Precios de las propiedades y nuevos proyectos
El mercado inmobiliario cerró un 2013 con caída en las operaciones de compra venta. Y 2014 no parece anticipar una gran recuperación.
La incertidumbre se apoderó del sector y hay muchas dudas, especialmente, cuando se trata deacordar un precio, tanto por los dueños, que quieren defender el valor de sus propiedades, como por los compradores, que quieren “regatearla”.
A este contexto se sumaron dos factores: la devaluación y las nuevas reglas para la compra de dólares, moneda clave para el cierre de operaciones.
Los desarrolladores y brockers están evaluando cómo pueden impactar ambas decisiones económicas en el mercado, y según Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, en principio no impactan, pero que haya más dólares entre la gente es un elemento muy positivo.
Por otro lado, sobre lo que puede ocurrir con los precios de las propiedades usadas y qué puede pasar con los valores en los emprendimientos nuevos, considera que “es una cuestión de oferta y demanda.
“No hay endeudamiento, ni desesperación por vender en los propietarios como ocurría en el 2001, por lo tanto creo que no va haber una gran variación de precios, pero sí en los márgenes de las contra-ofertas. Hay quienes aceptarán contra-ofertas más altas y quiénes no”, comentó Migliorisi.
Acerca de qué medidas se deberían tomar desde el gobierno para que el mercado inmobiliario se empiece a recuperar, afirma que el mercado inmobiliario está muy relacionado con la política económica tanto local como regional. Es decir, en este país tan conservador cuando a la gente le va bien lo primero que hace es invertir en inmuebles y es por eso que la Argentina tiene ciclos de booms inmobiliarios.
“La flexibilización de la política cambiaria es un paso importante para el mercado, pero también lo son la previsibilidad política y económica en otras áreas”, agregó.
Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios, explicó que “las nuevas medidas no tendrán un impacto en el mercado inmobiliario. Sobre todo en el mercado del usado que sigue teniendo al dólar como principal moneda de pago. En el usado todo seguirá igual, no hay razón para que suban o bajen los precios. La oferta y la demanda siguen en el mismo carril. Respecto a los nuevos emprendimientos, tampoco vemos un gran cambio”.
Para el bróker, las nuevas medidas económicas pueden cambiar la conducta de pequeños inversores que tal vez prefieran el atesoramiento en dólares (por más mínimo que sea) en vez del riesgo de invertir en desarrollos en pozo.
El factor que sí tiene un papel protagónico en los nuevos emprendimientos es la inflación. “Lasmedidas deberían ser a largo plazo y que brinden a la gente confianza.
“Siempre es una oportunidad invertir en inmuebles. Y así lo ven los inversores que buscan renta y apuestan a largo plazo. Es muy difícil definir un segmento para inversión porque todo depende del monto y de la moneda del que se hable. Hoy el mercado presenta oportunidades de precio y oportunidades de producto. Los fideicomisos en pesos son la única alternativa. Pero hoy prácticamente son todos al costo. Y pregunto: están dispuestos a invertir en pesos a dos años con una incertidumbre inflacionaria?”.
Altgelt se basa en un relevamiento del Gobierno de la Ciudad de Buenos de finales del año pasado que muestra que el precio del m2 en alquiler aumentó un 13% para los departamentos de 2 ambientes usados y un 14% para los de 3 ambientes usados. Estos valores son casi la mitad que la inflación estimada. Mientras el nivel de ingresos no acompañe a la inflación, es difícil que aumenten escalonadamente en el mismo nivel.
Entre los desarrolladores, Juan Carlos Oddino, de Haras del Sol, sostuvo que “las cosas no van a cambiar y todo seguirá igual, incluso los precios no van a variar”.
“El mercado del real estate siempre fue un refugio de valor, y jamás se perdió con la compra de propiedades”, explicó.
Respecto de los alquileres, explicó Oddino que “seguramente sufran alguna variación, ya que esto producirá mucha inflación, y eso repercutirá en los precios de los mismos”.
Darío López, socio de la Desarrolladora y estudio Arquitectónika es más optimista “de efectivizarse estas medidas beneficiarán al mercado inmobiliario, facilitando las operaciones y dando confiabilidad. Los precios de las unidades usadas se mantienen según el aumento de las nuevas, que siguen subiendo según los aumentos de los costos”.
Destacó que “las medidas que está tomando el Gobierno son positivas, acceso a la divisa, fijar un valor de la misma acorde a la inflación, seguimientos de los costos impidiendo aumentos desmesurados en los materiales y la mano de obra.
López coincidió con sus colegas en que “con el aumento del valor del dólar, hoy la propiedad es la inversión más atractiva, el fideicomiso al costo en pesos es el producto más buscado, ya que voy pagando en pesos a medida que avanza la obra y una vez terminada, el departamento se cotiza en dólares como valor de referencia.
“Hoy conviene seguir invirtiendo en viviendas que van de monoambientes a tres ambientes para renta o para consumidor final”, comentó.
Respecto de los alquileres seguirán con la variación y la demanda que están hasta ahora, ya que hasta que no aparezca más crédito es difícil acceder a una unidad propia.
Otro que dio su opinión es Carlos Spina, director comercial de Argencons, quien comentó que lasmedidas no van a impactar, salvo a todo aquel que quería comprar o vender un departamento, la posibilidad de comprar mil o dos mil dólares no va a cambiar en lo más mínimo.
Sobre el futuro de los precios subrayó: “no podría dar una respuestas futurista, la única certeza es que esto va a generar más inflación, con la que tendremos que convivir. Eso encarecerá en pesos el costo de construir en dólares, dependerá de la evolución del tipo de cambio y achicará el bolsillo del inversor que derivaba al Real Estate excedentes.
Sobre qué medidas debería tomar el gobierno para que se recupere el mercado inmobiliario afirmó: “generar confianza, sincerar el Indec, bajar el gasto publico, eliminar el cepo, instalar un solo tipo de cambio, etc, suena a demasiado para este mismo gobierno si no cambian las personas”.
Respecto de si sigue siendo una oportunidad invertir en propiedades, el directivo de Argencons respondió “sí, hoy en dólares es más barato construir y las buenas propiedades bien ubicadas no bajaron su valor, ajustó el mercado por cantidad pero no por precio en buenas ubicaciones”.
Por eso Spina recomienda invertir hoy, “en buenas zonas, productos chicos y líquidos sin dudas, los fideicomisos son una forma de estructurar proyectos al costo con muchas certezas si está bien aplicado”.
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