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El mercado inmobiliario apuesta de lleno al 2018

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• REAL ESTATE
El balance del año cierra con números positivos. El crédito hipotecario fue el jugador clave para la reactivación del sector. Esperan que en 2018 se afiancen las hipotecas y se acorten los plazos de otorgamiento de créditos para generar mayor número de operaciones. Además, apuestan a que finalmente llegarán los inversores extranjeros.

Se acerca diciembre y es época de los clásicos balances del año. Para el sector de bienes raíces el 2017 termina con números positivos, aunque con un claro gusto amargo. Los créditos hipotecarios finalmente se afianzaron y comenzaron a generar un fuerte dinamismo en el rubro de compra-venta. Pero, la modificación en la ley de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires sigue generando controversias y según denuncian desde el mercado de real estate, implicó una importante merma de oferta de propiedades para la renta lo que generan aumentos en los precios de los alquileres.

En cuanto a números, según el último informe del Colegio de Escribanos porteño, en septiembre se realizaron 6.011 escrituras por un monto total de $14.243 millones lo que refleja un alza del 42,9% de cantidad de operaciones en comparación al mismo período del 2016. El jugador principal del año fue el crédito hipotecario: Hoy cerca del 30% del total de transacciones se realizan con hipotecas, un alza interanual del 222%.

”La inclusión del crédito hipotecario, ausente por décadas de modo masivo, está permitiendo a muchas familias abandonar su condición de ‘locatarios’ para pasar a ser ‘propietarios’ y a muchas otras, lograr el objetivo de pasar de un departamento a otro de mayor superficie, o bien, a un PH o una casa” expresa Marcelo Di Mitrio socio de Di Mitrio Inmobiliaria.

Si bien la financiación fue la clave de la activación para el sector, todos los especialistas coinciden en que la operatoria “todavía debe aceitarse”. Los plazos de otorgamiento de un crédito hipotecario puede llegar hasta los 120 días, lo que genera que muchas de las operaciones se caigan. ”El crédito trajo mucha demanda, pero también desafíos, principalmente por el tiempo que demoran las operaciones; lo que genera cierta incertidumbre. Entiendo que a medida que se aceite el mecanismo, se acorten los plazos, y las operaciones sin crédito pasen a ser la excepción a la regla, las posiciones se van a acercar y todo va a fluir de una mejor manera”, agregó por su parte Tomás Seeber, director de RG Montes Real Estate.

Lo cierto es que el mercado paso de tener un sistema de otorgamiento de créditos para la construcción de viviendas a un sistema dedicado casi exclusivamente a financiar la compra de viviendas usadas o a estrenar. “Los bancos paulatinamente van rearmando su sector hipotecario y empezando a trabajar con líneas de créditos en todas sus formas, si bien cada uno ofrece distintos plazos con posibilidad de llegar hasta 35 años y haber subido los límites de valor de propiedades que se pueden adquirir, generó un gran impacto en el mercado, proyectando un incremento de por lo menos el 50% para el próximo tramo”, analiza Andrea Diez, supervisora de Serinco.

Los precios

El crecimiento de la demanda, impulsado por los créditos hipotecarios, generaron rápidamente una suba de los precios de las propiedades usadas y a estrenar en dólares. Según el último informe elaborado por el sitio Properati en un año el valor de los inmuebles se vio incrementado un 12% en dólares.

Las propiedades usadas son las que vieron mayor aumento en sus precios.

Hasta septiembre, en la Capital Federal los departamentos usados de dos ambientes habían subido su valor un 8%, mientras que los de tres ambientes sufrieron un alza del 7,3% -según datos de Serinco- “Podemos ver que un dos ambientes tiene un pecio promedio de u$s118.000, en cambio uno de tres tiene un valor que ronda los u$s166.000 tomando como referencia barrios como Palermo, Belgrano, Saavedra o Nuñez, que son las zonas que más han visto incrementado sus precios”, agregó Diez.

Hoy la mayoría de los brokers sostiene que las operaciones se realizan por un monto promedio de u$s150.000 y en algunos casos pueden llegar hasta los u$s200.000. “Hoy la vedette del mercado es el usado de entre 2 y 3 ambientes que concentra el 70% de la demanda crediticia”, explicó Francisco Atglet vicepresidente de Atglet Negocios Inmobiliarios.

Los alquileres

La otra cara de la moneda es el mercado de la renta. En principio la llegada de diferentes líneas de créditos hipotecarios hicieron que gran parte del público que hasta hace poco sólo podía volcarse al alquiler hoy pudiera también elegir comprar un inmueble a través de un sistema de financiación. “En muchos casos la cuota del alquiler refleja lo mismo que el pago mensual de un crédito hipotecario”, explicaron desde el sector.

A este nuevo escenario debe sumarse la tan polémica ley de alquileres que aprobó la legislatura porteña lo que obliga a los propietarios a hacerse cargo de las comisiones, que antes se le cobraban a los locatarios. Esto generó que ese nuevo gasto que deben asumir los dueños de los inmuebles se vea fraccionado a lo largo del año en el precio del alquiler, dejando expuesto un claro incremento de los valores de la renta.

Para muchos esto no sólo generó aumento de los alquileres sino un fuerte desaliento a este tipo de inversiones. “Hoy la rentabilidad de un inmueble en alquiler ronda el 2,8% anual, si a eso hay que sumarle los nuevos gastos que debe afrontar el propietario la rentabilidad es menor”, explicaron. Esto hace que muchos de esos propietarios decidan quitar el inmueble del mercado de la renta para ponerlo a la venta. “Hoy la mayoría de mis clientes ponen sus inmuebles a la venta y con ese dinero deciden comprarse un local que les da mayor rentabilidad. La oferta de las propiedades para alquiler hoy se ve muy perjudicada”, detalló preocupada Marta Liotto, vicepresidente del Colegio Profesional Inmobiliario.

El 2018

Desde el sector inmobiliario todos coinciden que 2018 será el año del verdadero afianzamiento del sector. “En lo inherente al año 2018, estamos muy esperanzados de que podamos tener un sector más afianzado. Venimos de varios años consecutivos en los que el mercado inmobiliario no logra crecer sostenidamente y esto se nota. Es marcada la necesidad habitacional que hay en el país, pero aún siguen siendo elevados los costos de financiación, así como también los aumentos en el sector de la construcción. Empezamos a vislumbrar una apuesta por parte de los privados y un crecimiento en el mercado. Confiamos en que 2018 será mucho mejor y el comienzo de un crecimiento paulatino pero permanente”, indicó Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades.

“Nos espera un futuro sin precedentes. Consolidación del mercado interno y por primera vez en muchas décadas un fuerte crecimiento de la inversión extranjera en inmuebles”, sostuvo Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria que lleva su nombre. “Si el panorama político termina de consolidarse, la inflación logra bajar y el Gobierno encara las reformas postergadas, creo que será un año mucho mejor que 2017″, afirma Seeber. Para Altgelt, los créditos hipotecarios fueron los que activaron el mercado del usado y agrega: “Todo indica que 2018 continuará la misma senda”.

Por último, Félix Brie, director de Díaz Mayer & Brie Propiedades, sostiene que “las expectativas son muy buenas. Es fundamental poder continuar mejorando la propuesta crediticia que permita el acceso a unidades nuevas y el impulso a la construcción de proyectos para continuar abasteciendo a la demanda. Una vez que se genere la colocación de las unidades que hoy no se están pudiendo comprar porque no son aptos para escriturar genera una rueda y renovación de stock. Esto hará que muchas propiedades que estaban en alquiler se vuelquen a la venta. La demanda aún insatisfecha, de a poco pasará de comprar departamentos más chicos para luego avanzar a los más grandes”.