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Precios: todo lo que hay que saber antes de definir la compra de una propiedad (diario La Nacion 1/7/17)

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Ya sea que uno desee comprar la primera vivienda, mudarse de la que ya es propietario o vender algún otro inmueble residencial es necesario conocer los valores de referencia que se manejan para no quedar afuera del mercado. Además, hay que considerar si es el momento adecuado y las tendencias que se visualizan respecto al movimiento inmobiliario para evaluar la mejor estrategia a seguir.

Pero, más allá del promedio de valores de cada zona y de las características y estado de cada propiedad, en líneas generales los precios registran una tendencia alcista. Durante los últimos meses, los anuncios de las nuevas líneas de crédito hipotecario ajustables por UVA, el acatamiento récord a la iniciativa del blanqueo de bienes que promovió el Gobierno de la Nación e impulsó a pequeños ahorristas a volcar sus dólares a los ladrillos así como los costos de la construcción que continúan en alza, se combinaron y recalentaron los precios de las propiedades.

Según un informe del mercado porteño elaborado en abril por Navent, empresa propietaria del sitio Zonaprop, hay que pagar US$ 114.000 para comprar un departamento de dos ambientes -50 m2- en la ciudad de Buenos Aires mientras que, para llegar a uno de tres ambientes de 70 m2, el monto crece a US$ 160.00

En la ciudad de Buenos Aires, el precio promedio del m2 es de US$ 2185. El rango parte de US$ 1086/m2 en Villa Lugano y trepa hasta US$ 5386/m2 en Puerto Madero. Para ser más claros, el precio de 20 m2 en el barrio más joven -y oneroso- de la ciudad de Buenos Aires equivale a comprar 100 m2 en aquel más económico.

Los precios en dólares de los departamentos de la ciudad de Buenos Aires publicados en este sitio mantienen un ritmo de suba de 0.5 por ciento mensual en dólares. Liniers y Saavedra continúan siendo los barrios con mayor suba de precios, 12 por ciento y 11 por ciento de variación anual respectivamente mientras que Barracas y Monte Castro son los únicos dos en los que los precios bajaron entre marzo de 2017 e igual mes del año anterior -uno por ciento.

Para Nuevo doc 2017-07-01 16.11.02_1, socio gerente de Migliorisi Propiedades, “el segmento que creció firmemente es el sector de la vivienda familiar usada o terminada, potenciadas por el efecto de los créditos”. En tanto, respecto al precio de los terrenos, sostuvo que si bien “se mantuvieron estables en los últimos 12 meses”, cabe la excepción para los barrios del norte de la ciudad donde, como la demanda es muy alta, “aumentaron entre un 5 y un 10 por ciento”.

Acorde a los datos de Zonaprop, el actual ciclo de crecimiento del precio de venta se inició a fines de 2014, luego de 26 meses de estabilidad – entre octubre de 2012 a noviembre de 2014-. Desde entonces las viviendas acumulan un incremento del 13 por ciento del valor promedio mientras que, sólo en el último año, el avance en dólares fue de 5,2 por ciento mientras que, en el mismo período, el índice de la Cámara de la Construcción medido en dólares subió 18 por ciento, lo que erosionó los márgenes de los nuevos desarrollos. “A nivel país hay equilibrio -en los precios- aunque la diferencia entre el valor de reposición y el valor de venta es menor que en otras etapas. Con un dólar bajo y costos en pesos que se incrementan año a año, se afectan los precios finales y los inmuebles a estrenar llevan una ecuación relacionada a esas variables”, explicó Migliorisi. Villa Crespo, Chacharita, Almagro, Villa Urquiza, Parque Patricios, Núñez y Saavedra son los barrios donde más crecieron los valores, según sus registros.

Por su parte, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, comentó “es difícil encontrar incidencias menores a los US$ 500 por m2 y, en las zonas premium, éstas superan cómodamente los US$ 1000. Las inversiones en pozo están por arriba de los US$ 2000/ m2 en cualquier zona debido al alto costo de construcción”. Uno de los factores que mantiene altos los precios es la escasez de tierras disponibles en las mejores zonas de Capital.

Consultado, Federico Barni, director ejecutivo de Navent, presagió que los valores “seguirán subiendo”. “Hay más crédito, aumentan los costos de construcción -con subas en paritarias y una cotización del dólar planchado-, la inflación también empuja esta variable y se registra una oferta limitada de inmuebles”.

No obstante, a futuro, Migliorisi prevé que se observará “una diferencia mayor entre el inmueble usado y el que está en proceso de construcción por el efecto de valor futuro de reposición. Con respecto a los usados mientras se mantenga la paridad entre la oferta y la demanda -situación que se vislumbra para los próximos 18 meses- no habrá variación de precios”.

Al comparar el panorama porteño con el bonaerense, Migliorisi afirmó que “el costo de reposición de Capital y del interior varió solamente en la incidencia del m2 del lote” pero, además, contextualizó los precios a nivel regional: “Si hacemos un recorrido por Latinoamérica, hay muchas ciudades que duplican el valor del m2 nacional, lo que hace que la Argentina comience a convertirse en una alternativa internacional de inversión” .

20 m2 en puerto madero Cotiza lo mismo que 100 m2 en Villa Lugano
http://www.lanacion.com.ar/2038540-precios-todo-lo-que-hay-que-saber-antes-de-definir-la-compra-de-una-propiedad