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¿Se viene la recuperación?: empresarios del sector inmobiliario se alistan para el nuevo escenario post-devaluación

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02-12-2015 El desarme del cepo mejoró las expectativas de esta rama de actividad. Consideran que un dólar más alto deprimirá un poco el precio del metro cuadrado pero aseguran que esto dinamizará el mercado. El blanqueo de capitales y, a mediano plazo, un plan de créditos hipotecarios, las grandes apuestas

En el mercado inmobiliario soplan vientos de cambio y se palpita una mejora en las expectativas.  Prueba de ello está en el marcado incremento que se están registrando en el nivel de consultas que día a día reciben los empresarios del sector.

Cambió el ánimo. a veníamos teniendo más cantidad de llamados en la previa al balotaje, ante la perspectiva de que Mauricio Macri ganase las elecciones. Si bien el proceso es lento, el interés se renovó”, afirmó Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina y referente de esta rama de actividad.

“En nuestro caso, muchos propietarios que se habían retirado del mercado decidieronvolver a poner a la venta sus inmuebles. Incluso, se sumaron unidades que hace un año no estaban en el circuito”, agregó el experto.

Diego Migliorisi, socio gerente de la comercializadora homónima, también destacó que el cambio político dio lugar a “una sensación muy positiva”.

“Por lo pronto, se espera que no haya más cierres de inmobiliarias o de sucursales como las que ya nos tocó vivir”, sostuvo.

Agregó que para este sector, “las posibilidades siempre estuvieron más alineadas con Macri. Los propietarios de clase media y los mismos desarrolladores apostaban por él. Es por eso que el clima es otro y se observa una mayor confianza“.

Más allá de estas palabras alentadoras, los empresarios del sector hoy se debaten entre elentusiasmo inicial y la cautela por las futuras medidas que deberá tomar el próximo Gobierno.

En líneas generales, el escenario que trazan para el año próximo es el de un mercado de transición, con mejores perspectivas que las que arrojó el último período kirchnerista y oportunidades de negocios puntuales, a la espera de una recuperación más consistente de cara al próximo período.

En una primera etapa, los ojos estarán puestos en el agro como factor reactivante. De hecho, años anteriores, durante el boom de precios de la soja, los ruralistas supieron convertirse enjugadores fuertes del ladrillo.

Sin embargo, el rol del campo en la actividad inmobiliaria pasó a un segundo plano de la mano del atraso cambiario, la imposición de cupos para la exportación y la caída de las cotizaciones de los granos.

Ahora, una potencial corrección del dólar y la inminente baja de las retenciones para varios cultivos alentará a muchos productores a desprenderse de su cosecha, lo que hace prever un “efecto derrame” sobre el negocio de las propiedades.

“El inversor que tradicionalmente vino del campo desapareció cuando empezaron las presiones para cerrar las exportaciones y los cupos. Ese es el que a partir de diciembre podrámarcar la diferencia en las operaciones. Que regrese al mercado del ladrillo dependerá de qué tan contundente sea la quita de retenciones a los principales granos”, indicó una alta fuente de la Cámara Inmobiliaria.

Desde Reporte Inmobiliario su CEO, José Rozados, también resaltó la relevancia del empresariado agrícola para reactivar la compraventa de inmuebles.

“La pérdida de espalda económica del productor incidió directamente en la caída de las operaciones inmobiliarias, sobre todo en los últimos dos años. Entonces, si se reducen las trabas y los impuestos para la actividad, el agro volverá a contar con poder de compra, habrá una mayor disponibilidad de capital y parte de éste seguramente se orientará al ladrillo“, aseguró a iProfesional.

Devaluación, ¿buena o mala para el sector? 
En el sector aseguran que los “sojadólares” podrán ayudar a traccionar una parte del negocio de las viviendas. Sin embargo, la posibilidad de que el mercado comience a despegar se moverá en función de la política cambiaria que aplique el nuevo Gobierno y del desarme del cepo, lo que incrementará el número de inversores.

De hecho, muchos ejecutivos ven con buenos ojos una devaluación, aunque implique un alza del billete verde.

Miguel Pato, referente de la actividad, afirmó que “lo peor de todo es que no haya transacciones. Si los precios se mantienen a costa de que no haya mercado -o que sea muy chico- eso es mucho más perjudicial a que ese mercado se dinamice a partir de una baja profunda en las cotizaciones del metro cuadrado en dólares”.

Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, coincidió: “Una devaluación puede tener un efecto reactivante siempre y cuando venga acompañada de un plan económico integralpara bajar la inflación y el déficit fiscal”.

Respecto de los precios, Pato anticipó que siempre que hubo una devaluación los valores en dólares bajaron: “No hay antecedentes históricos que muestren lo contrario”.

Sin embargo, consideró que no hay que temerle a una corrección cambiaria: “Si bien es verdad que el dueño de una vivienda vende más barato, también es cierto que puede comprar otroinmueble también más barato”.

Para Pepe, si el nuevo equipo económico sincera el tipo de cambio, esto de por sí ayudará a que los empresarios tengan mayor previsibilidad a la hora de encarar sus negocios.

Habrá una reacción positiva. Hoy lo que predomina es el ‘colchon bank’. Desde esa perspectiva, veo a muchos arquitectos desarrollando planos de emprendimientos que hasta ahora sólo tenían pisados”, destacó Pepe.

Por lo pronto, lo que ahora genera grandes expectativas en el sector son los plazos a los que apalerá el macrismo para desarmar el cepo y unificar el mercado cambiario. A estos interrogantes se suman las pocas precisiones respecto de cómo y cuándo se pondrá en marcha el programa de créditos hipotecarios prometido por el futuro Gobierno.

“Hay claros síntomas de una recuperación de la inversión y los niveles de las consultas son ahora más intensos. Pero todavía quedan dudas sobre el futuro del tipo de cambio y cómo evolucionará el negocio para quienes colocan su dinero en ladrillos”, señalaron a iProfesionaldesde la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Gustavo Ortolá, presidente de Go Real Estate, consideró que la victoria de Macri generó expectativas positivas entre los diferentes actores de este rubro.

“Una vez que asuma el nuevo Gobierno mejorará el clima de negocios y habrá un terreno más propicio para las inversiones. A partir de marzo esperamos que se vea algún cambioconcreto en ese sentido. Pero la condición fundamental es el desarme del cepo”, dijo aiProfesional.

“Hacia el arranque del segundo trimestre seguramente haya un rebote en las ventas pero más que nada por una cuestión de expectativas. No obstante, para pensar en alcanzar los niveles de operaciones pre-cepo hay que esperar al menos un año. Es decir, hasta que se reacomoden los precios y vuelvan a normalizarse las condiciones”, destacó Rozados.

Blanqueo, la gran apuesta
En el sector consideran prioritario un desarme del cepo -y un consecuente deslizamiento del tipo de cambio- para avanzar en una recuperación.

Luego de que en octubre de 2011 el Gobierno kirchnerista instaurara las restricciones, el nivel de operaciones se derrumbó. Para este 2015 se prevé que apenas se superarán las 40.000 transacciones, cuando hace cuatro años la cifra se acercaba a las 65.000.

Pero también los empresarios del ladrillo le están poniendo muchas fichas al plan de blanqueo de capitales que presentará Macri y que, aseguran, será el más amplio desde1983, tal como adelantara iProfesional.

La finalidad es que particulares y empresas reingresen las divisas retiradas del sistema (en blanco y en negro). El objetivo de la iniciativa es captar por todo concepto al menos u$s10.000 millones y se estima que una proporción importante de ese monto se direccionará hacia el mercado inmobiliario. 

El “anzuelo” es que si las divisas “blanqueadas” se invierten en la compra en el país deviviendas nuevas, construidas o que obtengan certificado final de obra a partir de la vigencia de la ley, la tasa a pagar será del 3 por ciento.

Para evitar que quienes adhieran sean denunciados por el delito de lavado de dinero, el proyecto establece que los bancos no deberán informar a la UIF cuando el origen de los fondos sea la evasión fiscal. También se prevé la condonación de todos los impuestos, salvo en caso de que haya facturas apócrifas, liberando de las sanciones establecidas de la Ley Penal Tributaria.

Como requisito, el blanqueo exigirá estar inscripto ante la AFIP dos años antes de la vigencia de la ley. A su vez, el organismo no podrá solicitar información a las entidades acerca de cuentas de contribuyentes que hayan exteriorizado bienes o fondos.

Desde el sector aseguran que, si se cumplen todas estas condiciones y se da previsiblidad y seguridad, este proyecto tiene posibilidades de captar más fondos que otras iniciativas lanzadas por el kirchnerismo.

Consideran que será una suerte de versión corregida y mejorada del Cedin, ideado por Moreno y que hasta el día de hoy es resistido por gran parte del mercado.

La “frutilla del postre”: créditos hipotecarios

Para que la recuperación de la actividad inmobiliaria sea todavía más sólida, los empresarios afirman que será fundamental saldar una vieja deuda a la que nunca se le pudo dar respuesta durante el último Gobierno: contar un programa serio de créditos hipotecarios. 

Los ejecutivos del mercado del ladrillo ven en la llegada de la nueva administración una ventana de oportunidad para darle impulso a estas líneas de financiamiento. 

Sobre este último punto, la propuesta de Macri contempla el otorgamiento de 1.000.000 de préstamos, pagaderos a 30 años y con cuotas similares a las de un alquiler.

Cabe destacar que, en la actualidad, según un informe de Reporte Inmobiliario, el monto que se necesita para cancelar mensualmente un crédito de este tipo es, en promedio, cuatro veces más que el dinero necesario para afrontar la renta de una vivienda.

Esta elevada cuota genera que a lo sumo 1 cada 100 empleados en relación de dependenciapueda contar con el financiamiento necesario para acceder al techo propio, según la consultora.

Para el caso tradicional de un crédito por el 75% del valor de la propiedad, la cancelación mensual para un departamento usado de dos ambientes -a pagar en un plazo no inferior a 10 años-, hoy asciende a unos $17.500 (promedio). 

Como contrapartida, alquilar una unidad de las mismas características implica una erogación de $4.120. 

En el plan de hipotecarios de Macri, el financiamiento se articulará en base a fondos deAnses.

Para actualizar los pagos mensuales se utilizará un Coeficiente de Variación Salarial(CVS) que acompañe a los sueldos, mecanismo parecido al que se aplica en Chile.

Pato advierte que lo que sucede hoy día es que está desconectada la oferta con la demanda. 
El experto asegura que, en caso de darse una devaluación pronunciada y se contempla además un plan para facilitar el acceso a la vivienda que esté orientado a una demanda real, entonces llegará el ansiado boom, aunque esto implique un trabajo a mediano plazo. 
“Si se reacomodan las fichas y se sale del negocio de construir para inversores y la ecuación da para construir para esa demanda real, el nivel de operaciones deberían ser de 300.000 a 400.000 viviendas año“, concluyó.
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