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El crédito hipotecario y el dolar ( Diario Clarin 28/07/2017)

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Están muy cerca de la “casa propia” y están nerviosos. Miran la cotización del dólar a cada rato, más que el reloj. Sufren. Padecen porque cada centavo que se encarece el billete verde les vuelve un poco más inalcanzable esa propiedad que están por comprar, a un punto tal de poner en riesgo toda la operación. Así viven al menos 165.000 familias argentinas que tienen iniciado el trámite para acceder a una vivienda con un préstamo hipotecario. Y su estrés se potenció en los últimos días, al acelerarse la devaluación del peso.

El problema surge porque el proceso de compra puede demorar hasta cuatro meses y los bancos entregan pesos, con un tope fijado desde el comienzo. Pero la vivienda se paga en dólares a la cotización actual, que ayer tuvo otro salto, acumuló un alza del 7% en 30 días y del 15,6% en los últimos 100. La moneda estadounidense se conseguía por $ 15,40 a mediados de abril y ayer cerró a $ 17,86.

El efecto fue contundente. En las últimas semanas, los compradores comenzaron a notar que, por la suba del dólar, el dinero aprobado por el banco ya no les alcanza para comprar la vivienda que habían elegido e incluso señado.

Por ejemplo, quien consiguió en abril que un banco le apruebe un préstamo de $ 1.300.000 para cubrir el 80% de un 2 ambientes usado en un barrio porteño promedio cuenta hoy con un poder de compra 11.600 dólares menor al esperado. Debe entonces conseguir, de repente, unos $ 259.000 más para poder escriturar, algo así como el costo de un auto cero kilómetro. Esto porque la propiedad, en pesos, saltó de 1.624.000 a $ 1.883.000.

A quien apuntaban a un 3 ambientes usado promedio, en tanto, el salto cambiario ya le “comió” 17.300 dólares de su préstamo y ahora necesita $ 385.000 extras para poder cerrar la compra. Lo calculó Clarín a partir de los últimos valores del metro cuadrado relevados por el gobierno porteño y las condiciones de una línea a 30 años con el sistema de Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que se actualiza por inflación.

El problema se concentra en los clientes de los bancos públicos porque, al ofrecer condiciones muy atractivas, son los que más pedidos vienen tramitando y los que más demoras suelen tener en el proceso. Sólo en el Banco Nación avanzan unas 135.000 carpetas, a las que se suman más de 7.000 del Provincia y un número similar del Ciudad. El Santander Río, el banco privado más activo en este segmento, ya tiene 16.252 solicitudes aprobadas.

“El mayor problema lo tiene el que pidió el préstamo hace unos meses y se le demoró la operación porque va a recibir un monto que ya no le alcanza para comprar los dólares necesarios y ahora tiene que salir a ver de dónde saca la diferencia. Es algo que puede llegar a complicar las operaciones que están en marcha“, explicó Germán Gómez Picasso, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

Ante esta dificultad, una salida es recomenzar el largo proceso resignándose a una propiedad más barata. Pero los compradores, ansiosos por ser al fin en propietarios, hacen todo lo posible por evitarlo.

El primer paso es pedirle más plata al banco, lo que extiende el trámite al menos una semana más. Pero la opción no siempre es viable porque la familia, si estaba sobre su límite de crédito, necesitaría demostrar ingresos mayores. Para acceder al mismo 2 ambientes porteño, por ejemplo, ahora se pide ganar $ 2.300 más que en junio y $ 4.600 más que en abril. Ante este problema, en el Nación, resolvieron ayer elevar del 25% actual a un 30% la proporción de los ingresos familiares que pueden quedar afectados por las cuotas del préstamo (ver aparte). Pero el resto de las entidades aún no tomó medidas similares, ni planea hacerlo.

“En algunos casos hubo que reevaluar a los clientes. Si le dan los ingresos, se le actualiza el monto. Y si no, deben cubrir la diferencia con fondos propios“, explican en un banco privado, que pidió no ser identificado. El gran problema es dónde y cómo puede conseguir esos recursos un inquilino. ¿La salida más común? Endeudarse con allegados o sacrificar ahorros que tenían destinados a otros gastos necesarios.

“Se los tendré que pedir a pedir a mi hermano”, lamenta Gustavo S., un vecino de Barracas. Se refiere a los US$ 15.000 que “perdió” desde mayo por la suba del dólar y que ahora necesita con urgencia para escriturar, en los próximos días, el tres ambientes de su barrio al que sueña con mudarse. “El dólar estaba a $ 15,80 y pedí el máximo que me pueden dar. Así que, sin la ayuda de mi familia, se caía todo“, cuenta.

“El banco me aprobó el máximo, que en mayo quivalía a US$ 167.000. Con eso, más un préstamo de familiares y amigos, señé hace 15 días una casa de US$ 210.000 en Núñez. Pero en el medio el dólar se disparó y ahora me faltan 20.000 dólares que no tengo“, se queja Rodrigo B., otro afectado, también padre de familia. “Ya no sé de dónde sacarlo -sigue-, estoy analizando pedir un préstamo personal”.

En el caso de David G., de San Telmo, su préstamo UVA le alcanzaba en mayo para comprar US$ 87.500. Con ese número en la cabeza, reservó el “PH” al que va a mudarse con su esposa y su hijo. Pero ahora, a días de escriturar, la conversión le deja US$ 11.000 menos. “Lo vamos a cubrir con un ahorro que teníamos pensado para destinado a reformas, y después ver cómo conseguir la plata para esa obra”, comentó.

En las inmobiliarias y en la mayoría de los bancos, creen que la mejor forma de solucionar estos desajustes es agilizar los procesos de otorgamiento de los préstamos, apuntando a que todo dure sólo 1 mes, en lugar de los 2 a 4 actuales (ver aparte). Sostienen además que, pese a estos problemas y dolores de cabeza, la reactivación de las compras de viviendas está lejos de frenarse.

Alejandro Juan Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, asegura que pese a todo no se están “cayendo” operaciones por esta causa. “Se intenta siempre acercar a las partes para encontrar un solución. Si el banco no cubre la diferencia, se negocia una rebaja en el precio. En general el vendedor entiende la situación y lo acepta, para no volver todo atrás”, afirmó. Y contó que a veces, para destrabar el trámite en el banco, lo que se hace es “anexar otro codeudor”.

“Las escrituras se están firmando igual. Se amplía el préstamo o el plazo, o se abre una negociación con el propietario para llegar a un término medio”, coincidió Diego Migliorisi, gerente de la inmobiliaria Migliorisi Propiedades. Y agregó: “En otra época, ante movimientos cambiarios de este tipo, muchos hubieran tirado abajo la operación, pero hoy no vemos que pase porque la gente considera muy atractivas estas líneas hipotecarias, aún con el dólar más alto”.

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Buscan acortar los plazos

Los bancos y el sector inmobiliario están trabajando para agilizar la larga serie de trámites que requiere comprar una vivienda con un préstamo hipotecario. De esa forma, además de dinamizar el mercado, apuestan a que los compradores queden menos expuestos a las subas del dólar que erosionan su poder de compra.

“Hoy todo el trámite, entre que comienza y se escritura, puede tardar hasta seis meses. El promedio es de 2 a 3 meses, pero igual es mucho. Por eso, estamos trabajando todas las semanas con el sector financiero en distintas medidas destinadas a lograr un plazo de 45 a 60 días”, explicó Alejandro Juan Bennazar, de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

En la entidad ya trabajan para que los clientes puedan ser precalificados en las inmobiliarias, para saber en el acto si pueden acceder a un crédito y por cuánto. Planean ofrecer tasadores que puedan cotizar las viviendas en 1 a 3 días, en lugar de los 15 a 30 que suelen tardar los del banco. Y prevén negociar con los escribanos para bajar a la mitad los 25 a 30 días que demora su intervención.

Como publicó Clarín el mes pasado, actualmente todos los procesos demoran varios meses y cuestan más del 10% del valor de la vivienda.

fuente ; https://www.clarin.com/sociedad/aumento-dolar-complica-familias-buscan-casa-esperan-credito_0_ry7pMhwLW.html