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Vuelven las grúas a Marbella, que abandera la recuperación inmobiliaria en España 20/11/2014

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Fue la primera en entrar en crisis y está siendo la primera en abanderar la recuperación inmobiliaria en España. Marbella se ha convertido en un oasis dentro del heterogéneo inmobiliario mercado español. Se ha agotado elstock y los precios han tocado fondo, dos circunstancias que han comenzado a animar un mercado que, en los últimos meses, ha asistido al regreso de las grúas, las casetas de obra, los pisos piloto, las ventas sobre plano y las memorias de calidades.

“Hablamos de Marbella. No de las zonas colindantes donde la situación es muy diferente. En Marbella el stock prácticamente ya se ha consumido y se vuelve a construir”, explica a El Confidencial Darío Fernández Palacios, nuevo director del área de suelo, urbanismo y residencial de la consultora JLL. “Marbella entró antes en dificultades en 2006, casi dos años antes que el resto de municipios turísticos y que las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, por culpa de un agotamiento de los precios hacia arriba, se alcanzaron picos muy elevados, y por culpa también del exceso de oferta”, explica.

“La realidad es que las ventas se han reactivado especialmente por los inversores que consideran que el precio ya ha caído lo suficiente y ya existe un equilibrio en el mercado. El que tiene dinero, busca gangas y, ahora, las hay”, apuntan desde Foro Consultores.

No obstante, algunos expertos, llaman a la prudencia. “Durante los primeros meses del año notamos una importante actividad, aunque en la recta final se ha ralentizado”, asegura Miguel Ángel Bilbao, bróker de RE/MAX Top Marbella. “Debemos ser prudentes y no caer en la alegría absoluta”.

Playa de Marbella

Playa de Marbella

Según datos del Ministerio de Fomento, Marbella es la séptima ciudad española que mayor número de ventas de viviendas registró entre enero y junio de este año –algo más de 2.000 unidades– sólo por detrás de grandes capitales de provincia como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza y por detrás del municipio de Torrevieja, con apenas 75 transacciones de diferencia. Marbella vuelve a estar, pues, en el punto de mira del comprador.

El primer semestre de 2014 ha sido el más potente desde 2007 y las 2.019 operaciones contabilizadas entre enero y junio de este año se sitúan muy cerca de los registros de todo 2011. Ese año se vendieron 2.250 viviendas, apenas 200 más que sólo en la primera mitad de 2014.

Para Íñigo Molina, director de CBRE en Andalucía, “la película ha cambiado radicalmente en Marbella en los últimos meses. Desde finales de 2013 hemos observado un cambio de tendencia. Las ventas se han acelerado y se han reducido también los ritmos de comercialización”. En su opinión, la liquidación de la mayoría del stock es lo que ha permitido que las grúas hayan regresado a la ciudad.

Hemos sido el primer mercado en entrar en crisis y el primero en salir. La economía es cíclica y ahora nos toca despegar“Hemos sido el primer mercado en entrar en crisis y el primero en salir”, explica a El Confidencial Setareh Mohregi, directora de la oficina de Gilmar en Estepona. “La economía es cíclica y ahora nos toca despegar. A esto se suma, además, el hecho de que en Marbella se ha liquidado todo el stock y hay una decena de promotores que han comenzado a levantar una decena de promociones”.

Detrás de estas, tal y como explica Setareh Mohregi, hay promotores locales que “se han podido permitir guardar el suelo a la espera de que pasara el temporal. Ahora que se ha consumido el stock y hay de nuevo apetito comprador, han decidido sacarlo al mercado y promover”.

“También están entrando fondos e inversores extranjeros de la mano de promotores locales de tal manera que comparten los riesgos, pero también los beneficios”, añade Íñigo Molina. “Y no se trata de fondos buitre”, aclara. “Porque se trata de suelos que, ante la falta de stock, no se han visto obligados a rebajar drásticamente el precio”.

“Hay dos componentes que marcan un cambio en el mercado: ya hay promotores interesados en terminar edificios que se quedaron paralizados y otros están buscando suelo, pero en ambos casos en sitios muy concretos, donde la palabra clave es localización y donde hay demanda solvente”, añaden desde Foro Consultores.

Sobre los precios, los expertos prefieren no dar cifras concretas. “No se puede generalizar. Depende del tipo de producto y de la ubicación”, señala Darío Fernández. Opinión que comparte Miguel Ángel Bilbao, que reconoce que, “aunque se han producido repuntes puntuales de precios, no son reales y no se han dado en todas las propiedades”.

Primera y segunda residencia

Las obras se paralizaron entre 2006 y 2007, pero ahora han recuperado el pulso. ¿Qué tipo de promociones se están poniendo en marcha? “Hay proyectos de primera residencia a precios más o menos asequibles, en torno a 200.000 euros, pero también proyectos algo más caros. En segunda residencia, están cogiendo impulso desarrollos en la Milla de Oro, orientados a compradores extranjeros como rusos y escandinavos, que buscan casas amplias y grandes, y cuyos precios superan el millón de euros”, comenta Darío Fernández.

Miguel Ángel Bilbao identifica tres zonas en el punto de mira de los compradores: Nueva Andalucía, Elviria y la Milla de Oro. Precisamente, uno de los proyectos en marcha, Residencial Albatros, está en la zona de Nueva Andalucía. También en primera residencia, en la zona de Elviria, destaca la promoción de Tylor Wimpey, ejemplos, ambos, de primera residencia a precios más asequibles.

Puerto Banús, Marbella.Puerto Banús, Marbella.

En la conocida Milla de Oro y Sierra Blanca –la avenida Príncipe Hohenlohe– fueron muchos los inversores y promotores que en su día compraron suelo que guardaron en un baúl ante el desplome del mercado y a la espera del resurgir inmobiliario. En esta zona, el Diario Sur ha identificado varios proyectos: Marbella for Sale, que comercializa Diamond Beach, un exclusivo complejo ubicado en plena Milla de Oro, o la promoción ‘Feel the Marbella Style’. Son sólo unos ejemplos de lo que se ‘cuece’ en estos momentos en el mercado inmobiliario marbellí.

Escaso stock a la venta

Junto al nuevo producto, quedan escasos proyectos –algunos en manos de la banca– que están teniendo buena acogida en el mercado. Uno de ellos es La Morera, una promoción de alto standing que comercializa Gilmar y está situada en la urbanización La Reserva de Los Monteros, posiblemente, la zona menos urbanizada de la localidad y a tan sólo cinco minutos del centro de Marbella.

Las viviendas, con piscina, garaje y trastero incluido en el precio, tienen un precio de venta que va desde 913.500 hasta los 2.201.846 euros. Las viviendas disponen de superficies que oscilan entre 283 y 570 metros, y entre dos y cuatro dormitorios.

“Es un producto de lujo a pie de playa en una ubicación en la que no tenemos competencia. La relación calidad-precio cuadra a la perfección con el precio”, señala Setareh Mohregi. Los principales pretendientes de esta promoción de 45 viviendas –de las cuales quedan disponibles 25–, son compradores extranjeros. Rusos, noreuropeos y árabes principalmente. “El perfil del comprador es fundamentalmente internacional, que busca un lugar con buen clima en el que poder vivir tras jubilarse”, añade.

“De la banca sólo quedan restos. La mayoría ya se ha vendido. Si no fuera así, no se podría hacer obra nueva y a precios no especialmente altos, explica Darío Fernández. “Los bancos prácticamente han desaparecido de Marbella”, coincide en señalar Miguel Ángel Bilbao. Sabadell, por ejemplo, tiene algunos adosados y chalés a la venta con precios que oscilan entre los 490.000 y 750.000 euros.

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2014-11-05/vuelven-las-gruas-a-marbella-que-abandera-la-recuperacion-inmobiliaria-en-espana_431682/

 

informacion recopida por inmobiliaria migliorisi