propietario a escuchar`. Para finalizar, Di Mitrio concluye: `El tenedor de dólares cuenta en sus manos con una suma en pesos casi 50% mayor a la que disponía hacia finales del año pasado. Es razonable que haga valer esa capacidad de negociación`.

Frente a este panorama solo el tiempo determinará si los vendedores se adaptarán a los nuevos cambios que impone el contexto o si se mantendrán firmes en su posicióa ¦

Ajusten. En general, los precios se negocian hasta un 10% más bajos.